■鸿隆世纪广场迟不开售有好处：最深度城市化的深圳区域

鸿隆·世纪广场早就可以销售，但迟迟未卖，但是当本文所阐述的大好消息出来以后，预料其开盘很快了！78.36平方公里的罗湖一半山水一半城，城区只有34.8平方公里，其余的都是梧桐山、深圳水库等生态保护区。但罗湖的“市场”却是很大的，这是其辐射力和市场的集聚效应的体现。为了进一步提升存量，罗湖开始推进城市二次甚至三次开发，成为深圳最深度城市化的区域。

之前的老东门改造、华润万象城和蔡屋围金融中心的建设，都是二次开发的成果，都产生了显著效益。目前罗湖的第三产业比重已达91.1%，与香港相当，其中以金融、物流、专门专业、创意设计为主的生产性服务业比重达70%；以国际四大著名会计师事务所为代表的各种高端服务业比重超过半壁江山，达59.2%，基本实现了现代服务业立区。

罗湖将从单个的项目开发变为片区开发，从城市单元开发变为整个片区开发，以区域开发带动城市化水平的提高，追求高端化、精细化和速度，在这种背景下，罗湖“四城一镇”新规划出台。

■罗湖“四城一镇”新规划

罗湖区在今年的两会期间，推出了“四城一镇”新规划概念。所谓“四城一镇”就是金融城、万象城、珠宝城、工艺城和艺术小镇，这是罗湖打造国际消费中心的最新努力，“艺术小镇”是指梧桐山艺术小镇，四城是指：

一、金融城：蔡屋围深圳领先

罗湖是深圳金融业的发源地，“银行业心脏”---人民银行深圳中心支行在罗湖，工行、中行、建行和农行的深圳支行总部也在罗湖，会计、审计、评估、法律、服务、咨询等中介服务业链条健全，形成专业分工精细、门类齐全的专业服务业体系。随着京基金融中心的建设单位，罗湖将吸引更多国内外金融机构入驻，使蔡屋围“金融城”更加实力强劲。

二、珠宝城：水贝中国第一

罗湖水贝珠宝集聚基地是深圳九大产业集聚地最先建成并使用的产业园，也是全国最大的黄金珠宝产业集群，基本确立了国内业界领航地位。基地内进驻黄金珠宝类生产经营主体2000多家，黄金珠宝“中国名牌”产品23个，占全国同业“中国名牌”产品的44%，“中国驰名商标”产品8个。去年，罗湖黄金珠宝产业加工值和交易总额分别达到623.4亿和809.5亿。

很多国外知名珠宝企业纷纷迁入罗湖，由水贝片区老厂房变身的写字楼租金已与中心区甲级写字楼租金相当，罗湖已完全具备条件成为蜚声海内外的“珠宝城”。今后，罗湖将以水贝珠宝产业集聚地为中心，依托3个珠宝交易中心和2000多家珠宝市场主体，以及占全国黄金珠宝市场五成份额和“中国名牌”集聚的优势，继续做大做强，使“深圳珠宝、罗湖制造”的品牌奏响国内外市场。

三、工艺城：笋岗将建深圳最大综合体

“工艺城”也将在罗湖的国际消费中心建设中占据举足轻重的作用。深圳有工艺品企业超过3000家，从业人员超过30万，行业年度总产值391.7亿，深圳工艺礼品占全国同类工艺礼品70%的份额。深圳工艺品10大专业市场有7家集聚罗湖。

特别是借助历届“文博会”的东风，笋岗的艺展中心和黄贝的深圳古玩城已成为珠三角知名的工艺品牌市场。笋岗工艺品专业市场连续几年的文博会，艺展中心每年的成交额都达到20亿以上。深圳古玩城已被国家文化部授予“文化产业示范基地”，去年还成功承办了全国工艺界最高奖——— 百花奖评选活动。

多年来筹划开发建设的笋岗—清水河物流园区也有了定音。根据罗湖区最新规划，笋岗物流园将建都市综合体，复制万象城模式，打造国际消费中心，原来的“物流总部基地”定位调整为“高端消费、金融中心”，为建设都市综合体作前期准备，罗湖区已找准建设都市综合体的突破口，深业泰富、城建梅园及中外运三家国有企业的用地33.9万平方米，就准备建设成现代化城市综合体，作为园区最醒目的标志性建筑群。

四、万象城：最旺金三角，接近香港水平

罗湖商贸的“万象城”并不是单指华润中心的万象城购物中心，而是指将罗湖打造成为体现休闲、娱乐、餐饮、购物、文化展示等多元魅力的深港都市消费中心。罗湖一直是深圳的商业中心，有悠久的商脉和浓郁的商气，商贸业是罗湖排第二的主要产业，消费拉动是罗湖城市经济发展的主路径。

万象城、人民南与东门构成的深圳高、中、低业态业种最全、商气人气最旺的“金三角”，在不足7平方公里的区域内，产业集聚效应极为明显，经营单位和从业人员均占全区半壁江山，法人单位、营业收入、资产总额的增长均超过罗湖全区平均水平，产出的GDP达到罗湖全区的62%，比2008年提高1.6个百分点，平均每平方公里产出近80亿GDP，单位土地面积产出水平是全区平均水平的6.9倍和深圳平均水平的18.4倍，商圈人均GDP达到2.9万美元，接近香港总体水平。

