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投资分析
地者政之本也:两富相争,你却傻等?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-03-29 13:48:03点击12368


■地者,政之本也

春秋时政治思想家管子说:“地者,政之本也,是故地可以正政也。地不平均和调,则政不可正也。政不正则事不可理也。”意思是说,土地是社会一切关系的枢纽与源本,土地正了社会就正了。

所以战争、革命、城市争夺的往往都是土地。在当今中国重中之重的“三农问题”中,土地还是最核心、最根本的问题。在市民中间,其实争夺的同样是土地,只不过表现为房产。

在深圳与香港这两座中国最富裕的城市之间,也曾经为一幅地块发生过激烈的争执最后惊动了国务院。这就是1997年,深港合作治理深圳河将弯曲的河床拉直,用泥沙填平,“造出”一块面积约96公顷(约100万平方米)的河套地区,从深物业·深港1号看过去,近在咫尺。

■“深圳亲生,香港抚养”

如今深港双方关于河套地区的开发定位有过十年之久的酝酿,如今,初步成果已经浮出水面,落马洲河套及边境的20多平方公里的土地将崛起一座新城。河套地区以前属边境禁区。原来香港的经济势能远远高于深圳,到了2009年,深圳GDP已经相当于香港的1/2,双方实力越来越接近。

由于深圳拥有科技与物流优势,因此在5~10年里,深圳与香港的GDP逐渐趋平将是一个不可阻挡的趋势。而深港变平的过程中,深港决堤的最大可能性将是在“深圳亲生,香港抚养”的河套地区,因为只有这处土地,深圳与香港才拥有最大的立即交集,从这里开始变平对双方都能够接受、都是利益最大化的选择。

当河套配合边境禁区的逐步开放,我们应该已经可以闻到深港决堤的气息。未来,香港通过自己能够控制的河套,逐渐将自己的经济、服务势能向深圳渗透,深物业·深港1号所在的皇岗口岸片区就将成为第一个受益者。

■珠三角最受照顾的区域

香港以前对深圳是排斥的,但是在目前的竞争格局下,已经开始主动与深圳融合,自金融海啸以来,作为世界上最大、最亮及持续发展最快的经济体,香港将越来越偏向深圳方向。在金融证券、会计、工程、设计、律师事务所等北上扩展势在必行。

随着珠三角同城化趋势不断上升,可以实现居民可以在城际间无障碍的往来的区域的战略地位就在快速上升。香港边境禁区从沙头角到后海湾有28多平方公里,除去自然保护区,约有20平方公里土地可开发,而河套地区的1平方公里土地则成为开发的枢纽与重点。

房地内参www.BANQ.cn掌握的资料显示,未来河套行使香港制度、法律,提供港式医疗、教育与购物服务,使内地居民能免签证进入,“深圳亲生,香港抚养”的优势使河套成为珠三角最受照顾的区域。

■河套带领禁区出发

从1985年的“边境工业区”设想,到1999年的开发区;再到2000年的“特区中的特区”,又到2003年的边境贸易特别区,最后在2008年靠近了最后的真相:当年11月深港签署合作开发《落马洲河套地区综合研究》协议,启动河套前期规划筹备工作。

对于土地用途,双方初步认为河套地区可考虑以高等教育作为主导,混合高新科技研发设计和创意产业用途,落马洲河套地区开发随之启动。2009年6月,落马洲河套地区C区的规划招标开始,深港共同开发河套地区迈出重要一步。

“深港特别合作区”确定了河套地区在深港合作中的战略价值,河套地区是深港合作的重要区域,这块区域的开发已经得到两地政府和机构的高度认同,由于河套地区的特殊性,合作开发必须要有突破,制度上要有所创新,并对深港深度合作具有示范效应。

■深港同城化首站

河套一侧的古洞北三镇将移植尖沙咀海港城、铜锣湾时代广场等的大型购物场所,从而诞生世界级的商业地带;落马洲河套地区随着深港两地《落马洲河套地区综合研究》协议的签署而开发以高等教育、高科技为主的高等产业结构;深圳河以北的皇岗口岸片区将提供以皇御苑(深物业·深港1号前期)等为主的大型住宅及社区配套……

当一个深圳的居住区被写进了深港两地的规划文本,你难道没有想到点什么吗?包含深物业·深港1号在内的皇御苑,原本就已经成为深圳的港租界,这里居住最多的并不是深圳市民,而是香港人,所以用有了“深圳房价、香港租金”的美誉。

包含深物业·深港1号在内的皇御苑随着本协议的签定,已经成为深港同城化生活首站物业。房地内参不免想象,上从深港1号出门,到位于落马洲河套地区的现代化高等产业公司上班,工作结束后再到位于新界北的高档购物中心shopping消费,最后再回到深港1号,就将是活生生的事实。

■河套两大利好

一、广深港高铁跨境段方案出炉

继最近广深段进入全线铺轨后,深港跨境段设计方案也顺利完成出炉,由中国铁建中铁十五局集团以近17亿港元合同价中标承建,近期与香港铁路公司签订施工合同,将与香港段于2014年全线贯通运营。

二、皇岗路北段将拓宽改造

皇岗路位于深圳市福田区,南北走向,南抵皇岗口岸与广深高速公路终点相接。皇岗路是深圳中部发展轴上的重要通道,但随着特区外城市化进程的快速推进,皇岗路北段的交通形势严峻。如今“皇岗路改造工程” 已被正式立项。

这意味着自改造结束之日起,自北向南至皇岗口岸的南北大动脉得到扩建疏通,从深圳北部驶来进入香港的车辆的深圳段路程将更加畅顺,深港两地交互的车流量将进一步增大。

落马洲河套地区周边状况

落马洲河套地区发展研究范围

落马洲河套地区卫星地图




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