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行业观察
香港系数的深圳评估结论

作者:HOMER 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-03-08 14:18:29点击8796


■香港12年来的最好一年

深圳楼市一直以香港为比标对象、价格锚地,而深港两地楼市与GDP之间也一直存在微妙关系。房地内参曾在2009年6月17日发表《楼市失重的可能性》www.banq.cn/html/7390.htm一文中指出,深港房价与GDP呈正比相关的观点。如今我们再次得出有关深港楼市与GDP之间的结论。

房地内参www.BANQ.cn掌握的资料表明,2009年香港整体房地产交易133962套(含住宅、车位及厂房与商物)、总金额5157.0亿港元(合人民币4538.16亿)。成交套数、金额均创下自1997年后的新高,仅较2007年高峰时期的145691套及5256.3亿港元(合人民币4625.544亿)低8.1%、1.9%。

而跟2008年比较,2009年香港房地产买卖情况,比2008年的113298套、4131.1亿港元(合人民币3635.368亿)分别上涨18.2%、24.8%。这也是自1997年后,香港12年来房地产销售最好的一年。

■香港2009住宅业绩:115092套、4258.4亿港元

在住宅方面,2009年香港整体住宅(包括一手、二手商品住宅;居屋、公屋及夹屋市场买卖)交易115092套、总金额为4258.4亿港元(折合人民币3747.39亿),也创下1997年后的新高。较2007年的123575套、4340.3亿港元低6.9%、1.9%。而较2008年成交的95931套及3438.3亿港元,分别上升20.0%、23.9%。

其中,一手住宅2009全年香港共交易15937套、1194.8亿港元(折合人民币1051.42亿),较2008年的9955套、769.6亿港元分别上升60.1%、55.2%。成交套数创下自2004年成交26885套后五年以来的新高,仅低于2007年的18943套。而金额则是自1998年交易1199.1亿港元后11年以来的新高,仅低于2007年录得的1234.9亿港元。

二手住宅方面,香港2009全年交易88372套、2848.3亿港元(折合人民币2506.50亿),成交套数、金额均创下1997年后12年来的新高。较2007年交易的91308套、2959.8亿港元低3.2%、3.8%。而较2008年交易的74932套、2469.2亿港元分别上升17.9%及15.4%。 

■香港新房金额与深圳接近

而值得注意的是,2009年香港全年交易一手商品房达到15913套,总金额为1192.12亿港元(折合人民币为1049.06亿),这个新房的交易金额与深圳已经基本接近了。折算下来,新房套均总价为749.1万港元/套(折合人民币为659.21万/套)。

而2009全年内,深圳全市新房销售为649.4万㎡、70074套、984.03亿,销售均价15153元/㎡,新房套均总价为140.43万人民币/套。对比香港,深圳成交套数虽是香港的4.4倍,但香港成交金额却是深圳的1.06倍,深圳新房套均总价相当于香港的1/4.69,说明深圳新房的实际均价依然与香港之间有过大的距离。

我们扩大眼界,不但看新房,还从整体市场交易情况,来以香港这个深圳最可借鉴的标杆,来衡量深圳楼市的交易情况的合理性。

■香港系数

而这其中,跟深港两地的GDP是密切相关的。房地内参www.BANQ.cn了解到,初步统计,2009年香港GDP约为人民币14394.71亿,而2009年深圳GDP达到8245亿,由此可知,2009年香港GDP比深圳GDP多6149.71亿,是深圳的1.7倍。

对于香港来说,香港总人口为760万,总面积为1103平方公里。因而,可计算出香港人口密度为760万÷1103平方公里=6890人/平方公里,而香港GDP密度为14394.71亿÷1103平方公里=13.05亿/平方公里。对于深圳来说,深圳总人口为1300万,总面积为2020平方公里,那么,深圳人口密度为1300万÷2020平方公里=6435人/平方公里,GDP密度为8245亿÷2020平方公里=4.08亿/平方公里。

2009年香港住宅交易总金额已115092套、总金额为人民币3747.39亿、133962套、套均总价325.60万/套。那么,可计算出:1、香港房产交易金额的GDP系数=3747.39亿÷13.05亿/平方公里=287.16;2、房产交易金额的人口系数=3747.39亿÷6890人/平方公里=0.54;3、房产交易套数的GDP系数=115092套÷13.05亿/平方公里=8819.31;4、房产交易金额的人口系数=115092套÷6890人/平方公里=16.70。

■深圳的交易金额与套数评估

从理论上来说,深港两地的房产交易GDP系数和房产交易人口系数应基本一致。那么以香港房产交易金额与套数的GDP系数,可计算出深圳房产交易金额应为287.16*4.08亿/平方公里=1171.61亿;用香港房产交易金额的人口GDP系数可算出深圳的房产交易金额为0.54*6435人/平方公里=3474.90亿,取平均值后理论上2009年深圳房产交易金额应为(1171.61+3474.90)/2=2323.26亿。

