■“2010楼市定时炸弹”提前引爆

自2009年10月份以后，深圳楼市的推盘量就开始逐步下降，房地内参监测表明，进入2010年以后，无论是1月份还是2月份，深圳楼市的供应都处于萎缩的阶段。特别是2月份新批预售住宅及旧盘加推均创下多年来的新低，而由于拆迁量增，以至于售转租的情况普遍增加，二手房供应也呈现大幅下滑的趋势。

2月份深圳仅2个新盘预售，新增住宅只有2.39万㎡，与去年同比暴跌93.20%，在存量盘上2月份深圳也仅有6盘加推，涉及的住宅不过4.91万㎡，环比降91.25%、同比降62.062%！进入3月份，合计新批6个项目预售23.65万㎡，其中涉及住宅17.20万㎡、1558套，环比都大幅度上升。

但是2010年第一季度的新增供应，依然是深圳连续8年以来，新批量最少的记录。由此可见，房地内参去年上半年所提醒的“2010楼市定时炸弹”www.banq.cn/html/6921.htm提前引爆，不知道当年的反对派如今做何感想。

■2010推盘头潮将现

不过，房地内参www.BANQ.cn监测表明，进入4月份以后，鉴于对后市判断的分歧，以及对未来政策不确定性，深圳房企都已经把原本押后的推盘提前，目前基本可以肯定，4~6月份将进入2010年的推盘小高潮。
 
高发·第五大道、万科·金色沁园、大南山紫园、万科·金色半山、莱蒙水榭春天2期、万科·金色领域、万科华府、花样年花郡、公园大地半山区、潜龙曼海宁、i派龙城、华海澜湾、益田大运城邦、龙圣堡花园、金地上塘道2期、财富港等大约27个楼盘将推出新货。

涉及的推盘量合计将达180~200万㎡之间，平均每月60~67万㎡，涉及套数越2万套，月均6000套以上，这将极大地改变目前新房供应不足的情况。但各位也要注意，新增货量基本都位于特区外，特区内的新项目屈指可数。

■深圳特区内豪宅进入告急期！

房地内参监测表明，2009年全年深圳全市合计交易住宅及商住土地（出让、协议、合作开发、旧改、征用返还）52宗，涉及占地1467022.41㎡，其中包含约23万平米的商住用地（以商为主）。

特区内合计24宗、329779.34㎡、占22.48%，特区外合计28宗、1137243.07 ㎡、占77.52%。更值得引起关注的是，整个特区内仅福田区一块土地属出让成交，其它都属协议、合作开发、旧改、征用返还性质，开发进度存在变数。

而这些特区地块的建筑容积率都在3.5以上、绝大多数都在4以上，依照两年的开发期限，两年以后深圳特区内新盘将全部都是高容积率新项目。而鉴于2007年以来，特区内出让土地数量就急剧减少，2.5以下的低容积率地块就更是微乎其微，因此可以下结论：深圳特区内豪宅进入告急期！

■特区豪宅可选的多货豪宅仅三个！

随着深圳湾口岸片区的三湘海尚、宝能太古城，以及蛇口片区的招商兰溪谷等进入销售尾段，整个深圳特区内的豪宅货量也在急剧减少，由于深圳的富裕群体目前依然将住在特区当作第一选择，而富裕群体目前依然在增长之中。

因此特区豪宅市场目前已经进入供不应求的阶段，如果我们承认富裕群体经过30年的积累已经到达了一个可观的量、如果我们承认这些富裕群体目前都已经具备了裙带关系购房的面积越来越大档次越来越豪，我们就必须承认特区豪宅高急的判断。

当然现在的告急是就供应量来说的，不针对价格判断，但是如果供求关系紧张势必对价格造成刺激。在特区豪宅告急的情况下，地业·十五峯、大南山·紫园、 首地·容御这三大货量较多的存量盘、或者新豪宅项目面临的市场自然是有利于卖方的，各位不妨观察。（06）