导读：
■一霸盘与两典故
一、佳兆业史上最大盘：规模惠州第一、深圳无敌
二、一霸盘与两典故
三、红一点，去梯言
■片区唯一性
一、惠州的精华，粤东的精华：位居珠三角第四
二、一轴、十二区格局媲美深圳：略低于福田CBD，但高于宝中、龙中、南中
三、6大公园（绿地）：珠三角公园密度最高的CBD
四、“3+3+1”交通条件
■项目唯一性
一、佳兆业中心是惠州战略性设施的最大受益盘
二、江北CBD交通最佳盘，惠州唯一具立体式复合交通条件的综合体
三、惠州的深南大道：最重要景观轴线路上的第一盘
四、惠州最核心地段的霸盘、最靠近最好酒店的新盘：牵手帆船饭店
五、三高铁换乘物业举国罕见：与穗莞深三城高铁无缝连接
■工程唯一性
一、珠三角东最高建筑：惠州奢侈品中心，当地“万象城”
二、“住转商”是商品住宅的最大机会点：一期具备可能性
三、空中园林及泛会所，7.05米再架空第一高
四、施工考查
1、干空间也做地梁
2、少见的三类降板
3、楼梯宽1.3米、室内净层高2. 88米、楼板14公分
■考查结论
一、惠州最好综合体1期的硬性空间与住转商良机
二、首遇红一点，宁愿“去梯言”
三、初级城市化的惠州，比深度城市化的深圳更具机会
正文：

■一霸盘与两典故：红一点，去梯言

一、佳兆业史上最大盘：规模惠州第一、深圳无敌

在2007年，佳兆业通过与灿荣房产有限公司合作的方式进入惠州江北CBD。差不多同一时期，万科在江北CBD先后获得两幅地块。2010~3~10下午14：30~17：00，房地内参www.BANQ.cn以两个半小时的时间,实地考察了惠州佳兆业中心及其片区。佳兆业中心位于江北中心区（以下简称“江北CBD”）18号区的商务核心区，是商务核心最大的项目，而商务核心又是整个CBD这个惠州核心的核心。

本项目东临惠州大道、西临惠州市政府大院、南临云山东路、北接新湖路，项目总占地约7.1万㎡，总建面近70万㎡，总投资将达48亿，因此成为惠州乃至华南片区最具规模的城市综合体之一，如果放到深圳，则将是当之无愧的第一。而其具备的其余特点，则超越了当地同样建面70万平米的惠州华贸中心，因而成为惠州最值得关注的综合体项目，项目本身也是佳兆业史上最大盘。

二、一霸盘与两典故

看完本项目及其片区，我们想起宋朝的王安石在《咏石榴花》中“浓绿万枝红一点、动人春色不须多”的诗言，原因就在于CBD的战略性设施都是围绕本项目而立，真真正正的“红一点”。而通过我们收集惠州江北CBD的规划资料，并对比这里与深圳CBD的档次，又有了不小的发现，希望只发“去梯言”，只告诉真正的楼市有志者。

话说三国时，刘表受后妻影响更喜欢少子刘综，不喜欢长子刘琦。刘琦每次都想与敬重的诸葛亮探讨自安权术，诸葛亮一直回避。刘琦一次与诸葛亮游观后园，来到一高楼上后抽去楼梯，以至于“上不至天、下不至地、言出子口、入于吾耳”，诸葛亮才回答说：“刘综在宫内反而更险，您在外反而更安全”，这就是上楼抽梯的“去梯言”。

三、红一点，去梯言

只不过我们这里要说的刘综是房价已高的深圳，刘琦代表的是依然处于初级城市化阶段、后续CBD依然具备重估机会的惠州，更何况深圳原本只是惠州地区的一个县，惠州才是长子呢！

我们“去梯言”，就是希望用小众的方式，将“红一点”的惠州江北CBD佳兆业中心，只对有志者说而拒绝其它人等，因此本文发布的前5天里都将加密。而至于为什么这样联想，各位请往后看，一定有其道理。

■片区唯一性

一、惠州的精华，粤东的精华：位居珠三角第四

根据《惠州市江北CBD详细规划》、《关于调整惠州市江北CBD详细规划的通知》结合江北CBD的建设现状，房地内参www.BANQ.Cn首先要将惠州佳兆业中心所在的片区进行分析，对于置业投资来说，一定是地段、地段，还是地段。江北CBD总面积3.1337平方公里，比深圳CBD只小0.87平方公里，位于惠州市江北南区，东、南、西三面临东江，隔江于惠州老城区相望。

