■敞开式泛滥，销售受阻

纵观这几周的周榜简析可以发现，十五峯的销量业绩始终处于全市领先地位，无论是销售套数还是销售面积一直稳居全市前三甲，在整个南山区的销售排名上，更是稳占第一的宝座。可以说，十五峯的旺销是其价值在市场上得到的体现，而其旺销的原因与十五峯营销模式的转变密切相关。而像十五峯这样的真豪宅也通过闭关锁“房”得到体现。

最开始，十五峯的营销以“为不与主流的完美”为宣传语，曲高喝寡。在宣传上，没有达到简明扼要，直击人心的震撼力，因而在消费者群体中无法引起共鸣，导致无法传播。其次，在现场看楼的方式上，采取了开放式看楼的方法，为吸引人流，任何人都可参观楼盘，没有界定、没有限制，大门一律敞开，只要能迈进门槛的，皆可看楼。

而这样一来，敞开式的营销模式不仅没有真正达到积攒人气、提高销量的营销目的，还使十五峯高端豪宅的楼盘定位不断下拉。因为开放式看楼，看房的门槛降至最低，因而表面上看房的人多了，但其中绝大部分是无心买楼只图热闹的闲杂人等，真正买房的人无几。看楼如人人都可涌入的集市一般，致使那些高品位真正想买房的富人，望而却步。

■预约、预知看楼模式，十五峯明智之举

因而，导致十五峯前期的销量连连受阻。而后来，有营销直升机之称的罗雷，带领原红树西岸营销组合（陈红、汤爱民、王晶）接手地业·十五峯后，十五峯的营销模式有了180度的大转变，而原本欠佳的业绩也得以扭转乾坤。而其采取的方式是亲近式营销，价值导向，开放代理。其中，最初的开放式看楼模式，转变成如今的预约、预知式看楼模式。

比起开放式看楼，预约看楼，或通关相关渠道预知楼盘后看楼，有了界定、限制和身份鉴别的门槛。这样一来，不是所有人都可以观摩楼盘，通过预约或身份鉴别的方式，看楼的门槛被无形加高。从而使得一部分无意买房的人被拒之门外，而真正想买房的客户却随之凸显，同时，看楼的客户群体更纯粹，由此十五峯高端豪宅的形象也得以显现。

而通过这种转变，十五峯的形象从阳春白雪回归到人间，看房的人不但没少，反倒由于豪宅作为身份的象征使得想买房的富人，络绎不绝，销售立即见好。而同时，也遭来了不少眼红者对十五峯的抨击之声，说是摆谱，仿照红树西岸这样的顶级豪宅也搞预约看楼。且不究这些无谓之音，事实证明，十五峯由开放式看楼到预约、预知式看楼模式的转变，确实是明智之举。

■闭关锁房出豪宅！

由此，房地内参www.BANQ.cn认为：闭关锁房出豪宅！事实上，纵观深圳的顶级豪宅，即可发现，但凡真正具有高水平、高定位、高标准打造出的“真豪宅”，都带着更为隐贵、不容随意侵犯、拥有一定距离感的色彩。而“真豪宅”也正是通过闭关锁“房”，在与消费者之间保持一条良好的控制线下，使真正欲求的客户，得以体会到身份的尊崇和高价值的享受。

真豪宅，其高端的产品属性，原本就已逾越了其他的普通产品，因而，其形成的价格门槛、看楼门槛是以保证居住群体的类同性和居住品质的优越性。而预约、预知看楼这样闭关锁“房”的行为，正是将“伪”豪宅与“真”豪宅相区分。若是任何人都可进入，“真豪宅”与普通楼房的看楼门槛一样，那么“真豪宅”的意义也就无以体现了。

台湾出名的涵碧楼就是闭关锁“房”的极致，每晚房费起价新台币15800元，折合人民币约合人民币3200元。除了价格极为昂贵以外，其还不是有钱就可以入住，入住需要身份审核、并半个月以上的提前预定，经酒店审核后才有资格入住！

房地内参认为，“真豪宅”，一定是闭关式，而不是敞开式。闭关意味着控制和界定，而只有“真豪宅”才具有这样的实力和底气。十五峯销售的成功，正是由于其营销方式从敞开式转变为闭关式。而在一定的范围的界定和控制下，使得十五峯“真豪宅”的高端定位得以明确，从而受到消费者的追捧。（06）