■大冲拆迁影响6万人

于2010年1月24日启动的广东最大旧改项目——深圳大冲旧村改造项目村民物业签约仪式，首日签约已达168户。近日，房地内参www.BANQ.cn获悉，截至3月10日，大冲旧改村民物业累计签约户数已达532户，签约率为61.2%。大冲旧改村民物业签约踊跃，呈现加速上升趋势，而区域内大量的租客也逐步向外迁走。

作为城中村的大冲村由于历史原因，建筑高度密集，布局散乱，而由于租金低廉，这里绝大多数的居住群体是来自城市的租客。同时，对于整个10平方公里的高新区来说，区域内可供出租的廉价房源基本都来自大冲村。而为了就近工作地点，高新区内大量的工作3年以内的上班族也都集聚在大冲租房。

在大冲，仅68.4万平方米土地上至少拥挤着各类建筑物1417栋，物业出租是大冲村民主要的经营方式。而此次旧改，动迁人口达到6万多人，整改面积达68.4万平方米，区域可供租赁房源立刻减少，大量租客被迫搬迁。那么，对于这帮租客队伍来说，安身问题成为了头等大事。而区域内的小户型，也许将在解决租客住房紧张的现状下受益。

■拆迁提升区域租价

由于大冲村民房租金低廉，因此吸引了众多的租客。而村民房拆迁从来都是改变周边租售比的重要因素。房地产投资，在不考虑房价上涨而形成的价差套利情形下，最重要的回报手段就是租赁。而月租价÷售价，就是租售比，也就成为了房地产投资上面最重要的衡量指标之一。

通过租售比人们可以轻松发现价值低估的片区进行逢低吸纳，也可以规避价值高估的地区进行见顶抛出。而在拆迁同时，大量人口从原有住房中被释放出来，投进就近的租赁市场。又由于其对周边环境的依赖性，往往选择就近区域租住。旧房减少，新房短期又不会增多，所以对周边租价产生了一个巨大提升动能。

远的如天津2003年以来的旧城改造，天津内环旧城几乎被拆迁的一干二净，大量居民投身租赁市场不但改变了其城市中心区租售比，更是在短短几年内将中心区房价由不到2000元上推到13000元。这是一个令人瞠目结舌的涨幅。

而其境内塘沽区政府今年在与家堡一带拆迁了5万户，其区域2室1厅60㎡不到的房子，租金也由原来的900元迅速提高到1500元以上。而大冲村作为深圳最大的旧村改造项目，其拆迁，势必也将导致整个区域的租价上升。同时，也会影响周边楼盘的价格上涨。而位于高新区周边的小户型或许就成为了租客解决住房问题的最佳选择。

■大冲旧改的最大受益新盘：侨城馨苑

大冲村位于深圳高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区的西片区，北接高新北区东片，南望高新南区，地理位置十分优越，是深圳重要的城市节点。大冲旧改项目的合作开发单位最后敲定为中国特大型中央企业——华润（集团）有限公司，而在华润的打造后，大冲将成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆与典范，成为与深圳未来整体城市形象相适应的超大规模、新型、现代化的商业、商务中心及居住社区。

未来，大冲将拥有集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化及康体于一体的超大型购物中心，拥有国际标准甲级写字楼群，拥有不同档次组合的高品质酒店群，拥有新型现代化高尚居住社区。同时，大冲将成为高新技术园区和华侨城景区的重要配套基地。而这都将使整个区域的居住环境发生质变，而大冲周边的高新区和华侨城片区都将因大冲旧改，得到地域价值的提升。

房地内参www.BANQ.cn认为，位于南山区沙河东路东、香山中街南的侨城馨苑，是今年华侨城区域内唯一供应的小户型，距离大冲只有800米的距离，同时，未来，政府将在修一条新路，穿越名商GOLF球场将大冲村和侨城馨苑所在香山路连接起来，那么，届时大冲与侨城馨苑更近。大冲拆迁导致的区域租金上涨，将直接作用于侨城馨苑，其定价与未来投资空间将不能不考虑到这个因素，而在滚滚的大冲租客挤出的情况下，侨城馨苑将离开被淹没。（06）