导读：
■回到8年前，宝中开山拍
■指标唯一性
一、第5大道三期为宝中车户比亚军，冠军是别墅而已！
二、宝中公配之冠、覆盖功能之冠
三、宝中最后的纯大户高层豪宅、2010最大的纯大户供应
■片区唯一性
一、第5大道位于宝中最大最高档居住板块：西面两大别墅
二、目前唯一的中央商务区零距离物业：总部效应最大化
三、宝中最后的康体大户：深圳唯一紧邻大型体育中心的纯大户新盘
四、4条地铁途径：轨道密集区
■产品唯一性
一、宝中唯一正方独立宗地：少见的四周20米宽绿圈化休闲带
二、深圳最好的商业内街：最长、最宽、最丰富
三、宝中唯一的室外扶手电梯
四、全混凝土豪宅级外墙
五、湿空间处理无遗漏：全降板、全侧排、阳台加厚底梁
六、测量数据
1、宝中层高最高的项目之一
2、宝中最厚的回填土层
3、宝中最宽的普通层电梯厅
4、平均间隔38米
5、其余：折返2.55米总宽的步行消防楼梯、13公分楼板厚
■景观唯一性：宝中景观之眼
一、东北面：近处宝体，8楼以上赏铁岗山脉
二、东南侧：海岸、大南山，多重景观面
三、西北侧：深业新岸线
四、西南侧：港区、小铲岛景观
■结论：中心滨海豪宅的钲声响
正文：

■回到8年前，宝中开山拍

2010-3-29，房地内参www.BANQ.Cn考查了高发·第5大道2期，本项目的地块是位于创业一路、裕安路、兴华路、罗田路围合处的A001-0119宗地。现在人们可能忘记了，这幅地块，是整个宝安中心区地价的开标者，奠定了此片区的地价体系基础，让我们回到8年前。

2002年7月26日宝安中心区启动首次土地公开出让。当日下午15：00，占地8.3万㎡的A001-0119宗地和18.4万㎡的A001-0120宗地拍卖，13家公司参加竞拍，共发牌19个。

前幅地块就是高发·第5大道、后幅地块是深业·新岸线。经七轮叫价，高发投资以超过起拍价4500万元的2.85亿总价、1106.1元/㎡楼面地价拍得A001-0119地块，成为宝中第一块拍卖地块。而深业以4.15亿总价、868.2元/㎡楼面地价元拍得A001-0120地块。

■指标唯一性

一、第5大道三期为宝中车户比亚军，冠军是别墅而已！

高发·第5大道占地83329㎡、总建面351797㎡、计容积率建面258000㎡（其中住宅212000㎡）、容积率3.1。其二期为幼儿园，而一期859户、三期558户，合计1417户，而整个小区设车位2000个，计算可知车位户数比（车户比）为2000/1417=1.41：1。

就目前情况来说，在宝中此车户比仅比别墅项目万科·兰乔圣菲的4：1、鸿荣源·熙龙湾的1.68：1少，但比深业·新岸线的1.20：1、幸福海岸的0.74：1要领先，位居全片区季军。

而三期总建面134728㎡、住宅建面115163㎡，车位1460个，高发·第5大道三期车户比为1460/558=2.62：1。这个数据仅次于万科·兰乔圣菲，遥遥领先于宝中任何其它小区！

二、宝中公配之冠、覆盖功能之冠

高发·第5大道自身配备的公共设施共计45300㎡：商业38000㎡、文化中心2400㎡、电影剧院1000㎡、青少年活动中心1500㎡、幼儿园2400㎡，小区公配比例为45300/258000=17.6%，住宅单位面积公配比例为45300/212000=21.4%。

这是宝中区域内，占地5万平以上小区中的公配之冠。说明小区内部的设施更齐备，自我功能满足的条件更好。同时，其公配涵盖了商业、文化、娱乐、青少年活动中心、老年活动站、教育等功能，其功能之全同样是宝中之冠。