以香港房产交易套数的GDP系数计算出深圳的交易套数为8819.31*4.08=35983套、以香港房产交易金额的人口系数计算出深圳的交易套数为=16.70*6435=107465套。取平均值后,理论上2009年深圳房产交易套数应为(35983+107465)/2=71724套。

房地内参www.BANQ.cn统计数据显示,2009年深圳全市新房销售为649.4万㎡、70074套,销售均价15153元/㎡、984.03亿;而二手房共成交156792套,成交面积1398万㎡,销售均价为13000元/㎡,那么,2009深圳二手房成交金额为1817.40亿。深圳一手、二手房2009成交数据为:总金额2801.43亿、226866套、2047.4万平米、套均总价123.48万/套、套均面积90.25平米/套、均价13681.99元/平米。

■金额超收背离面积、套数:深圳楼市资产含金量较香港低

深圳商品房的实际交易金额2801.43亿,与香港对比计算出的合理理论交易金额均衡值2323.26亿相比,多出478.17亿、多出的幅度为20.58%,说明深圳住宅交易金额与香港对比,已经出现了20%左右的过热情况,如果成交金额再度放大则已经属于不合理范畴。

而在交易套数上,深圳实际交易套数226866套,比与香港横向对比计算出的71724套多出155142套、超出的幅度为216%。也即是说,在金额超出横向对比理论值20%左右的情况下,深圳的交易套数却超出理论值172%,如果考虑到深圳的套均面积比香港大60%左右,说明如果以横向对比计算方法,深圳房价水平目前并不高,深圳成交总金额达到香港标准之上,是以更大的交易面积与更多的交易套数实现的。

而之所以深圳人依然感受到房价高,可能原因是:1、深圳房价不在于均价高、而是面积过大导致的但套总价过高!2、深圳人将新房价格等同与整体市场均价,其实应该计算新房与旧房的合并价格,这才是真实均价;3、深圳实际交易金额达到了理论水平,是以低均价与多面积实现的;4、深圳人依然有新房偏好,过多的人聚集在了二级市场,三级市场有待挖掘。

■面积的结构性矛盾,已成为深圳主矛盾

香港套均总价325.60万/套,以套均面积60平米计算,包含各类住宅在内香港整体均价为54267元/平米。而深圳套均总价123.48万/套、套均面积90.25平米/套、包含各类房产在内的均价为13682元/平米,深圳实际均价相当于香港实际均价的1/4、深圳套均总价相当于香港的1/2.64,可见深圳均价低、面积大的状况还是非常明显的。

由此,我们可以看出,虽然如今深圳GDP相当于香港的GDP的1/1.7,但深圳房产成交金额却已经达到了对应的水位之上,说明在就业岗位增加、城市化人口聚集的情况下,深圳比香港实现了更多的交易面积与交易套数,深圳楼市的含金量依然不高,这可能与交易效率较低、交易费用较高、市民面积欲望太大有密切关系。

横向对比有一个非常清晰的特点就是,深圳单套户型的面积过大,以此判断,发展商如果在深圳的城区建设60~80平米之间的两房、90平米的三房或许更符合未来的趋势,并比大面积房产获得更大的溢价效应。

■除非中小户物业:产品结构转变之前,不要再投资住宅

而深圳目前的交易均价的变化,撇开政策性因素,可能与户型面积的大小密切相关,如果深圳还继续走什么地块都建设大户型单位的话,那么深圳的单位面积均价可能依然提升困难,而如果全民有了接受小单位的心理准备,深圳的房价反而可能进一步提升,提升的幅度大约为20%。

但是香港目前的楼市也是出现了较大幅度涨升以后的结果,存在一定风险,横向对比计算出的深圳房地产理论值也就存在比香港更大的泡沫。也即是说,目前投资住宅在深圳已经不具备确定性空间,虽然均价依然有一定空间,但面积的不合理供应又压制了总价的合理化趋势,因此除非深圳整体供应出现套均面积缩减的情况,否则住宅投资已经不太合理。

目前的情况是,用家时代已经到来,而即使是用家也要控制面积欲望,投资者入市住宅(豪宅除外,类似华侨城·波托菲诺纯水岸、 光大·锦绣山河、万科·虹溪诺雅、地业·十五峯、大南山·紫园、三湘海尚、莱蒙·水榭山、招华·曦城、万科·天琴湾这样的真豪宅还具备翻番空间),必须等待产品结构的变化,目前套型过大并不有利于投资者,投资者应该将注意力转移到生产力要素--商铺上去,或者目前熟地城区的中小户项目,比如鸿隆·世纪广场、天健·时尚空间、恒丰·财富港、华侨城·馨苑、万科·第五园里程、招商·花园城5期这些项目不妨多花时间研究。

文章的最后,房地内参www.BANQ.cn要提醒各位,以上分析是单因素分析,而房价属综合因素影响的结果,因此结论也属单因素结论,不可作为投资入市的参考。(06)


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评论者:陆地天使
有点道理
评论者:chinaway
看来我那两间小户型的值得收藏?