整个CBD呈现一轴、十二区的格局，江北区为惠州市集行政、文化、体育、金融、商业、办公以及居住为一体的CBD核心区域，拥有市政府、体育中心、市民乐园、会展中心、会议中心以及各类银行、大中院校等配套设施，为惠州规划起点最高、市政建设投入最大、配套设施最齐全的现代化新型城区。这里可以说是惠州的精华、粤东的精华了。而如果在整个珠三角来比较，惠州江北CBD的档次将位于广州珠江新城、深圳福田CBD、东莞CBD之后，位居第四。

二、一轴、十二区格局媲美深圳：略低于福田CBD，但高于宝中、龙中、南中

“一轴”是指以惠州市政府所在地为起点的城市景观轴线，轴线宽度220米（10号区内轴线宽度为150米），由五个功能区组成，由北向南依次为：行政中心区→市民乐园区→体育运动区→生态休闲区→商业服务区。

“十二区”指由不同功能组成的12个区，即惠州市政府所在的行政中心区、1号区的市民乐园区、2号区的体育运动区、体育馆所在的体育运动区、体育馆后的综合发展区、7号区的科技展示区、8号区的生态休闲区、9号区的居住区、10号区的商业服务区、11&12&13号区的居住区、16号区的综合发展区、18号区的商务办公区。

综合现场实际考察，房地内参www.BANQ.cn得出结论，惠州江北CBD的建设档次稍微落后于深圳CBD，但是领先于宝安中心区、龙岗中心区、南山中心区等所有的深圳其它中心区。而在配套设施上，则比深圳CBD还多了科技馆，其余设施基本一致。

三、6大公园（绿地）：珠三角公园密度最高的CBD

江北CBD规划公共绿地面积33.68万㎡，占总用地的10.75%，合计将建成6大公园（绿地），江北CBD单位土地拥有的公园数量为1.9个/平方公里。在珠三角广州、深圳、东莞、珠海等主流城市的CBD中，惠州江北CBD的公园密度最高。

6大公园（绿地）是：1、JBN~08号区建设面积13.33万㎡的北湖公园；2、JBN~10号区建设面积3.74万㎡的公共绿地；3、JBN~16号区建设面积5.64万㎡的鹅潭公园；4、JBN~17号区建设面积29.46万㎡的政府后山公园；5、JBN~18号区建设面积0.66万㎡的公共绿地；6、惠州大桥桥头建设面积3.11万㎡的公共绿地。

其中，佳兆业中心距离政府后山公园只有一路之隔，距离鹅潭公园600米。

四、“3+3+1”交通条件

江北CBD拥有“3+3+1”交通条件，即是三条城市主干道、三座大桥、一条轨道交通，三条大道分别是惠州大道、三新南路、云山西路，三座大桥即惠州大桥、合生大桥、东江大桥，一条轨道交通即已开工建设的2#线（莞惠城际）。

江北CBD公交路网比较完善，项目通往各个片区均十分便捷，有7路、5路、8路、18路、13路、17路、26路、29路等10余条公交路线经过本项目。

■项目唯一性

一、佳兆业中心是惠州战略性设施的最大受益盘

目前江北CBD城市级的大型公建如体育馆、科技馆、博物馆、文化艺术中心、会展中心、民乐广场、东江公园、北湖公园、鹅潭公园、涛景GOLF球场、凯宾斯基酒店、地铁口等都已经相续建成或在建，这些设施距离佳兆业中心最远的不过1100米，最近的近在咫尺。

同时，佳兆业中心南为公建、广场等，其位置关系非常符合风水讲究，并紧邻在建的地铁口，相信地铁口未来与项目将有地下的连通。因此，佳兆业中心应该是惠州战略性设施的最大受益楼盘。

18号区是整个江北CBD的商务核心区，总占地约7.1万㎡、总建面近70万㎡的佳兆业中心则是其中的最大项目，也即是说，佳兆业中心是惠州最核心地段的最大项目~~~霸盘，唯一综合体。

二、江北CBD交通最佳盘，惠州唯一具立体式复合交通条件的综合体

道路宽度平均都是60米、双向六车道的惠州大道、云山西路是贯穿江北CBD的两条主干路，也是CBD与其它区域联系的主要通道。佳兆业中心就位于这两条主干路的交叉口，在这个交叉口就是地铁站口。

