■宝能颠覆了估价理论

2010-3-2，宝能以6.8亿总价、18783.49元/㎡楼面地价、10219.16元/㎡裸地价、961.67%的溢价幅度，夺得的三幅酒店宗地：龙岗区南澳街道桔钓沙片区的G17301-1576、G17301-1577G17301-1578。中国新的溢价地王、非宅之冠诞生了！

即使包含住宅用地在内，近1.9万/㎡的楼面地价也居于深圳亚军之位。宝能之举动完全颠覆了传统和所谓的专业，除去一片惊呼，社会并未为此行为作出合理的注解。但存在的就是合理的，我们有必要对此进行解释，以便于我们在面临下一次颠覆的时候，能够站在合理的台阶上。

不妨将眼光拉回到历史中，我们就会发现行业标杠万科很早以前就开始了类似的征战，自2001年开始，万科就已将其史上最高端项目几乎全部放在东部沿海的荒山野岭，当人们还热衷于城市熟地时候，楼市中的最豪华品种却开始放眼荒山野岭了。

■万科布局悖论：“荒山野岭”战胜“准垄断”

向荒山野岭进军，房地内参www.BANQ.cn发现首先是由万科开始的。

2001年7月20日，由万科以4.059亿夺得占地26.8万平米的J402-0066地块，楼面地价1925元/平米，这就是东海岸1~3期的地块，当时被业内比喻为“万科滑铁芦”，荒地创造了盐田记录。
2002年，万科获得总用地67571平方米、总建面5万余平米的17英里地块，被视为深圳当时最偏远的住宅地块。
2004年，万科再将云顶公司J402-0093收入曩中，成为东海岸4期。2004年7月28日，万科以6000万元竞得大梅沙J402-0127宗地，建成“万科中心”。
2006年上半年，万科收购占地与占海面积34万平方米的浪骑游艇俱乐部，以及俱乐部边上大约8万平米的别墅用地。
2007年3月21日，万科以10.05亿受让富春东方股权包，从而获得天琴湾别墅区。

到了2010年，如果我们去核算的话，完全可以发现万科“荒山野岭”的布局，其实是其获利最高的选择，远远超过在坂田的准垄断布局。

■“秘境”：财富人士争夺的新热点

“荒山野岭”反而战胜了“准垄断”，这个结果与房地产估价理论完全相反，为什么？如果放到现代语境中，“荒山野岭”具有了与农耕时期完全不同的意义，现代交通工具极度发达，空间意义已经完全不同。而随着经济发展，财富人士中有闲阶级开始大量出现，这种情况下，原本不具备价值的“荒山野岭”开始质变。

当城市熟地为大众所看好时，“荒山野岭”则从以前没人问津的地段，转变为给有钱有闲阶级提供服务的地段，“穷山恶水、荒山野岭”的原生态、私密性、稀缺资源的特征开始得到突显，有闲的财富阶层开始制造与普通社会的之间的距离，将自己的享受从城市之中，转移到了“荒山野岭、穷山恶水”之处。

房地内参认为，客户层次快速提升是“荒山野岭”地块价值坐上直升机的关键原因，而房地内参则将“穷山恶水、荒山野岭”的地段予以一个更文化些的名号：秘境。“秘境”就是新时代背景下，财富人士争夺的新热点。

■双倍利：宝能175%的赢利空间

悦榕庄、安缦、富春山居、建塘这几家当前最奢侈的酒店，在中国境内甚至全世界都引起了轰动，其实追求的就是“穷山恶水、荒山野岭”的秘境享受，顶级富人的享乐在全球范围内出现了秘境化潮流。

宝能所获得的地块，如果按照传统思路建设，即使是6星级酒店也非常难以实现，但是如果打造成悦榕庄、安缦、富春山居、建塘这样的分店，结合这里的山、海、林、沙滩资源，实现每天2000元的收费标准就并不困难，现在上述几大酒店的收费标准就是这个水平。而按照75%的入住率，每套房实现的年收入就是540000元/年，以每间65平米计算，单位面积年收入是11077元/年。

按照10%的高回报率要求，倒推其价值就是11万/平米，以8%的回报率要求计算就是13.85万/平米！而其楼面价不到1.9万/平米，即使再花2万/平米的建造成本，地价与建造价加起来也就4万/平米，距离其价值底限11万/平米的差额高达7万/平米、175%！可见宝能的获利空间也是非常巨大的。甚至可以说，一旦对路、运作得当，其获利空间将依然较大，属双倍利空间。

■“秘境物业”名单

从2005-10-1买不到万科17英里的客户打砸售楼处的事件，就可以发现“秘境物业”对于财富人士的极高吸引力。将“秘境享乐主义”反推到深圳楼市，其实也可以发现同样的道理，具备“秘境”特征的楼盘，往往价格高、销售好。

那么在深圳满足这个条件的依然在售的“秘境物业”有哪几个？房地内参www.BANQ.cn粗略列个名单出来，各位不妨去查证一下它们的销售业绩有多好：

一、深圳“秘境物业”名单
万科·天琴湾、招华·曦城、地业·十五峯、大南山·紫园、万科·溪之谷、莱蒙·水榭山

二、东莞与惠州“秘境物业”名单
东莞的万科·虹溪诺雅、光大·锦绣山河、万科·棠樾，惠阳·振业城