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项目及片区考评
恒丰·财富港’综评:仅有的自激式租赁奶牛

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-03-25 08:13:33点击9765


导读:
■片区唯一性
一、位于宝中最中心、三大片区交集处:距1#地铁坪洲站200米
二、前海中心大中户多缺小户:内在自激要素更优越
三、小户大配套:F518创意产业园使财富港成为艺术家聚集地吗?
四、4条地铁、8个地铁站穿越:轨道线与站点密度位居主流
■产品唯一性
一、深圳唯一四项全能纯小户综合体:商物不售
二、娱乐商务:小户租赁指数最高的所在,超越鸿隆107
三、所有中心区中实际售价最低、性价比最高的小户
四、深圳当下唯一入伙前零月供的项目
五、深圳拥有最多车位的小户综合体
■房企唯一性
一、恒丰与万科联合开发兰乔圣菲:宝安90后房企
二、宝安酒店娱乐业开创者:唯一拥有5星酒店房企
三、5星酒店经营资格对物管提升大:宝安首家甲级资质
四、全国最高工业厂房开发者
■结论:逃避零或负利率惩罚的好去处
正文:

■片区唯一性

一、位于宝中最中心、三大片区交集处:距1#地铁坪洲站200米

恒丰·财富港位于位于宝安中心区的滨海片区与碧海片区、深圳最大港区的三大片区的交集核心,同时,如果将滨海片区与碧海片区合并为宝安中心区整体来看,就会发现,恒丰·财富港其实位于整个宝安中心区最中心的位置,无论东西南北、还是前后左右,都是宝中的最中心之位。

这个中心的中心,带来的巨大好处就是左右逢源。即将于今年年底开通的1#地铁坪洲站距离小区近在咫尺,只有200米,即靠近,又不受人流过于嘈杂的影响,是一个非常适中的距离。

二、前海中心大中大户缺小户:内在自激要素更优越

恒丰·财富港所在位置的交通便利,沿海高速、广深高速、107国道、宝安大道、1#地铁,及319、320、601、630、632、776等多路公交,为依靠公共交通更重的小户带来了巨大便利,将改善这里的租赁客流。

在前海中心确立为“珠三角中心”后,深圳西岸就吸引了众多的关注,深圳中心重心西移、扩关方案的上报,以及随着老中心旧城改造而来的中高端租客西移,都是恒丰·财富港所要面对的客流,同时,前海中心区域内,规划中以深业·新岸线、鸿荣源·熙龙湾等中大户项目,纯小户产品供应只有三个:恒丰·财富港、天健·时尚空间、花样年·花郡,而其中恒丰·财富港是唯一的综合体,内在自激要素显然更为优越。

三、小户大配套:F518创意产业园使恒丰·财富港成为艺术家聚集地吗?

恒丰·财富港位于宝中,当然就于深业·新岸线、鸿荣源·熙龙湾、富通城等拥有同样的大配套了。

就餐饮来说,沃尔玛、人人乐、福中福商业城(世纪中心)、雅盛百货、万惠城百货等商业设施,真功夫、肯德基、大南香酒楼、新湖路食街、圣源华庭食街等都在周围;

就教育来说,中英公学西乡中学、雅涛幼儿园、海城小学、豪业华庭幼儿园、宝安中学附属小学、宝源幼儿园、宝珍中英文幼儿园使业主无须忧心。而F518创意产业园、恒生医院、西乡医院海城社康中心、深圳宝民门诊部、西乡医院劳动社区中心医疗机构等为项目带来便利的同时,更带来租赁客。

四、4条地铁、8个地铁站穿越:轨道线与站点密度位居主流

除1#地铁外,规划中的深港机场联络轨道线、11#地铁(连接机场与深圳CBD,北接穗莞深高铁),及预留的纵向穿越金海路横向穿越兴业路的远景地铁,合计有4条地铁、8个地铁站途径恒丰·财富港所在的宝安中心区碧海片区。

按照单位面积来计算,碧海片区的地铁线与地铁站密度位居深圳主流区域的水平,这一重要卖点好象被所有宣传及发展商所忽视,对于综合体及小户来说,地铁效应是最不该忽视的卖点。

■产品唯一性

一、深圳唯一四项全能纯小户综合体:商物不售

占地19204.6平方米,规划总建面130840平方米、计容积率总建面102203平方米,其中包括住宅53866.24平方米、商业建面17478.3平方米、办公建面20050平方米及其它配套空间,总建面容积率4.8的恒丰·财富港,是深圳西岸---宝安中心区(宝中包括滨海中心、碧海中心)区域内目前唯一集商务、商业、酒店、公寓为一体的城市综合体,位于宝源路、海城路交汇处。