也就是说，佳兆业中心是具备了地面与地上、公路与轨道的立体式复合交通条件的CBD最佳盘，是整个江北CBD内交通条件最佳的项目，是惠州唯一具备立体式复合交通条件的综合体物业。房地产属于不动产，不能移动，交通的便利才能使人流动，从而实现不动产的流动，最后实现其商品价值。

32米或36米宽的文明一路、菊花二路、文昌一路、文昌二路、三新南路、文华一路、云山南路、沿江一路、沿江二路、体育西路等构成次干道网，集散城市交通，以惠州大道、云山西路骨架。

三、惠州的深南大道：最重要景观轴线路上的第一盘

在规划中，两条主干路~~~惠州大道、云山西路是江北CBD的最主要景观轴线，其中惠州大道属南北景观轴线、云山西路属东西景观轴线，前者的长度与重要性，都要超过后者。

在整个惠州大道及云山西路这两条惠州最重要的景观路上，佳兆业中心则是体量最大的项目。惠州大道在惠州的地位，类似深南大道在深圳的地位，惠州佳兆业中心的地段特点，与深圳的中信城市广场非常接近。因此佳兆业中心的建设，不但受到规划的严格要求，政府也给予了很多扶持，比如重要设施基本都围绕这里进行。

四、惠州最核心地段的霸盘、最靠近最好酒店的新盘：牵手帆船饭店

德国凯宾斯基饭店管理集团，是欧洲历史最悠久的豪华酒店白金标签，是世界顶级豪华酒店管理品牌中的王者之一，具有100多年深厚的历史沉淀，总投资30亿美金的世界上超豪华七星级饭店——迪拜的帆船饭店，就是德国凯宾斯基饭店集团公司所管理，这个酒店可是全球王公贵族、世界政要以及顶级富豪们体验无尚尊荣的专利场所。

凯宾斯基惠州店就在佳兆业中心的南侧紧密相连，位于江北CBD商务中心区的~~~18号区。惠州凯宾斯基酒店分别由地下三层、地上四十层的凯宾斯基酒店部分（A 座) 和二十七层的凯宾斯基酒店商务写字楼部分(B 座) 两栋塔楼组成，底下五层商业裙楼，总建筑面积约12万㎡。

凯宾斯基在整个珠三角只有两家酒店，一家在深圳，另外一家就在惠州。18号区总占地8万㎡，总规划建积近80万㎡，而18号区中的佳兆业中心占地7.1万㎡、总建面近70万㎡，一个佳兆业中心就占了惠州江北CBD商务区的88.75%（占地份额）、87.5%（建面份额），是其中的绝对老大。

五、三高铁换乘物业举国罕见：与穗莞深三城高铁无缝连接

珠三角城际轨道23条，总长约1875公里。其中，与惠州连接的线路有广惠城际、惠深城际、莞惠城际、惠城－惠东城际、惠阳－惠东城际共5条，其中广惠城际、惠深城际、莞惠城际三条高铁都可以直接或者通过中间地铁线与项目形成对接关系，主要换乘枢纽站点市政府站距离项目约280米远，作为三条高铁的换乘枢纽物业，佳兆业中心举国罕见。

根据《惠州市轨道交通网络规划》，惠州规划地铁共7条，其中1、2、3、4、6#线为城际线，5、7#线为城市线，线网总长274.6km，共设车站85座，其中换乘站9个。佳兆业中心与2#线（莞惠城际线）、6#线关系最为密切，这两条线路在项目以南约260米的市政府站处形成换乘，而2#线就在项目楼下设立了站点并形成无缝连接。之外3#线（深惠城际线）到达惠州南火车站以后，通过6#线与项目连接。所以惠州佳兆业中心未来通过高铁就可以连接深圳、东莞与广州。

各地铁（轨道）线路具体走向如下：

1#线（城际线）：始于江北文华一路，在云山西路路口设起点站市政府站，止于惠州火车南站；线路全长44.7Km，沿途共设车站20个，平均站间距离2.18Km。
2#线（莞惠城际线）：西起东莞市与惠州市边界，至终点惠州火车站；线路全长35.4Km，沿途共设车站12个，平均站间距离2.95Km。
3#线（深惠城际线）：拟与深圳轨道网络规划中的3A#线在龙岗工业区接轨，止于大亚湾大东亚商业城；线路全长20.40Km，沿途共设车站10个，平均站间距2.12 Km。
4#线（广惠城际线）：起始于水口荔枝城站，向西跨东江后向西至火车站经小金口，止于广州增城；线路全长78.8 Km，沿途共设车站9个，平均站间距离8.76Km。
5#线：始于规划新汽车南站，止于惠东汽车站，并在5#线新安站以北至惠州机场规划预留5A支线通道位置，新安站预留5A支线（机场线）接轨条件；线路全长37.4Km，沿途共设车站12个，平均站间距离3.31Km。
6#线：始于惠州火车南站，止于惠东汽车站；线路全长35.90Km，沿途共设车站11个，平均站间距3.54 Km。
7#线：始于水口荔枝城站，止于1#线数码工业园站；线路全长23.7Km，沿途共设车站11个，平均站间距离2.33Km。

