■证券高手从来不碰楼，是智是笨？

说到风险投资，股票和房产应属于同一范畴，在投资的大环境下，为取得最后的收益，投资股票和房产都要冒市场风险。但要股市与楼市哪个更强呢？记得曾经有一个证券从业人员声称自己从来不投资楼市因为股市更赚钱，他说的有道理吗？

而在投资中，有一个专业术语往往是最先考虑的一个重要因素，就是值博率。值博率受控于两大因素：预期成功率和预期收益率。预期成功率越高，值博率越高；预期收益率越高，值博率也越高。因此，这两个因素与值博率都是正相关的。在此，我们简单定义为：在特定时间段内，值博率=预期成功率*预期收益率。

如果两个股票或者物业的值博率相等或相近，该如何选择呢？例如：1、A品种，预期成功率70%，预期收益率30%；2、B品种，预期成功率30%，预期收益率70%。理论上这两个品种的值博率是一样的，但最终的收益却不一样。

■“股不如楼、楼强于股”的历史事实与原因

因为A属低风险、低收益的操作，B类属于高风险、高收益的操作。以股票例，如果买卖10次，A类收益率1.3^7*0.93^3=504.7%明显胜出B的收益率1.7^3*0.93^7=295.6%达209.1%，买卖20次后A类收益1.3^14*0.93^6=2547.4%将更远远抛离B的1.7^6*0.93^14=873.8%达1673.6%，A领先的幅度为192%，极为惊人！

两个值博率一样的操作，长期对比下收益差距会如此之远，可见，预期成功率（确定性）是买入资产前需要考虑的首要因素，收益率反而其次的考虑项。这也就是为什么投资回报率相对股市低的楼市，总体上来说长期的收益率会高于股市的真实原因，因为房地产的确定性远比股市要高。

各位如果比较近30年来的股市与楼市投资回报率，各位就会发现“股不如楼、楼强于股”的历史事实。更进一步吧，投资客如能选到值博率、确定性、收益率的三高品种，将是投资的顶级行为，而在现实生活中，在楼市中取得这样的成绩并不困难。

■关于住宅的5大三高要素

而实际上，值博率理论其实是准备输多少来赢多少的理论。一般来说，起码达到25%的值博率，才是好的值博率，才是值得投资的，同时，最好的选择是其确定性、收益率都比较高，达到三高这不失为一个好的投资依据，三高要求主要有5大方面的考虑：

1、看地段。投资不一定要选传统的住宅旺地，因为成熟的住宅圈投资成本很高，回报有限。而一些新兴的区域，得到政策、交通等方面的支持，又有周边客户群的支撑，发展潜力大，地域价值更高。并且，目前其投资成本低，投资回报更高。

看项目的规划设计。每个项目前期的规划设计尤为重要，直接关乎项目规模、开发周期、建设配套、环境交通等各大因素。而规划设计档次高的楼盘，往往投资价值更高。在高档次的规划设计下，整体的建筑水平更高、城市配套更齐全、居住环境也更优越。

3、看项目的经营理念。住宅项目的定位一定要从市场出发，品牌、功能设置要符合当地的消费习惯，只有这样才能获得本土人士的认可，因为房地产原本就是在地的生意。
　
4、看项目的投资回报率和升值空间。大城市、成熟商圈投资成本往往较高，投资者可以把眼光投向中小城市或者是城市的新兴区域，寻找升值空间较大，投资回报率更高的项目。

5、看发展商的实力。项目后期的经营管理要靠发展商来牵头，业主前期的回报要发展商来兑现，发展商的实力不强就不能兑现对投资者的承诺。

■从5大要件挖掘三高楼盘典范

投资者要综合以上5个因素，并在此基础上衡量一个项目的值博率、收益率、确定性达到多少，然后才决定是否投资。事实上，房地内参www.BANQ.cn发现，能满足以上5大方面的项目，其值博率（含收益率与确定性）更趋向高处走，因而在市场中也是最值得投资的项目。然而楼盘中值博率能真正趋向高走的项目，并非多见，而光大·锦绣山河II鹭栖湖或许是难得的高值博率的佳品。

首先，地段一流。光大·锦绣山河位于东莞松山湖科技产业园区，属于新兴的区域，其被称为“中国最具发展潜力高新技术产业开发区“，规划控制面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，是政府重点规划打造的区域，发展潜力大，投资价值高。

其次，景观一流。锦绣山河完全享有珠三角区域罕见的8平方公里淡水湖资源，拥有东莞八大景观之首的松湖烟雨。故此，锦绣山河成为拥有最大湖泊生态景观资源的小区。而二期鹭栖湖景观更优越，其可独立享受一个面积为4万平方米的内湖，因而，鹭栖湖也成为了整个珠三角地区拥有最大小区内湖的项目。

第三，配套一流。 光大·锦绣山河项目占到整个松山湖面近1/4，总占地面积5000亩，是松山湖科技产业园区首个高端生活配套项目。产品涵盖高端别墅、精品洋房、七星级酒店会所、综合购物中心、各种市政、教育、医疗配套设施齐全。同时，还在“珠三角一个小时”生活圈之内，交通配套十分优越。景观、配高正体现了项目的前期规划十分到位。

第四，开发商实力一流。光大作为东莞楼市的龙头老大，是一家集房地产开发，工程建筑、物业管理、园林绿化等项目的大型企业集团公司，拥有员工达4000多人，光大集团拥有二十多年的房地产开发经验，是东莞地区实力最强的开发商。单锦绣山河占地6000亩，就成为珠江东都市圈规模最大的盘，也是最大的湖区物业。可见其实力非凡。

■鹭栖湖的值博率

房地内参www.BANQ.cn认为，锦绣山河II鹭栖湖无论是在文物级用料、景区级园林、军事级质量，还是大湖级水系、链条级岛屿、黄金级装饰，都表现出了最大的诚意。事实上，由于开发商拿地成本低，因而资金投入更大，建筑档次也就更高。

而目前，其售价在9800元/平米，而与之相距2200米，同样享受松山湖景观资源的某盘已卖到1.7万/平米。如此之大的价格差距，产品本身的品质上却半斤八两，这就使锦绣山河II鹭栖湖具备了更强的高值博率。

当今，在购房者、投资客越来越专业化的今天，不妨以值博率的角度，首先判断股市与楼市的优劣，然后在此理论的指导下，决策个盘的选择。（06）