同时房地内参发现,也是迄今为止深圳唯一的四项全能纯小户(指商务公寓、写字楼面积要大)综合体,为什么要特别提出纯小户呢?因为这种产品特别适合投资,“船小好调头”!其中,商用物业(写字楼和商业)由恒丰持有经营,不对外销售,这将对提高管理档次和租户档次,带来巨大好处。

二、娱乐商务:小户租赁指数最高的所在,超越鸿隆107

在深圳,以前的小户公寓所匹配的商物,只有鸿隆107持有,现在各位也可以看到,鸿隆107几乎成为了当前宝安西部最好的商业中心了。因此地段位置更好的恒丰·财富港也不售相信会形成一个更具吸引力的商业中心。

而恒丰总部将进驻写字楼,由于具备5星级酒店----恒丰海悦的管理经验,恒丰还计划在内开设300套房的酒店。而商业部分将主要经营水会和KTV,目前小区南角的一栋楼正在整改,将加入恒丰·财富港中。

这种商务及娱乐活动,房地内参www.BANQ.Cn认为对于未来恒丰·财富港的小户租赁是有非常大帮助的,可以说,娱乐商务场所是小户租赁指数最高的所在。鸿隆107的小户租客,绝大多数来自恒丰海悦酒店。不过这一次,恒丰终于要肥水不流外人田了。

三、所有中心区中实际售价最低、性价比最高的小户

整个项目中,只有公寓用于出售,产品涵盖40~90平方米的一房和两房单位(大部分为复式),具有赠送率高、空间感丰富、带精装修的特点。其高赠送、带精装修基本上使1.7万/平米的帐面房价,实际上体现为1.2万/平米的实际房价(毛胚),相当于打了7折!

这将是深圳所有中心区(含所有市级、次级中心区)中,价格最低、性价比最高的小户产品。财富港于2009年12月26日开放营销中心、1月16日开放样板间。B、C栋40-80㎡的精装复式公寓于1月23日开盘,是2010年度首个开盘销售的投资型项目。现在基本销售结束,A栋即将于5月中旬面世。

A座:3梯18户、288户,全为复式1房,面积为58~61平方米。
B座:3梯18户、288户,全为复式1房,面积为58~61平方米。
C座:4梯12户、372户,一房面积40平方米,两房面积80平方米。

四、深圳当下唯一入伙前零月供的项目

恒丰·财富港不但是深圳所有中心区中,价格最低、性价比最高的小户,同时,其销售还实施了入伙前零月供政策,也即是说越早买越好,因为在入伙前的月供都由发展商负责。

房地内参www.BANQ.cn遍查资料库,这是深圳5年来唯一的实施本种政策的项目,在高性价比、低实际价格的基础上,进一步降低了购买投资门槛,非常有诚意。

五、深圳拥有最多车位的小户综合体

恒丰·财富港住宅建面53837.1㎡、写字楼与商业建面(含南角整合进来的商业)约9万㎡(不含则为48365.9㎡),公寓948户,配备1027个车位。这是深圳拥有最多车位的小户综合体,并实现百平米1个车位的配备标准。

同时,由于该综合体包括有公寓、写字楼、酒店、商业,白天公寓车辆外出了,车位更多满足写字楼需求,晚上办公人流走了,就给公寓使用,这种不同类型客户的交叉使用,使得原有户均一个车位,实际上变成了户均两个或以上车位。

■房企唯一性

一、恒丰与万科联合开发兰乔圣菲:宝安90后房企

广东恒丰投资集团有限公司(简称恒丰集团),是一家股份合作制民营企业,其前身为成立于1990年的深圳宝安恒丰企业发展有限公司和深圳宝安恒丰投资有限公司,是宝安房企中成立较早的企业之一,90后房企对于80后的深圳来说,算是老资格了。同时,宝中的兰乔圣菲,就是恒丰与万科联合开发的。

经20年发展,恒丰集团现已成为以资本运营和高新技术应用为先导,以酒店娱乐业为基础,以房地产业为核心的服务型、专业化的企业集团,其下辖的全资、控股或参股的公司有:恒丰地产、恒丰海悦国际酒店公司、恒丰物业管理公司、恒丰时代公司、浩森商业管理公司、浩森矿业公司。

二、宝安酒店娱乐业开创者:唯一拥有5星酒店房企

20世纪90年代初,恒丰集团率先在深圳宝安开创了酒店娱乐业,带动了宝安酒店娱乐业的发展。恒丰海悦国际酒店是深圳市第11家五星级酒店,是目前宝安区唯一五星级商务酒店,总面积70000平方米。