三、宝中最后的纯大户高层豪宅、2010最大的纯大户供应

高发·第5大道一期859套住宅，涵盖二房、三房、四房、复式等多种户型，其中以102~125㎡的三房为主力户型；三期以约164~178㎡的纯大户型为主，是宝中2010年大户型供应体量最大的项目，由于9070政策的限制，本项目还成为宝中最后的纯大户高层豪宅供应。

宝安中心区以滨海片区为核心，在这个核心区的宝安体育中心以西部分，主要的土地将建设高发·第5大道以南、行政中心向南延伸的中央轴线以西的中央商务区，以及本片区最大最高档的居住区。

■片区唯一性

一、第5大道位于宝中最大最高档居住板块：西面两大别墅

由327514.26㎡的高发·第5大道、55万㎡的深业·新岸线、40万㎡的幸福海岸、11万㎡的金成时代、142762.74㎡的君逸世家、132336.27 ㎡的花郡、43500 ㎡的万科兰乔圣菲、64170.21㎡的御景湾、43500 ㎡的鸿荣源别墅项目组成的宝中居住板块，现状总建面就已经达到182㎡！涵盖了两个别墅项目、高层豪宅、中户型等产品，是整个宝中区域内，面积最大、居住人口最多、档次最高、覆盖产品线最全人居板块。

宝中滨海片的东侧居住面积、产品线长度、档次均要低于这里，可以说宝中滨海片西是宝中当之无愧的人居重心。鸿荣源别墅项目与万科兰乔圣菲两大别墅就在项目一路之隔的西面，两大别墅价格对本项目未来的价格表现构成了良好的支持。鸿荣源别墅已动工，这个项目销售时，相信就是高发·第5大道大笑的时候了。

二、目前唯一的中央商务区零距离物业：总部效应最大化

高发·第5大道以南、行政中心向南延伸的中央轴线以西就是中央商务区，中央商务区和中央商业区两部分隔轴线相望。行政中心向南延伸的中央轴线以西是中央商务区，占地约40万㎡；以动就是中央商业区，占地30万㎡。其中西部的中央商务区已建成和在建的写字楼有3栋。

在规划的企业总部办公用房方案中，将建设35栋写字楼，总建面将超过120万㎡，建成之后，将成为继罗湖金三角地区、福田CBD、深圳高新区、后海金融区之后的深圳第五大写字楼重地。这35栋写字楼，将为区域带来充足的购房力量及租赁力量，第5大道因为最靠近，因此受益将是最大的。

2009-8-3深圳农村商业银行、中国宝安集团股份有限公司、新一佳超市有限公司、神州通投资等4家知名企业宣布将总部落户宝中的中央商务区。除此之外，还有十余家知名企业已明确表示将总部落户，中央商务区的土地出让将进入加速阶段，政府计划将宝中中央商务区发展成为总部经济的基地，大力吸引国内大型龙头企业、世界500强、跨国公司、金融机构等来此设立区域性总部和职能型总部。

三、宝中最后的康体大户：深圳唯一紧邻大型体育中心的纯大户新盘

高发·第5大道隔创业一路紧邻的就是在建的宝安体育场（竹林体育场），而再北一些的宝安体育馆、游泳馆、网球场就构成了宝安体育中心（又称宝安体育公园），这是规模仅次于大运中心、深圳体育中心的深圳第三大体育中心。

高发·第5大道因此成为紧邻宝体的唯一大户供应。而纵观全市，紧邻大型体育场馆的纯大户新盘竟然也只有这一个，似乎这个优点被广泛地遗忘了。对于现代人来说，健康比什么都重要。

四、4条地铁途径：轨道密集区

深港机场联络线、1#地铁、5#地铁、11#地铁（连接机场与深圳CBD，北接穗莞深高铁）途径项目所在的本片区。其中1#地铁即将于年底通车，其宝体站距离本项目500米，属于直接辐射圈，来往机场与福田与罗湖方向是非常方便的。

