■香港12年来的最好一年
深圳楼市一直以香港为比标对象、价格锚地，而深港两地楼市与GDP之间也一直存在微妙关系。房地内参曾在2009年6月17日发表《楼市失重的可能性》www.banq.cn/html/7390.htm一文中指出，深港房价与GDP呈正比相关的观点。如今我们再次得出有关深港楼市与GDP之间的结论。
房地内参www.BANQ.cn掌握的资料表明，2009年香港整体房地产交易133962套（含住宅、车位及厂房与商物）、总金额5157.0亿港元（合人民币4538.16亿）。成交套数、金额均创下自1997年后的新高，仅较2007年高峰时期的145691套及5256.3亿港元（合人民币4625.544亿）低8.1%、1.9%。
而跟2008年比较，2009年香港房地产买卖情况，比2008年的113298套、4131.1亿港元（合人民币3635.368亿）分别上涨18.2%、24.8%。这也是自1997年后，香港12年来房地产销售最好的一年。
■香港2009住宅业绩：115092套、4258.4亿港元
在住宅方面，2009年香港整体住宅（包括一手、二手商品住宅；居屋、公屋及夹屋市场买卖）交易115092套、总金额为4258.4亿港元（折合人民币3747.39亿），也创下1997年后的新高。较2007年的123575套、4340.3亿港元低6.9%、1.9%。而较2008年成交的95931套及3438.3亿港元，分别上升20.0%、23.9%。
其中，一手住宅2009全年香港共交易15937套、1194.8亿港元（折合人民币1051.42亿），较2008年的9955套、769.6亿港元分别上升60.1%、55.2%。成交套数创下自2004年成交26885套后五年以来的新高，仅低于2007年的18943套。而金额则是自1998年交易1199.1亿港元后11年以来的新高，仅低于2007年录得的1234.9亿港元。
二手住宅方面，香港2009全年交易88372套、2848.3亿港元（折合人民币2506.50亿），成交套数、金额均创下1997年后12年来的新高。较2007年交易的91308套、2959.8亿港元低3.2%、3.8%。而较2008年交易的74932套、2469.2亿港元分别上升17.9%及15.4%。
■香港新房金额与深圳接近
而值得注意的是，2009年香港全年交易一手商品房达到15913套，总金额为1192.12亿港元（折合人民币为1049.06亿），这个新房的交易金额与深圳已经基本接近了。折算下来，新房套均总价为749.1万港元/套（折合人民币为659.21万/套）。
而2009全年内，深圳全市新房销售为649.4万㎡、70074套、984.03亿，销售均价15153元/㎡，新房套均总价为140.43万人民币/套。对比香港，深圳成交套数虽是香港的4.4倍，但香港成交金额却是深圳的1.06倍，深圳新房套均总价相当于香港的1/4.69，说明深圳新房的实际均价依然与香港之间有过大的距离。
我们扩大眼界，不但看新房，还从整体市场交易情况，来以香港这个深圳最可借鉴的标杆，来衡量深圳楼市的交易情况的合理性。
■香港系数
而这其中，跟深港两地的GDP是密切相关的。房地内参www.BANQ.cn了解到，初步统计，2009年香港GDP约为人民币14394.71亿，而2009年深圳GDP达到8245亿，由此可知，2009年香港GDP比深圳GDP多6149.71亿，是深圳的1.7倍。
对于香港来说，香港总人口为760万，总面积为1103平方公里。因而，可计算出香港人口密度为760万÷1103平方公里=6890人/平方公里，而香港GDP密度为14394.71亿÷1103平方公里=13.05亿/平方公里。对于深圳来说，深圳总人口为1300万，总面积为2020平方公里，那么，深圳人口密度为1300万÷2020平方公里=6435人/平方公里，GDP密度为8245亿÷2020平方公里=4.08亿/平方公里。
2009年香港住宅交易总金额已115092套、总金额为人民币3747.39亿、133962套、套均总价325.60万/套。那么，可计算出：1、香港房产交易金额的GDP系数=3747.39亿÷13.05亿/平方公里=287.16；2、房产交易金额的人口系数=3747.39亿÷6890人/平方公里=0.54；3、房产交易套数的GDP系数=115092套÷13.05亿/平方公里=8819.31；4、房产交易金额的人口系数=115092套÷6890人/平方公里=16.70。
■深圳的交易金额与套数评估
从理论上来说，深港两地的房产交易GDP系数和房产交易人口系数应基本一致。那么以香港房产交易金额与套数的GDP系数，可计算出深圳房产交易金额应为287.16*4.08亿/平方公里=1171.61亿；用香港房产交易金额的人口GDP系数可算出深圳的房产交易金额为0.54*6435人/平方公里=3474.90亿，取平均值后理论上2009年深圳房产交易金额应为（1171.61+3474.90）/2=2323.26亿。
