■117亿港元，香港开新地王

近日，由香港新世界和会德丰地产联手，以117.07亿港元（折合人民币103.02亿）夺得香港九龙柯士甸站地王住宅发展权，其楼面地价高达9146港元/呎（即人民币86923元/平米），创下香港有史以来单一项目最高的补地价金额。

作为拥有香港轨道线营运权及沿线物业开发权的港铁，将支付该发展项目117亿港元地价的三分之一，也就是将近40亿港元。同时，该项目的总投资额（包括地价）将达到180亿港元，扣除港铁承担的约40亿港元地价外，新世界及会德丰将各占一半权益，即均要承担约70亿港元的投资额。

房地内参www.BANQ.Cn还了解到，据香港测量师计算，该项目有15%的溢价空间，即该项目每呎楼面的总成本将达到1.1万港元，折算成人民币可知，每平米的总成本将高达10.5万元。同时，测量师还表示，至落成后每呎很可能达到2万港元的水平。那么，也就是相当于每平米19万人民币/平米。

而该价格甚至已超过坐落于香港黄金地段九龙站，号称“亚洲第一公寓”均价达到17.6万/㎡的天玺，令人大为惊叹。然而，该项目为何能成为地王项目，同时还会有如此大的溢价空间呢？

■地铁沿线物业增幅空间大，成抢手货

事实上，该项目位于九龙柯士甸站处的豪宅地段，属于港铁沿线物业。而作为该项目其中一方的投资者，会德丰地产在本港已多年未能成功透过招标取得铁路沿线的项目，故其在本港的土地储备相对较少，可以说是饥渴已久。而此次投得柯士甸站，是继1997年底投得九龙站第二期（擎天半岛）的发展权后，13年来首次再投得大型地产项目。

而新世界发展，则分别于2002年及2008年投得港铁将军澳55b区（君傲湾）及车公庙站项目的发展权。然而，从中我们可以看出，香港这两大地产商都十分看好港铁沿线物业，并且不惜花血本为夺得港铁沿线物业项目的发展权。此次这两大地产商更是联合以117亿元的地王价格夺下九龙柯士甸站的项目。

在香港，港铁沿线物业总是能成为开发商竞相争取、最炙手可热的的项目，而这其中，地铁的价值再次让人关注。事实上，在所有的房地产项目中，地铁沿线、上盖物业由于交通便捷，是升值潜力最大的物业类型。而其中，地铁沿线物业的价值如今也在不断上升，因而受到开发商的热捧。

可见：无论是2008年的熊市，还是2009年的牛市，地铁上盖、沿线物业都是居住、投资的最佳品种。居住的话，地铁上盖、沿线物业，交通便捷，四通八达，可以最大限度的节省交通时间。而投资的话，地铁上盖、沿线物业淡市时会更抗跌，牛市时上涨更快。这或许正是测量师之所以看好九龙柯士甸站，港铁沿线项目会有高溢价的原因。

■深港房价与GDP关系论：宝能·太古城具46%增幅

对于深圳的地铁沿线物业来说，香港的地铁物业就是一个最好的镜像。同时，房地内参曾在2009年6月17日发表的《楼市失重的可能性》www.banq.cn/html/7390.htm一文中指出，深港房价与GDP呈正比相关的观点。也就是说，从理论上讲，若深圳GDP=1/2香港GDP，那么深圳房价=1/2香港房价。

2008年，香港GDP为16785.14亿港元，折合人民币14644.07亿。而根据预测，香港09年GDP较08年要下降约3.3%，也就是说，2009年，香港GDP约为14160.82亿。而2009年，深圳GDP预计增长10.5%，GDP总量将达到8300亿元。

也就是说，2009年香港的GDP只有深圳GDP的1.71倍。而如今，由新世界发展和会德丰地产联合竞得的柯士甸站地王住宅项目，每平米的总成本将达10.5万元，那么根据房地内参www.BANQ.cn之前所做的研究，通过“深港房价与GDP关系”模型，可以计算得出深圳地铁沿线项目理论上的价格，应该为10.5万/㎡÷1.7=6.2万/㎡。

而在深圳，作为地铁沿线物业，拥有2#地铁最大上盖的地铁物业的宝能·太古城，目前的价格为3.3万/㎡，而距2#地铁海月站仅2分钟的三相海尚目前的价格为4.8万/㎡。与深圳地铁沿线项目理论上的价格分别有2.9万/㎡、1.4万/㎡的差距。理论上价值都被低估。

房地内参www.BANQ.cn认为，深圳与香港一河之隔，一衣带水的邻居关系，深圳的楼市经常要以香港为镜鉴。如今，香港地铁沿线物业的价格水平达到10.5万/㎡，而深圳地铁沿线项目理论上的价格为6.2万/㎡。那么，作为地铁沿线物业的宝能·太古城和三湘海尚，理论上将会有46%、23%的价格上涨空间。（06）