■曦城论道虎年楼市

2010-3-10房地内参www.BANQ.Cn专业组成员下午从惠州回来以后，陪同三位外地朋友来到曦城观摩，一是客户想就产品本身进行一些借鉴，希望能够学到曦城三期期待期旺销的秘诀。另外一方面则是顺便聊聊深圳的楼市，以及与内地的比较。

一路上我们谈了很多，但是，客户问：“你们的政府研究机构说2010年房价必跌，你怎么看呢？”房价必跌？谁这么肯定？这引起了我们的辩驳斗志。因此将当天谈话的重要问题汇总，以供应大家思考。汇总不包括对曦城产品的评论与介绍，只涵盖对于市场的判断。同时跳出深圳看深圳，否则永远没有方向感。

金融危机的压力，使中国自2008年以来开始了经济刺激政策，保增长压倒一切，但两年下来副作用不小，资产价格太高尤其是房价太高导致老百姓怨声载道，经济自身也很难持续。这时候转机出现了。

■影响未来城市经济版图的最重要因素之一

2010年的两会，中央终于下定决心，将宏观调控从“刺激”转向“调整结构（简称为‘调构’吧）”，也就是产业调整，而不是单纯的再刺激。宏观政策转为“调构”，包括三层意思：调整消费结构、调整产业结构和调整区域结构。三个调整与房地产产生的关系，可能就是未来的投资机遇所在，将是楼市投资客应该重点分析的方面。

而具体一点来说，就是扩大消费、扶持中西部地区、支持信息产业与新能源产业。扩大消费是全国性话题，但具有辐射能力的城市、以及供应内需的制造业发达的城市受益将大很多；而中部地区的扶持，则有利于沿海城市的低附加值产业转出、更顺利地实施产业转移。在信息技术产业、低碳经济包括节能减排、环保产业等方面，则无疑是创新力强的城市更具有优势。

“调构”被中央强调多年，但在歌舞升平的过往各地并没有实施的压力，金融危机的倒逼下，不调也得调了。之外，中国经过30年发展今非昔比，当前已具备了调整结构的各项条件与内在能力了。因此，调整结构将成为影响未来城市经济版图的最重要因素之一。

■深圳的方向，就是调整结构的方向

2010年2月24日，温总理主持国务院常务会议，就是部署产业调整和振兴规划的工作。会议上，新能源汽车是最大的一块，而在深圳比亚迪已经掌握了关键的铁电池技术，德国奔驰、美国股神都已经与比亚迪联合，因此扶持新能源汽车的政策，深圳将获益，相信未来的5年里，各项税收优惠、资金支持、财政补贴、行政审批等扶持措施都将在深圳得到落实。

而本界会议还对电子信息、轻工、纺织等产业向中西部地区加快转移，大力发展的高铁、高速公路等基础设施，中西部地区承结产业转移的外部条件与内在条件都已经完善，以武汉为核心的中西部地区的经济将可能进入快车岛，5000亿GDP的城市群将集中在未来5年内大量在华中地区出现。

由于要调整结构，因此，传统产业发达的大型城市将可能受到一定的生产压制，从而不利于经济发展，而新兴产业发达的城市比如深圳等，则可能获得更多的扶持，所以经济上可以看高一线，而受经济拉动的楼市似乎没有理由看空。

■什么房产2010虎年必不跌？

房地内参www.BANQ.Cn发现，如果论每平方公里单位产出的话，深圳是仅次于香港与此澳门、台北的中国城市，无疑是一个低碳城市，而扶持政策又来，在太阳能、新能源汽车、电子信息技术、网络（QQ）等方面，深圳已经有了系统优势。一方面，深圳出口已经回复增长，另外一方面内需也开始向深圳展开了怀抱，单QQ一家获利就已经超过几个宝钢时，深圳的城市含金量应该引起高度重视。

可以说，调整结构对深圳是一个纯粹的利好，因为深圳本身就是结构良好的城市，是调整结构的方向。各位如果仔细研究，可能就会发现，在低碳经济背景下，这方面好的上市企业似乎都在深圳，比如腾讯、比亚迪汽车、中兴通讯等等。

而在金融领域，深圳股市已经开始重新IPO，创业板公司三年内将大量在深圳设立办公室，在财富管理领域，基金、保险等都聚集在深圳，因此深圳的制富速度还在加速。从这些方面可以看出，以曦城为代表的真豪宅项目，2010虎年必不跌，甚至要继续上涨，否则建房速度追不上造富速度！