罗湖每天有100万流动人口，其中包括在口岸和火车站区域集散的40万人，活动区域基本就在这不到7平方公里的范围内。这个区域的地铁站是深圳密度最高的，1#地铁，在建的2#地铁、3#地铁、5#地铁等均经过这里；各种公交线路也是纵横交错，构成了一个四通八达的交通网络。尽管罗湖不算是深圳高收入阶层居住区，其优势商品也不是平均价值较高的电子类商品，但人均社会消费品零售总额却高于深圳平均水平一倍多，与福田区持平。这个数据显示，罗湖是深圳吸引外来消费的主要区域，并在时尚消费方面具有不可动摇的优势。

■“金三角”将进一步改造美化：深港重要消费圈

位于罗湖“金三角”的万象城云集了众多世界一线品牌，包括LV、GUCCI等知名品牌的旗舰店均落户于此，而近年来Dior(迪奥)、Hermes(爱马仕)、Tiffnay(蒂芬尼)、Bulgari(宝格丽)、Piaget(伯爵)、GianniVersace(范思哲)、Cartier(卡地亚)、Mont Blanc(万宝龙)等顶级品牌也纷纷入驻，这里已成为深圳最大的时尚奢侈品聚集地。

万象城只是罗湖繁荣商业的一个缩影。放眼罗湖，以人民南、东门以及万象城区域最为引人注目，被誉为罗湖的“金三角”商圈，集中了罗湖区约70%的百货、大型超市等商业经营网点，也是深圳最大的商业片区。其中的东门老街是深圳商业的发源地，不仅在深圳商业史上举足轻重，更是声名远播，每天吸引大批外地游客前来购物。而在2006年改造一新的人民南举行亮灯仪式，云集了国贸、佳宁娜广场、友谊商场的人民南商圈重现生机，成为新的发展亮点。

根据罗湖的整体规划，“金三角”将展开片区改造项目，涉及区域总面积超过6平方公里，包括市政设施修复与完善、增架二层市政和商业连廊、整合商业空间、旧村旧城改造和产业置换、美化丰富城市景观等内容，同时兼具节能减排效果。

建成后，将成为包括华润万象城的都市综合体、人民南商业片区及老东门商业步行街三足鼎立的金融、商务、商业中心区，对进一步促进罗湖高中低消费多样互补双赢的良性循环，为集散化、高端化、核心化发展奠定良好基础，并在珠三角地区建设全国旅游综合改革示范区、建成亚太地区国际旅游目的地和游客集散地的重要机遇中抢得先机，进一步提升罗湖核心城区的价值。建成后，这里将可媲美香港的中环，成为深港都市消费圈中的重要一环。

■罗湖最重“金三角”：鸿隆·世纪广场蓄势待发

罗湖与香港隔河相望，上述规划与建设改造计划，是在未来将其打造成为另一个国际消费中心。最重要的变化可能在于：罗湖将变成所有深圳有钱人、乃至整个珠三角，整个华南地区有钱人的罗湖。因为，以LV为代表的国际奢侈品品牌在罗湖聚集，罗湖商业向上转型提升，吸引力将大大增强，罗湖的“金三角”将成为所有华南富人的购物天堂。而罗湖商业的高端化、精品化，将使得整个深圳、珠三角，乃至整个华南地区的高端消费群体都将在此聚集。

正如北京的王府井、建国门外大街，其房地产价格其实并非由普通的北京人所决定。试问，普通北京人有几个有能力在那里消费呢？但是为什么王府井的商业、商务物业价格还会居高不下，让普通的北京人望而却步？这是因为，全国各地的有钱人都会跑到北京去消费。

目前，万象城二期的铺面租金已高达约1000元/㎡·月，这样的租金水平，如果仅从罗湖的房收比来观察，不可思议！这意味着LV将为这1200多㎡的铺面，每月付出高达120万的租金，年租金达1200万。即使算上91.65万的流动人口，罗湖总人口才132.44万。这130多万人能为LV创造这么大的收益么？显然，只有从放大到华南的高度才能解释这一现象。

房地内参www.BANQ.Cn资料显示，鸿隆·世纪广场与万象城只有约500m，距深圳现在第一高楼地王大厦也只有约380m，距离正在建设中的未来深圳第二高楼（未来第一高楼为深圳平安国际金融大厦）——京基金融中心广场（即蔡屋围金融中心）也只有约630m。鸿隆·世纪广场正处于宝安南、地王大厦、京基金融中心、东门、人民南、罗湖商业中心这几个片区和节点所构成的商业“金三角”版图的中轴线上的核心位置。在罗湖成长为华南富人购物天堂的过程中，鸿隆·世纪广场自然将从中受益。

另外，鸿隆·世纪广场距离地铁1#线的老街站只有200多m。2004，房地内参·半求工作室就提出：地铁对于房地产的影响基本表现出“双面翻”的特征，地铁利市区写字楼商业，空远市区商业。所以鸿隆·世纪广场作为写字楼，与地铁口近在咫尺自然是利好。