导读：
     ■不能光是感叹，请用专业指导投资
     ■所谓“尖端放电”？
     ■人财物配比
     ■只有CBD，才能永不败
     ■初级城市化的类惠州必经“尖端放电”阶段
     ■江北CBD：惠州的精华、粤东的精华
正文：

■不能光是感叹，请用专业指导投资

自房地内参先后发表《尼采的享受：惠州楼市史上最大的不公》www.banq.cn/html/8656.Htm、《惠州佳兆业中心’唯论：红一点，去梯言》www.banq.cn/html/8662.Htm、《龟息投资法：思路应急转，别再做狼狗！》www.banq.cn/html/8720.Htm三文后，位于惠州的佳兆业中心引起了众多购房者包括业内人士的普遍关注。

近期前往佳兆业中心看楼的人群不断增多，周末就更加了。但其实，上述分析微观、技巧的多，基本面的少，与股市不同，就楼市投资来说，把握基本面，得到确定性的机会就不是难事。所以今天要谈的是把握惠州佳兆业中心未来价值规律的另外一个广被忽略的方面。

必须在“浓房万楼红一点、动人转机不须多”的感叹之上，在交通、地段、产品、潜力等综合条件之外，从城市投资规律的角度来认识这个项目。www.banq.Cn曾经说过，世界可以变平，但房地产永远是弯的、不平的，地租级差永远存在。但理解地租级差则需要一些例证。

■所谓“尖端放电”？

一般来说，房价上涨最快的阶段是初级城市化阶段，当一个城市进入深度城市化阶段以后，房价就开始变得平稳。而深圳无疑已经进入深度城市化时期，而惠州则依然处于初级城市化的半山腰上，因此横向对比，就核心区物业来言惠州的机会大于深圳。

2005年，房地内参www.banq.Cn提出了不动产价值的“尖端放电”理论。这个理论同样可以放在位于江北CBD的佳兆业中心上。那么，我们究竟该如何正确看待惠州佳兆业中心的“尖端放电”呢？房地产尖端放电现象，指的是要素高度聚集的区域，由于其辐射范围拓宽，从而占据经济的高增值、低成本的部分，从而导致不动产价格也保持同步，持续挑战极限。事实上，对于购买这种区域的房产，往往看似危险，但实际却非常安全。

举例来说，一个国家或者区域、城市的核心区，在政治、经济、文化、金融、商业等方面，往往占据所在国家或者区域、城市的高端，具有巨大而强烈的基础支撑，而各项要素的持续聚集和积累，进而促进和保障了其作为中心的牢固地位，形成了良性的循环。这就是所谓的“尖端放电”效应。

■人财物配比

而这种效应形成之后，往往出现突破常规的表现，而且一次次地挑战固有认识极限，在其地位、价值、意义上，均是如此。比如纽约曾经在1855~1858的4年之间，房地产价格上涨700%，整个西方社会为之震撼；伦敦市中心房价上涨速度比其他地区高出两倍，这种价格水平目前也没有变化，2007年金融城更是创下28年来的最大涨幅：31%。因此看似危险，但实际却非常安全。

而对于房地产来说，人、财、物三者的配比关系决定房地产价值。由于包括惠州、深圳在内的中国大都市，对于其核心区来说，现状永远是人过剩、钱太多、地太少。而这三者是构成投资环境的主要因素，也是对楼市判断的基础，脱离这个基础，往往容易被一些细微末节、一时半会的消息所影响。

而同时，各项经济要素还要向城市的关键核心区集中，从而加剧人过剩、钱太多、地太少的现状，加剧尖端放电现象，房地产也就必然向上重估。目前的中国正在发生质变：人过剩是持续但相对稳定的；而由于出口换钱、导致国内的钱越来越过剩，在三者中比例越来越高，而唯独土地在逐渐稀少。

■只有CBD，才能永不败

因此，中国人工资趋于上升、土地资产等快速上升，就成为经济的必然反应，是人、财、物三者比例关系质变的客观表现，没有什么可以奇怪的，无论中途是否发生阶段性波动，长期走势已经再明显不过了。明确了尖端放电理论，就可以明确地寻找最可以让人激动的领地。

在城市中，进入深度城市化阶段的城市已经体现了尖端放电效应，只有在初级城市化的城市、比如惠州才能采取前瞻性布局以等待尖端放电效应带来的机会。在类惠州城市的土地中，中心区、CBD是最稀缺、密度最高、最具有尖端放电效应的，而且稀缺程度会随着发展而越来越强！

一些人可能觉得中心区价格已经很高了，因为横向对比之下，这里的房价相对值确实比较高，但是如果与中心区的单位土地资金和集约的资源来比较，在尖端放电理论下衡量，就会发现这里的房价就不高，甚至超低。同时，一个城市，深圳也好，惠州也好，所有的片区都可能被忽视、可能被克扣资金投放、可能被规划忽略、可能因为产业转移而受损害，但唯独CBD不会，那是城市的心脏，CBD要是死了，城市就被颠覆了，所以，任凭社会转变，但CBD永不败。  

■初级城市化的类惠州必经“尖端放电”阶段

另外，经验值告诉我们，价格越低的投资品，越容易被炒作和高估，因为参与资金门槛降使参与跟风者多。而高价投品参与经济门槛较高、参与者较少，往往不太容易被高估。这就是房地内参www.BANQ.cn一直所称的“最低者最高、最高者最低”，因此要勇于买入、甚至是买你买不起的东西，机会往往更大，等其它人醒悟过来，那就是你大收获的时候了。

CBD永不败，则CBD最安全。因CBD供求关系极为紧张，最高者最低，CBD安全性也就非常之高，不要管什么调控、不要管什么利率变化，故此CBD前途无量。巴菲特投资哲学，可以一言以蔽之：追求现金流源泉，毕生持有!对于CBD也同理。因此，对置身于城市CBD中的物业的关注应该是房地产投资的必修课。

那么从此基础上，再来看惠州佳兆业中心，似乎就能理解房地内参对其高度评价的缘由。惠州佳兆业中心位于江北中心区（也就是江北CBD）18号区的商务核心区，是江北CBD商务核心板块的最大项目，而商务核心又是整个CBD这个惠州核心的核心。

■江北CBD：惠州的精华、粤东的精华

对于置业投资来说，一定是地段、地段，还是地段。江北CBD总面积3.1337平方公里，比深圳CBD只小0.87平方公里，位于惠州市江北南区，东、南、西三面临东江，隔江于惠州老城区相望，整个CBD呈现一轴、十二区的格局。

北区为惠州市集行政、文化、体育、金融、商业、办公以及居住为一体的CBD核心区域，拥有市政府、体育中心、市民乐园、会展中心、会议中心以及各类银行、大中院校等配套设施，为惠州规划起点最高、市政建设投入最大、配套设施最齐全的现代化新型城区。

这里可以说是惠州的精华、粤东的精华了。而如果在整个珠三角来比较，惠州江北CBD的档次将位于广州珠江新城、深圳福田CBD、东莞CBD之后，位居第四。因此，在CBD尖端放电的背景下，惠州的佳兆业中心具备了足够的投资性和价值上涨空间。目前，其仍是价格洼地，对比深圳CBD，存在很大的价格优势，未来即将发生、不可避免的“尖端放电”效应的显现，才是惠州佳兆业中心的价值性与安全性所在。（06）

惠州佳兆业中心：位于江北CBD里的商务区，就商业价值来说，这里是核心的核心 

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