以香港房产交易套数的GDP系数计算出深圳的交易套数为8819.31*4.08=35983套、以香港房产交易金额的人口系数计算出深圳的交易套数为=16.70*6435=107465套。取平均值后，理论上2009年深圳房产交易套数应为（35983+107465）/2=71724套。
房地内参www.BANQ.cn统计数据显示，2009年深圳全市新房销售为649.4万㎡、70074套，销售均价15153元/㎡、984.03亿；而二手房共成交156792套，成交面积1398万㎡，销售均价为13000元/㎡，那么，2009深圳二手房成交金额为1817.40亿。深圳一手、二手房2009成交数据为：总金额2801.43亿、226866套、2047.4万平米、套均总价123.48万/套、套均面积90.25平米/套、均价13681.99元/平米。
■金额超收背离面积、套数：深圳楼市资产含金量较香港低
深圳商品房的实际交易金额2801.43亿，与香港对比计算出的合理理论交易金额均衡值2323.26亿相比，多出478.17亿、多出的幅度为20.58%，说明深圳住宅交易金额与香港对比，已经出现了20%左右的过热情况，如果成交金额再度放大则已经属于不合理范畴。
而在交易套数上，深圳实际交易套数226866套，比与香港横向对比计算出的71724套多出155142套、超出的幅度为216%。也即是说，在金额超出横向对比理论值20%左右的情况下，深圳的交易套数却超出理论值172%，如果考虑到深圳的套均面积比香港大60%左右，说明如果以横向对比计算方法，深圳房价水平目前并不高，深圳成交总金额达到香港标准之上，是以更大的交易面积与更多的交易套数实现的。
而之所以深圳人依然感受到房价高，可能原因是：1、深圳房价不在于均价高、而是面积过大导致的但套总价过高！2、深圳人将新房价格等同与整体市场均价，其实应该计算新房与旧房的合并价格，这才是真实均价；3、深圳实际交易金额达到了理论水平，是以低均价与多面积实现的；4、深圳人依然有新房偏好，过多的人聚集在了二级市场，三级市场有待挖掘。
■面积的结构性矛盾，已成为深圳主矛盾
香港套均总价325.60万/套，以套均面积60平米计算，包含各类住宅在内香港整体均价为54267元/平米。而深圳套均总价123.48万/套、套均面积90.25平米/套、包含各类房产在内的均价为13682元/平米，深圳实际均价相当于香港实际均价的1/4、深圳套均总价相当于香港的1/2.64，可见深圳均价低、面积大的状况还是非常明显的。
由此，我们可以看出，虽然如今深圳GDP相当于香港的GDP的1/1.7，但深圳房产成交金额却已经达到了对应的水位之上，说明在就业岗位增加、城市化人口聚集的情况下，深圳比香港实现了更多的交易面积与交易套数，深圳楼市的含金量依然不高，这可能与交易效率较低、交易费用较高、市民面积欲望太大有密切关系。
横向对比有一个非常清晰的特点就是，深圳单套户型的面积过大，以此判断，发展商如果在深圳的城区建设60~80平米之间的两房、90平米的三房或许更符合未来的趋势，并比大面积房产获得更大的溢价效应。
■除非中小户物业：产品结构转变之前，不要再投资住宅
而深圳目前的交易均价的变化，撇开政策性因素，可能与户型面积的大小密切相关，如果深圳还继续走什么地块都建设大户型单位的话，那么深圳的单位面积均价可能依然提升困难，而如果全民有了接受小单位的心理准备，深圳的房价反而可能进一步提升，提升的幅度大约为20%。
但是香港目前的楼市也是出现了较大幅度涨升以后的结果，存在一定风险，横向对比计算出的深圳房地产理论值也就存在比香港更大的泡沫。也即是说，目前投资住宅在深圳已经不具备确定性空间，虽然均价依然有一定空间，但面积的不合理供应又压制了总价的合理化趋势，因此除非深圳整体供应出现套均面积缩减的情况，否则住宅投资已经不太合理。
目前的情况是，用家时代已经到来，而即使是用家也要控制面积欲望，投资者入市住宅（豪宅除外，类似华侨城·波托菲诺纯水岸、 光大·锦绣山河、万科·虹溪诺雅、地业·十五峯、大南山·紫园、三湘海尚、莱蒙·水榭山、招华·曦城、万科·天琴湾这样的真豪宅还具备翻番空间），必须等待产品结构的变化，目前套型过大并不有利于投资者，投资者应该将注意力转移到生产力要素--商铺上去，或者目前熟地城区的中小户项目，比如鸿隆·世纪广场、天健·时尚空间、恒丰·财富港、华侨城·馨苑、万科·第五园里程、招商·花园城5期这些项目不妨多花时间研究。
文章的最后，房地内参www.BANQ.cn要提醒各位，以上分析是单因素分析，而房价属综合因素影响的结果，因此结论也属单因素结论，不可作为投资入市的参考。（06）