莞惠城际轨道线起始东莞的洪梅站，终点至惠州火车北站，线路全长98.977公里。其中，惠州市境内28.16公里。莞惠城际轨道线在惠州境内走向西起东莞市与惠州市边界，沿京九铁路南侧以地面形式东行，经沥林至陈江梧村，再以高架形式沿仲恺大道至古塘坳；接着以地下形式沿鹅岭南路，穿过西湖、东江至惠州大道，继续沿惠州大道至三环路与惠州大道交汇处；然后以高架线形式至终点惠州火车站。

莞惠城际轨道线在惠州设沥林站、陈江站、仲恺站、新客运南站、市政府站、惠州火车站，并力争增设西湖站。莞惠城际轨道线计划于2012前建成投入运营。

■工程唯一性

一、珠三角东最高建筑：惠州奢侈品中心，当地“万象城”

佳兆业中心不但是拥有超大规模、紧邻轨道交通（莞惠轻轨）的CBD综合体，还拥有商务公寓、11万㎡shopping mall、超甲级写字楼及五星级天际酒店等覆盖居住、办公、商业、酒店等商品房全功能，满足吃、喝、玩、乐的一条龙服务。

未来这里还有将18号地块各建设小区地下打通和空中连接的设想，让在这里工作及居住的人足不出户就可以享受国际街区时尚生活。 同时佳兆业将发挥自己的香港总部优势，将国际奢侈品牌招商进入惠州，佳兆业中心有成为惠州奢侈品中心的潜质，媲美深圳万象城。佳兆业中心分三期开发：

一期为5号地块，总建面约10万㎡，有四栋国际公寓。

二期为6号地块，总建面约40万㎡，是集五星级酒店、甲A级写字楼、超高层国际公寓和大型购物中心于一体的综合体，其中裙楼有7万㎡的商业，看齐深圳万象城，设有溜冰场、电影院，还规划有酒吧一条街。而星级酒店和写字楼部分高达250米，是惠州最高建筑，将成为整个城市的地标性建筑。

三期为8、9号地，总建面为18.5万㎡，包括了下沉式广场及国际商务公寓。

二、“住转商”是商品住宅的最大机会点：一期具备可能性

佳兆业中心的门牌号非常吉祥---惠州大道9号，一期占地12470㎡，建面108293㎡，A、B、C、D四座塔楼沿街布置，形成U形规划布局，一方面获得良好的景观朝向和采光通风效果，另外一方面在风格外向的同时形成偏内向的灰色空间，U形的凹槽部分成为一个衔接室内与室外的空间，这对于纯住宅区可能不希奇，但是对于商务公园来说，则非常难得，目前这个空间正在做园林。

一期的1~2层为1.3万㎡裙楼集中商业，目前已引入大型品牌超市，预计2011年底开业。4~29层为公寓，分四栋塔楼，户型类型丰富，面积包含38~65㎡的国际精装公寓及一房一厅、76~108㎡的两房、90~136㎡的三房、129~137㎡的四房及复式单位五种户型，共计1267套。

一期施工进度目前已经到了11层，相信再经过两个月就可以对外销售了。各位投资客是否还记得深圳佳兆业中心的辉煌？由于可以实现“住宅转商务”用，因此项目的价值得到大幅度的提升。而惠州佳兆业中心同样属于商务公寓，存在“住转商”的机会与空间。

三、空中园林及泛会所，7.05米再架空第一高

3层为现代东南亚风情的架空层园林及泛会所，空中再架空的层高为7.05米，这个高度相当于两层半的楼，相当之高。房地内参www.BANQ.cn检索自身资料库发现，在深圳空中再架空的高度，都在6米以下，由于没有惠州数据，我们不好下判断，但是如果本项目在深圳，则是商品房的第一空中架高，在楼市极为发达的深圳尚且如此，相信在惠州同样是最高的。