恒丰海悦国际酒店客房266间,拥有能同时容纳1200人就餐宝安最大餐厅。酒店为恒丰自有并管理经营的物业,因此恒丰的物业服务受益于此,水平提升很快。

三、5星酒店经营资格对物管提升大:宝安首家甲级资质

恒丰物业管理公司是甲级物管资质企业,也是宝安首家取得甲级资质的物管公司,具备了住宅区(包括多层、高层和超高层住宅楼)、写字楼、商住楼、商业大厦、工业区以及综合型社区等各类物业管理能力,是宝安区管理经验最丰富的物管公司。

恒丰物业已成功推行了“酒店式居家服务”和“一站式酒店物管”的模式,成为物业管理行业内倡导酒店式管理的典范。其管理的恒丰工业城1996年就已被国家建设部评为“全国城市物业管理优秀工业区”。

四、全国最高工业厂房开发者

恒丰地产开发了宝安区最早的高档楼盘湖景居、理想居等;并开发了远近闻名的恒丰工业城,建造了全国最高的工业厂房;正在开发的除财富港外,还有东莞理想名苑、苏州吴江工业地产项目。

恒丰集团还涉足矿业,并与行业内最具实力的专业勘探公司进行战略合作,在东北、内蒙等地投资了一批矿业项目。

■结论:逃避零或负利率惩罚的唯一去处

深圳的房价未来会怎么样还存在一定的变数,但是,在长期持续的实际零或者极低利率(CPI与利率持平或者高出)的刺激下,货币避难的需求依然非常之高。在这种情况下,流动性高的小户产品由于具有更好的变现性及租赁性,因此溢价率往往更高,但超大赠送的恒丰·财富港带精装以后的实际售价却让人惊喜。

零或负利率的本质,是对存款的征税,而恒丰·财富港这样的小户综合体,因此可能成为逃避零或负利率惩罚的最佳标的物。宝中之中的位置、地铁效应、商务娱乐效应综合起来,或许将恒丰·财富港成全为深圳“租赁奶牛”项目的典范。

恒丰·财富港满足了投资的三个核心判断要素:安全性、现金流、流动性。只有安全性高,流动性强,能带来持续稳定的现金流的投资品,方能称之为“现金奶牛”或者“租赁奶牛”。房地内参www.BANQ.Cn认为,在当前背景下,位于成熟地段的小户综合体项目恒丰·财富港,集聚商务、商业、酒店、公寓于一体,是深圳唯一具备自激效应的“现金奶牛”,而自激的意思就是,其内部的各项功能具有各自向对方创造并输送客源的能力,值得研究。

恒丰·财富港:所在西岸的中心之位

恒丰·财富港:宝中之中的地位

恒丰·财富港“网中央”:交通建设规划

恒丰·财富港:4条地铁,最靠近的是1#地铁坪洲站

恒丰·财富港东北侧紧邻连廊规划

恒丰·财富港:主自行车道系统的交叉口

恒丰·财富港:整体土地利用规划


恒丰·财富港:与重要节点的关系

恒丰·财富港:重大公配设施

恒丰·财富港:广场规划



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评论者:同意半期
打电话去问,BC座已卖完了,A座可能要2万以上了。 真是好卖。 感觉挺好的,投资很适合。
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评论者:过客
说得对6.财负港户数和电梯比例高达192:1等电梯等死你 A座B座3梯288户,一套改二户之后是3梯576户,除以3后户数和电梯比例高达192:1等电梯等死你,
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评论者:sztyz001
不能用煤气只能用电热水器电磁炉?是不是真的?如果是就很不好了,请半求澄清一下。谢谢!
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评论者:过客
这个说10大原因的家伙,纯粹是诽谤造谣,可能是疯子吧,到处在发,根本是胡说,无一与实施相符,都快卖完了。 不想买就观望好了,至少得有素质啊,莫非嫌货的才是买货的,哈
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评论者:过客
财负港有十大原因要降价了 1.目前房价是深圳市30年来最高的,必跌! 2.财负港土地使用年限是1992年的打7.5折 3.财负港样板房故意做大,误导购房者,欺骗老百姓 4.财负港车位不足,要和酒店写字楼商业共用,严重不足 5.财负港不能用煤气只能用电热水器电磁炉,完全不适合居住 6.财负港户数和电梯比例高达192:1等电梯等死你 7.财负港周边是治安很差的一个片区,经常有人被抢 8.财负港存在违法搭建,必查 9.财负港租金只有1000元要供3000元供死你 10.财负港将出现300个负资产,退房潮来了
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