而11#地铁规划中更是途径创业一路，按照重大设施必设站的惯例，相信在宝安体育场这里、也就是紧邻高发·第5大道会设立11#地铁的宝体站。这样一来高发·第5大道将成为三地铁辐射的地铁口物业。

■产品唯一性

一、宝中唯一正方独立宗地：少见的四周20米宽绿圈化休闲带

小区占地太大难以管理、甚至大到你根本走不完小区有什么好呢？太小又没有自己的小环境空间，其实一般地说5~10万平米之间的占地是更适宜的，不大不小。同时地块最好是方方正正，这样小区花园规划起来就方便、好用。

再比如，小区最好的单独的宗地，这样一来小区与城市之间就形成全方位的衔接，城市的生长感就能够时刻体会。各位是否知道，高发·第5大道是宝中唯一的呈现为正方形的独立宗地？其商业部分的价值将比其它项目更高，因为到达性、昭示性更好。

同时由于退红线到位，因此小区周围一圈大概20米宽的休闲带，其中有绿化、休闲座椅等，四周都是休闲带，是不是很少见呢？

二、深圳最好的商业内街：最长、最宽、最丰富

高发·第5大道并不是深圳住宅区商业内街的始作蛹者，但却是在商业内街规划得最好的项目，或许你会对此评价感到不满，还是看事实吧！这里的商业步行内街位于一、三期之间，按照卫星图片测量，大约长300米左右，这是深圳最长的商业内街！同时，这里的商业内街没有那种封闭和压抑的感觉，因为这里的平均宽度达10米左右，是深圳最宽的商业内街！

有了长度与宽度，设计师的腾挪空间就大了，房地内参www.BANQ.Cn在现场看到，这里的商业内街，竟然设计了牙齿折形流线增加展示面、停留式港湾区、三个微型广场、两个外向广场、挑高5.84米、具有足够广告面、花园平台向内街侧设计了一些观景台或者观景包厢，在深圳没有其它任何内街达到这些要求。而三期与一期之间，建了两条天桥衔接。

三、宝中唯一的室外扶手电梯

在高发·第5大道朝体育场方向，是人行主出入口，由于本小区设计为一层架空5.84米为商业及车库，二层再架空5.83米为空中花园组成部分，因此为了方便地面与小区空中平台花园之间的交通，这里装备了宝中唯一的室外扶手电梯。

电梯一侧就是步行的台阶，呈现喇叭形。室外扶手电梯极大地方便了业主，提升了小区档次，同时由于其外向型更是成了小区的个性化标志。

四、全混凝土豪宅级外墙

一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。

高发·第5大道三期的外墙（不包括商业部分和会所）采用纯剪力墙结构，还同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

外墙没有任何一块砖，只有内墙以轻型砖，此举值得表扬，值得推广、值得放心！这种结构体系一般用于高层结构住宅，尤其在30层左右的高层住宅结构设计中应用广泛。好处是可以根据建筑平面布局而设置钢筋砼墙，与墙同宽的剪力墙很好地解决了建筑平面使用问题，使各墙段刚度均匀，抗震性能好，水平位移及层间位移大大减小。

五、湿空间处理无遗漏：全降板、全侧排、阳台加厚底梁

这里的所有湿空间，包括卫生间、厨房、阳台、入户花园等，都是设计了浅降板（6~10公分），或者中降板（30公分），同时，其排水形式则采用了侧排，很好地解决了上下邻居之间的排水噪音干扰，以及未来的维修便利性问题。

卫生间、厨房做到全降板、全侧排这两点是不困难的，但是阳台、入户花园也做到的项目则是为数不多的。另外提醒仔细的人如果到工地，你认真看阳台做工很有意思，其上部是与其它阳台没有差别的，但是为了增强其稳固性，则做了厚底梁，质量得到了进一步提高，非常少见！