架空层园林及泛会所拥有星级泛会所、空中游泳池、健身房等各项休闲配套，其园林通过借景、漏景、框景等造园手法，设有水景、草地、灌木、鹅卵石路、休息亭和健身区等，以不规划的直线分成不同区域，做到处处有景，移步异景，景趣横生，按照目前的规划来看，要实现绿化层次多样、感官享受丰富的园林建设目的并不困难。

四、施工考查

佳兆业中心工地紧邻的东南角，也就是本项目、凯宾斯基酒店与惠州大道之间的位置，就是正在建设中的地铁口，惠州大道对面就是惠州义乌、凯丽华酒店、邮银大厦、惠州信合大厦、国际电子城、光耀橙子、金城广场君华府、华丽、弘雅文化艺术商城等一字排开。目前，5月份开业的凯宾斯基酒店剩最后的商务公寓尾盘，目前销售价格在9000~10500元/㎡之间。佳兆业中心的做工有几点值得注意：

1、干空间也做地梁

一般地说项目只会在湿空间（卫生间、厨房等）做地梁，以增强防潮性能，而佳兆业中心则在所有的空间都做了地梁，施工质量得到了进一步提升。房地内参不知道是否惠州有特殊要求，按理应该是没有这个要求的。

2、少见的三类降板

在阳台、厨房、卫生间三处湿空间的楼板处理上，佳兆业也做了针对性的安排，而不是一刀切处理，其实现了三类降板的做法，这在深圳也是非常少见的，因为虽然便利了业主，但是施工麻烦。

首先是未来无须埋管线的阳台只做了3公分的微降板，满足装修及排水需求即可；之外是对于只需填埋管线的厨房，则实行了约12公分的中降板，减少了未来的回填工作量又满足了管线上下邻居独立的要求；而对于重度湿空间—卫生间，由于不但有管线，而且可能又浴缸等大型设备需要适度下降，因此这里就设计了33公分的大降板。

3、楼梯宽1.3米、室内净层高2. 88米、楼板14公分

楼梯宽1.3米、室内净层高2. 88米、楼板14公分----有经验的人看到这些数据就知道这意味着什么。

消防楼梯宽1米即已经满足要求，这里超标准达30%！室内净层高2. 88米就意味着设计层高为3米，这对于豪宅或许不算什么，但对于商务公寓来说，则同样超过国际奥委会标准15%。未来找平以后，这里的楼板厚度为14公分，一般地说，小面积单位由于面宽小因而对于楼板厚度要求并不严格，在11公分即已满足条件了，超标达27%。

■考查结论

一、惠州最好综合体1期的硬性空间与住转商良机

经过2.5个小时的仔细考查，以及认真核对资料，房地内参www.BANQ.cn得出这样的结论：佳兆业中心是惠州当地交通、地段、产品、潜力等综合条件最好的综合体，而其一期具备的“住转商”机会，可能是购房者所关注的重点。一般地说，为了后期销售的安排，一期都会给客户预留相当的硬性空间。

关于住转商，各位要记得1994年时，当时华强北叫上步工业区，到过年时连人都见不到几个，但是现在却成为深圳第二大商圈。这里透露了很大的商机，工转商、住转商的商机才能最大的。如果工转商，20元/平方米租金的工业厂房立刻变成1000元/平方米，30元/平米租金的小户型，因为拥有了转变为写字楼并拥有注册功能，立即会跳跃到150元/平米。

二、首遇红一点，宁愿“去梯言”

而呼应文章前头，佳兆业中心的综合评分之高，又给房地内参以“浓房万楼红一点、动人转机不须多”的感叹。不过，无论是对于一个城市最佳综合体的判断也好、对于红一点的“住转商”感叹也罢，对于没有投资判断能力的人来说，都是非常难以接受的，因此我们宁愿“去梯言”，只告诉真正的楼市有志者。

三、首见红一点：初级城市化，比深度城市化更具机会

一般地说，房价上涨最快的阶段是初级城市化阶段，当一个城市进入深度城市化阶段以后，房价就开始变得平稳。而深圳无疑已经进入深度城市化时期，而惠州则依然处于初级城市化的半山腰上，因此横向对比，就核心区物业来言惠州的机会大于深圳。

惠州与深圳原来都属惠州地区，惠州因此是深圳与东莞的大哥。而现在，惠州就好象临时失宠的长子刘琦，而房价已高的深圳是目前深得宠爱的刘综，但是犹如诸葛亮所讲 “刘综在宫内反而更险，您在外反而更安全”，这就是我们上楼抽梯的“去梯言”。

惠州佳兆业中心：户型分布图

惠州佳兆业中心：效果图

惠州佳兆业中心一期效果图