■别墅“全禁令”即将发布：擦边球玩不转了！

别墅由于占地大、价格高，因此无论是与政府、开发商还是购房者的利益都紧密相关，与其相关的话题讨论也从未消停过。自2004年“禁墅令”出台，原以为可以禁止别墅用地，不料禁地七年后，别墅项目不降反增的局面，着实让监管部门无法控制。而在这种背景下，如今政府将出台对别墅项目的全面界定及监管措施。

近日，房地内参www.BANQ.cn获悉，国土资源部正在展开一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查，将对别墅项目做一个具体的定义。新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，特别值得关注的是，联排、叠拼项目也或将被纳入控制用地范围内。

以往，国土部对于别墅的定义是“独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅，而地产商的惯用“擦边球”手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念，致使市面上的别墅多为“类别墅”，是“上有政策，下有对策”的开发商利用别墅概念上的模糊打“擦边球”的结果。

■禁律现象：越禁越值，不禁还不买了！

如今在新政策即将出台的情况下，“类别墅”将受到严打，别墅用地得以真正控制，而“真别墅”却将得到凸显，如罕见的独栋宽体别墅三正·卧龙山、惠阳·振业城将因此显现价值。同时，房地内参www.BANQ.cn认为，“新禁墅令”下，别墅价格还将不降反涨，这与普通观念上认为别墅价格将被控制大为不同，而这又将如何理解呢？

房地内参www.BANQ.cn曾在美国经济学家马克·桑顿的《禁律经济学》一书中阐述的一个简单道理了解到，禁律提升了被禁物的价格，因而导致犯罪增加和政治腐败。其中禁律提升价格的道理在于，被禁物造成了产品在市场上的稀缺，而需求量并没降低，因而使得产品在具备稀缺性后，反而提升了价格。

而这样的现象，同时也出现在房地产行业。在房地产市场，往往越是被政策限制、禁止的，反而越能引起人们的关注，而其价值也在拥有稀缺性后，得到提升。而这其中反映的就是“禁律现象”，越禁止，投资价值越大。

■政府“保地政策”不动摇，真别墅价值提升

而这种“禁律现象”的原理说明，发布禁令只会使禁止的对象表现更反常，事实上正确的做法不是禁止，而是放开、搞活，从而获得自在的、内生的平衡。而当年禁墅令，反使大陆别墅市场停顿。对于人类来说，衣食住行缺一不可，因而房地产是人类最基本的需求之一，故此别墅的需求则是永远无法禁止的，这是一个简单的道理。

而在别墅“全禁令”的政策下，别墅供求关系将异常紧张。未来对于“类别墅”能起到根本性的制止和严格控制别墅用地的作用，迫使其开发其他品种的项目，从而使得现有的别墅产品具备了一定的稀缺性，别墅“全禁令”对于控制别墅价格并无帮助。

如今对于土地不断减少，而人口不断剧增的现状来说，国家出台禁墅令有其实质意义。对于深圳“地少人多”更为严峻的城市现象来说，禁墅令的颁布更是政府为提升土地利用率，限制大盘规模开发的有效政策。

■“禁律现象”驱动，独栋别墅最应该关注

而从上面的政策导向性，可以预测，如果政策得到严格执行，那么未来别墅的供应将逐渐减少，这种资源的稀缺性将导致现有别墅价格的上升，也就是说，未来进入、拥有别墅的代价将越来越“高”，其中以独栋别墅为最，这个“高”对于后来购房者不是什么好事。

房地内参www.BANQ.cn了解到，目前，市场上推出的别墅产品多属于“类别墅”，在售的别墅项目中，仅有1/3的项目以纯别墅项目出现。其余项目均为所谓的“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品，而属于别墅用地的不到1/3。为追求高利润，开发商总以低容积率别墅搭配高容积率集合式建筑，使建筑用地总容积率达标。

而这些看起来并不违反国家现有规定，但这种钻政策空子的行为却使本该提供同一容积率的建筑项目出现了部分住户享有更多环境空间的低容积率住宅，而使集合式建筑中的大多数住户本该享有的空间环境变小，使生活品质受到影响。

■最值得关注的两产品：三正·卧龙山、惠阳·振业城2期乡墅

而如今，在别墅“全禁令”下，包括双拼、叠拼、联排等产品，都将受到政策的限制，可见此次政府的打击力度之大。

未来，在“禁律现象”的背景驱动下，区别于靠提升容积率，靠打“擦边球”牟利的开发商打造的联排、叠拼等“类别墅”，那些在市场上严格按照别墅定义打造的真别墅，将独树一帜，将更具备产品稀缺性，从而得到最大的价值提升，同时也具有了更佳的安全性。

因而，房地内参www.BANQ.cn认为，别墅“全禁令”对于别墅市场是一个好得不能再好的利多消息，而那些规模又大、又具有独栋的别墅小区尤其值得关注，如罕见的独栋宽体别墅三正·卧龙山、惠阳·振业城2期乡墅，是别墅“全禁令”下最应该研究的产品。（06）