六、测量数据

1、宝中层高最高的项目之一：室内净层高为2.876米，也就是说设计层高（包含楼板在内）总层高应为3米，这是宝中层高最高的项目之一。

2、宝中最厚的回填土层：在工地测量的结果是，这里的回填土层厚度达1.2米，单是这个厚度就可以种植绝大多数高大乔木了，如果考虑到还可以局部做起伏，局部回填可以达到2米左右，想种什么都可以实现！

3、宝中最宽的普通层电梯厅：在工地测量的结果是，这里的普通层电梯厅面宽2米，在此之前宝中最宽的普通层电梯厅是1.75米，高发·第5大道二期具有宝中最宽的普通层电梯厅，宽还是舒服！

4、平均间隔38米：高发·第5大道三期采用了点式与板式结合的建筑布局，结合了板楼的通风采光优点，同时又采纳了点式（一层三户）不阻挡视野的优点，形成了内外部视线的自由通畅。

5、其余：折返2.55米总宽的步行消防楼梯、13公分楼板厚

■景观唯一性：宝中景观之眼

高发·第5大道除西北向的深业新岸线有高楼之外，其余方向要不就是低矮的体育场（东北）、要不就是空旷的中轴（东南）、或者一览无余的大海（西南），同时第5大道距离大海只有700米，而海与项目之间规划的是矮层建筑，因此只要规划不变，未来这里将拥有永久性海景，在整个宝中内，也属于景观资源最好的栋数之一，与鸿荣源熙龙湾、深业新岸线3期属于同一水平。

一、东北面：近处宝体，8楼以上赏铁岗山脉

东北侧近处是宝安体育中心，体育中心建筑大概相当于7层楼吧，所以整体视野是很开阔的。另外，如果在本项目的8楼以上，远处铁岗山脉极具欣赏性。

二、东南侧：海岸、大南山，多重景观面

西南侧都是填海区，截止目前本项目以南还有约700米的陆地面积，地块比较平整。按照规划南侧全部为低矮建筑。远处大南山相互辉映。总体此面景观是最好的一面，具有多重景观面。

三、西北侧：深业新岸线

西北侧是深业新岸线隔路相望，整体视野最近间距离大约55米，虽然不算特别开阔，但55米的水平已经很难让都市人感到不满意了，况且这是本项目唯一有阻挡的景观面。

四、西南侧：港区、小铲岛景观

除别墅项目以外，西南向就是珠江东岸的海岸线以及大铲湾港区，无论是白天还是夜间，静静的海面，灯火通明的港区以及小铲湾岛屿的景观，感觉非常不错，很生动的意象。

■结论：中心滨海豪宅钲声响

考查完毕高发·第5大道三期之后，可以得出这样的结论：在深圳核心城区或者中心区内，即身处繁华之中又能享受滨海与山脉景观的深圳纯大户高层豪宅，在三湘海尚、熙龙湾等项目之后，或由高发·第5大道三期鸣金收兵。

这就是城市发展扩张无限、而城市中心土地稀缺的残酷现实，未来深圳滨海中心豪宅的满足将快速从新房市场转向三级市场，具有充分选择的机会将一去不复返，相信也好、怀疑也罢，这就犹如旁边的珠江总要向南海奔去。

位于宝中最大最高档居住板块的高发·第5大道三期负责全市此品类鸣金，则以宝中车户比亚军、公配之冠、覆盖功能之冠、最后的纯大户高层豪宅、2010最大的纯大户供应、唯一的中央商务区零距离物业、最后的康体大户、最好的商业内街、宝中唯一的室外扶手电梯、宝中景观之眼等来进行告别演出，倒也不至于让人唏噓感叹。

后注：《荀子》议兵篇曰“闻鼓声而进、闻金声而退”，带出了鸣金收兵这个成语，意思是指用敲打出一种声音等发出信号撤兵回营，比喻战斗结束。“鸣金”其实是“鸣钲”，而非大家现在所理解的敲锣，钲是古代的一种乐器，用铜制成，颜色似金。

高发·第5大道三期：项目夜景效果图