■宝中商务区，小户仅三盘

目前在宝安中心区内，小户型楼盘十分稀缺，只有包括恒丰·财富港、天健·时尚空间、花样年·花郡在内的三个楼盘，而除了花样年·花郡2期在2009年6月份才公开出售完毕外，目前该区域内在售的小户型楼盘只有恒丰·财富港、天健·时尚空间这两个。

作为与福田中心区共同构成深圳市双城市中心之一的前海中心区的一部分，宝安中心区（下文用“宝中”替代）如今是政府重点规划打造的片区之一。而其作为深圳西部中心核心区，更是深圳唯一的滨海中心区，宝中的区域价值甚至已超越深圳其他中心区域。

而如今具备安全性高、流动性强的小户型已成为自住、投资的最佳选择的背景下，小户走旺的趋势在未来将不断得到体现，因此，作为宝中仅有的两个在售小户型楼盘来说，恒丰·财富港、天健·时尚空间的价值不容忽视。同时，房地内参www.BANQ.cn研究发现，按照政府规划，这两盘不仅处于宝中的核心地带，更处于中央活力区（CAA)内。这对他们又会有怎样的影响呢？

■“中央活力区”CAA构成

宝中位于西部滨海，是宝安的行政、商业、商务、文化、体育和信息中心。房地内参通过《深圳市城市总体规划(2007-2020)》了解到，其将与福田中心区、后海一同构建城市双中心体系，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。而其中，宝中作为深圳经济特区的西大门，是深圳唯一的滨海中心区，拥有完善发达的港口商务。

宝中由滨海片区与碧海片区组成，规划用地面积约15平方公里，其中滨海片区用地面积约7平方公里，碧海片区用地面积约8平方公里。滨海片区约有4公里长的海岸线，南侧海域南北向长约3公里，海域面积约5平方公里，规划总人口规模约38万，其中滨海片区人口规模约18万人。

在宝中区域设计和功能定位的规划图中，在15平方公里大的宝中区域内，形成了两大区域，一个是主要分布在碧海片区内的“海港商务区”，即SBD，英文全称Seaport Business District，一个是分布在滨海片区内的“中央商务区”，即CBD，英文全称Central Business District?而这两大区域又构成了深圳西部最大的“中央活力区”，简称CAA，英文全称Central Activity Areas。

■中央活力区：SBD+CBD=CAA

对于人们来说，CBD中央商务区的概念或许已经十分熟悉，这里也不再论述。而SBD海港商务区和CAA中央活力区的概念，或许还是第一次接触。而在宝中的规划设计里，已经涉及到了这两个概念。而宝中也将在“SBD海港商务区+CBD中央商务区=CAA中央活力区”的打造下，形成综合配套服务完善的现代城市体系。

事实上，碧海片区是宝中的西区，滨海片区是宝中的行政、文化、体育中心。而由这在两大区域组成的宝中，被横纵两条廊道贯穿。其中一条是东西方向的城市生活体验廊道，另一条是南北方向的港口商务服务廊道。而在这两条廊道的交汇点所扩散的区域正好形成了宝中的SBD海港商务区。

由此可以看出，海港商务区是以港口商务服务为主的区域。由于其临近宝中片区西南面的大铲湾港口，因而在该区域内，港口贸易、物流货代、金融贸易、船运公司、集装箱公司等一系列与港口贸易相关的产业将十分发达，商务活动更为频繁，商业走旺，那么，对于该区域内的商务写字的需求量将不断增加。

■CAA后起之秀：前海湾黄金海岸城市活力圈

而在SBD海港商务区的基础上，在加上以行政、文化、体育中心构成的宝中CBD，最终得以形成宝中的CAA中央活力区。在房地内参www.BANQ.cn看来，中央活力区是一个区域在规划设计之初的后起之秀，它代表了一个区域更旺盛的发展潜力和活跃的生活环境，以众多新兴产业、新建设打造的建筑和居住年轻层较低人群的年轻力量集聚为特征。

对于其他区域来说，CAA中央活力区所覆盖的地域未来价值更高，具备较大的发展空间和投资潜力。而宝中的规划发展更是以碧海片区和滨海片区一体化发展，共同构成整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区和深圳西部CAA中央活力区为目标。那么，在这一规划目标下，宝中CAA活力区将引导区域的发展主方向，成为未来深圳西部的最大核心区域。

同时，房地内参www.BANQ.cn还了解到，在前海、后海的规划中，CAA中央活力区所在的区域还构成了“前海湾黄金海岸城市活力圈”，而在深圳，另一城市活力圈是“深圳湾黄金海岸城市活力圈”。因此，在未来宝中与前海、后海、福田中心区共同构成深圳市双城市中心的背景下，两大城市活力圈将有力促进两大区域的发展。

■活力圈物业：恒丰·财富港、天健·时尚空间受益

然而，值得庆幸的是，宝中仅有的两大在售小户型楼盘，恒丰·财富港和天健·时尚空间正好位于宝中的CAA中央活力区内。而恒丰·财富港位于SBD海港商务区，天健·时尚空间位于CBD中央商务区内。房地内参www.BANQ.cn认为，这两大楼盘将受到宝中中央活力区的巨大辐射，而发生价值效应。

事实上，恒丰·财富港位于宝中滨海片区与碧海片区、深圳最大港区的三大片区的交集核心，同时，如果将滨海片区与碧海片区合并为宝安中心区整体来看，就会发现，恒丰·财富港其实位于整个宝安中心区最中心的位置，无论东西南北、还是前后左右，都是宝中的最中心之位。

而位于宝中兴华路以北、兴华西路以东、新湖路以南、甲岸路以西的天健·时尚空间，正处在宝中滨海片区的CBD内，毗邻宝中行政、文化、体育等战略性公建。因而，在宝中小户型稀缺的背景下，像恒丰·财富港和天健·时尚空间这两个能享受众多高打造高定位区域规划设计下的巨大影响力和辐射力的楼盘，将成为新一轮的价值投资热点。（06）