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项目及片区考评
首地·容御’价势:华侨城商冷住热,何解?

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-03-31 13:52:27点击7438


导读:
     ■LV=RV+HV+OV+CV+FV
     ■我们必须臣服于理论与规律
     ■公式化解读
     ■“商冷住热”的解释:华侨城现象是唯一的!
     ■操盘者与投资者都应欢迎暗箱!
正文:

■LV=RV+HV+OV+CV+FV

土地是地上物的权利,地上物是土地的衍生产品。所以城市土地价值是通过地上物集合来实现的。基于此,2004年房地内参公开了房地产判断的公式之一,那就是LV=RV+HV+OV+CV+FV。

公式各项的具体含义是:地上物的表现集合可以分为:住宅(RV)、酒店(HV)、写字楼OV、商业用房CV、工业地产FV。LV(城市土地价值)=RV+HV+OV+CV+FV。怎么来看这个公式呢?

由于城市功能的不同等式左边各个参数的权重不同,但在特定的经济环境下,各个功能的供应量存在一个合理的关系。在投资者可以预见到的时间段里,我们一般可以认为LV保持不变,这样一来,我们假设RV、HV、OV、CV都在跌,等式平衡,那么FV必定是涨,无疑此时投资者就应该将资金投入厂房。这也是发现套利机会的逻辑思维方式之一。

■我们必须臣服于理论与规律

经过自2000年来的城市价值重估,目前深圳乃至全国各大中城市的房价(城市价值的具体表现)都处于高位,在这种情况下再要寻找到新的安全性较高、并具有未来增值空间的标的是非常困难的,但显然理论可以解决问题。

房地内参www.BANQ.Cn从理论得出的结论或许段时间内会受到一定的外部冲击,但如果放大时间标就会发现,真正其作用的是规律、理论。城市化进程中,长期来看LV是在稳步上升的,即使是进入深度城市化也是如此。

但之所以城市价值的具体表现--房价会出现阶段性波动,原因在于房价会阶段性地超出,之后必然要阶段性地低出,从而围绕LV这条价值线上下起伏,但总的趋势应该是向上的,而蕴涵通胀在内的房价斜率应该比价值斜率更大。

■公式化解读

在早期,由于城市化初期,因此LV大涨,以至于RV、HV、OV、CV、FV几项目也都大涨,那个时候就会表现出房地产投资的傻瓜特征,进入深度城市化阶段以后,LV也会上涨但速度缓慢很多,同时由于房价速度过快,因此存在调整的机会。

在这个时候城市价格(不是价值)就会存在挤泡沫的必要,城市价格就会下跌。城市价格下跌的准备目前正在准备,相信房价还会疯狂一段时间,在LV价格下降的时候,我们该如何寻找到依然能够上涨或者安全的住宅品种呢?

房地内参以位于华侨城豪宅区中心位置的首地·容御为例。华侨城是一个什么地方?华侨城是一个旅游发达因此流动人口多的地方,流动人口多一般商业发达,但是华侨城的大商业铜锣湾却倒闭了,沃尔码生意也一般。在商业倒闭的同时,这里的住宅上涨之疯狂却是深圳前列,怎么解释这种状况呢?

■“商冷住热”的解释:华侨城现象是唯一的!

在华侨城内,目前工业地产FV是下降的、而且是快速下降,在这里再要做工业恐怕业主的投诉声、环保要求就足以使企业撤离。华侨城的建高楼、留空地规划,使区域空旷舒适,但这使商业用房CV、写字楼OV也并不理想,比如这里的铜锣湾就倒闭了,因为这两类物业需要扎堆,没有集聚效应价值就是起不来,不妨将这两项定位平稳。

剩余的两项是住宅RV、酒店HV,这里的酒店是在升值的,而且升值很快,但可惜这里只有洲际、威尼斯、城市客栈、海景等不到10家酒店,因此这些物业的涨价幅度,是无法满足LV的上涨总额的。

那么华侨城里的住宅RV就必须承担起落实LV增值重任,按照LV=RV+HV+OV+CV+FV,就可以发现在华侨城由于环境优越、位于特区中心,因此城市价值LV提升很快,但其LV的提升只有住宅可以满足,各位看到这里应该明白华侨城为什么会出现商业倒闭、住宅狂涨的现象了吧?

■操盘者与投资者都应欢迎暗箱!

上述情况会否发生变化呢?可能性很小,华侨城的工业将依然不行,比如康佳大概在明年年底就将把总部迁到高新区了,东部工业区全部转型为LOFT了。除非搞密集规划,那么这里的商业用房CV、写字楼OV将只能保持平稳。

也就是说,华侨城将成为深圳非常罕见的城市价值LV提升快速,但商业用房CV、写字楼OV却只能保持平稳,酒店HV量不够支撑,以至于住宅成为价值体现主体的片区。在深圳要找到第二个这样的片区,几乎不可能,也就是说,只要华侨城的特区中心地位不失去(能失去吗?!),那么从理论分析来说,这里的豪宅将可能继续成为深圳价格表现最出色的品种。

在售的首地·容御也好、开发接近尾声的波托菲诺(纯水岸、天鹅堡)也罢,包括侨城馨苑、香山里在内,将负担起体现LV的重任,毕竟在这个区域,住宅除香山里之外,没有别的储备了!这或许是首地·容御操盘者们所忽略的,当然购房者同样是注意不到的,这是目前是一个黑箱!投资不是欢迎暗箱么?


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评论者:走过
罗湖房价过万的时候,华侨城还是荒蛮之地,不错政府作用下中心西移了。但是这里很多都是穷人,只是当时买不起市内的房子运气而已,现在这里怎么就是富人区了,那个富人区这么看重地铁的?
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评论者:老吴
华侨城商业不旺的重要原因是这里的住户人群太纯粹了(有点像高尔夫球场,看上去很绿很美,其实生物多样性缺乏),水清无鱼。商业区需要那么点乱,香港的铜锣湾、尖沙咀、旺角,深圳的华强北都是如此。
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