前注：以此文迎接虎年新春的到来！向长期支持房地内参www.BANQ.cn的企业客户们、求友团VIP们、求迷会求迷们、所有网友们表示深深地谢意！
■迎春篇：太阴转向少阳
明天除夕、后天就春节了，太阴之季即将向少阳之节转变，房地产市场似乎也来到了一个十字路口。观察中国楼市，最好的晴雨表在深圳，金融措施、调控政策、行业创新总是在这里最先反应。
而观察深圳房地，就免不了要关注到香港，因为香港是深圳最直接的标准尺。而观察香港与深圳楼市，当下最重要的支点是什么？我就以阐述对此问题的思考，来向大家先拜年吧！
此文后，我和团队都将休年假，年后再见！
■深港楼市的最主要支点：去负资产、去烂尾楼
房地内参www.BANQ.cn得到的最新权威资料表明，2009年底香港全港负资产涉及的房产大降到466套，而涉及金额下降到7亿，每个案例的金额只有150万，这是香港1997年以来的最低点。
香港同时，负资产出现基本都集中在1997年，当时香港是3成首付、7成按揭，按现在的趋势估算，香港2010年年中就将实现完全的“去负资产化”。而在深圳，2007年11月~2008年12月之间曾经因为房价的下降出现了隐形的负资产。
但随着2009年3月份以后的房价大涨，伴随着新房的多次转手，在现有基础上，二手房内基本也没有负资产，但是部分新房如果出现价格下降则很可能出现负资产。深圳与香港同时出现远离负资产的现象，同时，深圳在住宅领域还基本消灭了烂尾楼，去负资产化、去烂尾楼化这两大因素将使深港两地的楼市短期下行的压力大为降低。这是观察深港楼市的最主要支点。
■住宅领域：香港吸引力超过深圳
而与此同时，远离负资产是在经历了2007年的危机及2007~2008年之间的紧缩情况下实现的，因此基础是比较稳固的。在没有负资产的环境中，如果将新房与二手房视做一个整体市场的话，没有负资产的市场是相对偏向卖方的。这或许是为什么深圳住宅房价的局部可以达到齐准香港水平的位置。
深圳住宅房价达到这个水位，原本因为性价比来深圳购房的香港客户就会大大减少，如果有去人民南商圈的人，就可以了解到这样的港人语言：“人民币还升就不来了，和香港差不多了”，这是港人对深圳服务业收费水平的直观感觉，在住宅市场也是差不多的。
反而，在豪宅市场上，香港的吸引力比深圳反而更大一些，也就是说，目前投资豪宅、住宅，缺乏租金信号的深圳，已经没有香港的吸引力大了。原来深圳吸引香港客的状况，即将转变成香港住宅吸引深圳客了。
■商铺：深圳吸引力超过香港
以数据说明吧。房地内参www.BANQ.cn的数据表明，在香港二手豪宅（1200万以上）市场中，大陆买家占比18.1%，而这个数据从2004年开始到2008年，每年的数据分别是6.0%、8.3%、9.2%、11.2%，2009年达到了历史顶点。而大陆买家占香港整体二手市场的份额是5.6%，而这个数据从2004年开始到2008年，每年的数据分别是2.5%、2.5%、3.4%、4.1%、4.3%、5.6%。
相信深圳大的住宅投资客将在2010年更多地关注香港、而不是深圳，这是深圳与香港史上首次出现这种倒流的情况。不过在住宅市场以外，情况的并不相同。那就是深圳的商铺。
目前深圳租赁稳定的商铺价格，只是香港同类商铺的1/6，而租金上，则只有1/3~1/4，也就是说，深圳成熟商圈的商铺更具有价格优势和投资空间。在深圳商铺租赁回报率远高于同城住宅、也高于香港商铺租赁回报率大约15%。在香港吸引深圳住宅客时，深圳将吸引香港商铺投资客，这是难以抵挡的趋势。
■30年“相辅相成”之后：深港间全新的“相反相成”阶段
所以，这里还是要多余地再提醒：客流稳定、租赁稳定的成熟商铺，以及具备规划质变条件的新区商铺，将具备巨大的升值空间。深圳人与香港人都将为这一轮商铺暴涨空间而欣喜。
各位可要知道，深圳立市30年，所有房产品种都是以低价优势吸引香港客的，是“相辅相成”的30年，深圳单向地辅助香港。而现在只剩下商铺对香港客有吸引力了。因此深圳与香港之间进入到了全新的“相反相成”阶段，各自有房产吸引对方、各自辅助对方，“香港人买深圳商铺，大陆人买香港豪宅”这是深港关系越来越趋向平等的重要标志。
而深圳合计有5条商业街具备世界级面相，各位不妨以上次求迷会演讲中所列出的世界级商业街面相条件，去挖掘自己的机会，不要浪费通胀带来的高安全性机会。
■政府赶资金进入商铺市场
2009年全国土地供应总量为31.9万公顷，出让总价1.59万亿（其中房地产用地出让价款13391.8亿），相当于全国财政收入6.8万亿的近1/4，土地出让金在地方财政中的比重高达50%，政府将楼市真的打下去的代价是可以想象的，恐怖平衡已经形成，其实无须过多担忧政策。
但金融政策还是会产生结构性影响。目前第一套房首付二成或者三成，二套房则严格执行首付四成；而首付二成、利率7折的首套购房优惠利率目前被取消，基本都高于7折，二套房贷政策则更为严格，利率7折已成为历史，这是事实上的大加息。
但是铺依旧，没有5年限制、没有利率问题、首付如常。钱还是这么多，住宅不欢迎，必然要找新地方去，这就是商铺市场。最后，尹香武（半求）祝各位及家人新春愉快，合家欢乐！
达利1944年《睡醒之前的一瞬间》：虎是主元素。此画当时无人领会如今价值连城，投资考验眼光！
