导读：
■前言
■地段唯一性
一、龙华新城：当前深圳开发强度最高、供应最集中、城际化水平最高的片区
二、位于龙华新城“中央绿谷”之中
三、深圳仅此一家：20万㎡总建面以上、距地铁口250米以内的地铁中户大盘
■指标唯一性
一、MIXED USE住宅项目：潜龙·曼海宁是龙华新城第二大新盘
二、实际上的户均一车位：百平米车位比1.16：1
三、广场占比之冠：龙华新城最大的小区广场
■园林唯一性
一、美国SBA担任主设：106%园林覆盖率，绿洲城概念首次进入深圳
二、深圳最大的住宅架空、唯一的三重立体园林、一小区三泳池的唯一案例
三、渐进而非突变的归家旅程：入区、入园、入栋、入户四重仪式
四、世界级雕塑大师首次为深圳小区专门创作雕塑：当代罗丹
■建筑唯一性
一、首创双板楼扣合设计，中户型也全通全透
二、超越幸福里，无需三世纪：公建级外墙
（一）四重锁能系统
1、最大的陶砖干挂+LOW-E中空玻璃+及断桥铝
2、配备深圳首个带除菌净化功能的新风系统
（二）、外立面的最优化处理
1、每四层一次造型转换
2、虚实结合、重建轻化：中空LOW-E玻璃形式上就分三种
3、光感应有时光感：变色龙
4、住宅与商业的外立面融合
■工地考查
一、凸窗全面落地步入化：使用面积增加34%
二、楼板厚与面宽达至最合理均衡：垂直降噪水平高、3米层高
三、中降板，全侧排
四、楼间距40米、全原石、建筑全明全通
■考查结论：30年来深圳品质最好中户大盘
正文：
■前言
2010-4-3上午9：00~11：45，房地内参www.BANQ.Cn专程耗时近三小时，对龙华新城的潜龙·曼海宁进行考查。这是继万科·金域华府、金地·上塘道、水榭春天、水榭山、梅陇镇、书香门第、香水郡之后，在龙华新城区域内进行的新考查。
甲米Krabi是泰国南部的一个热带岛屿，位于安达曼海沿岸，这里的热带建筑、植物与本项目所追求的定位接近，另外有本国外小说叫《曼海宁情缘》，这就是“曼海宁”名称的由来。
潜龙·曼海宁花园由14栋26~28层的高层建筑组成，其中包括一栋28层的高档酒店式公寓。
■地段唯一性
一、龙华新城：当前深圳开发强度最高、供应最集中、城际化水平最高的片区
2010~2011年，龙华新城将进入自身史上的最大供应时期，潜龙·曼海宁、万科·华府2期、金地·上塘道2期、水榭春天2期、中航综合体项目、合正·中央原著、卓越项目、长城里程项目、水榭山收官供应等都将入市，市场整体供应量将突破百万平米。
之外，龙华新城集中了投资巨大轨道枢纽---深圳新客站、以及两条城际轨道、两条高铁、3条地铁（4#线、5#线、6#线）等汇聚建设，住宅方面有15个项目在建设中或者即将建设。龙华新城因此成为近两年里深圳开发强度最高、项目供应最集中的片区。
而作为深圳最重要的城市副中心，龙华新城未来将以港铁4#线及京九高铁与香港形成10分钟无缝对接的关系，而泛珠三角城际枢纽深圳新客站，则将龙华新城提升为深圳城际化水平最高的片区！
一般地说，一个片区的投资进入向上拐点期，其城市价值也将进入向上拐点期，这在后海、CBD等区域都得到了先后体现。而龙华新城目前似乎与多年前的后海、CBD非常类似。
二、位于龙华新城“中央绿谷”之中
根据政府规划，深圳八景之一的羊台山将在西北侧设立新登山道，方便龙华新城范围内的群众登山锻炼。曼海宁距离这个登山口约2000米。此外根据龙华新城景观规划，龙华新城核心理念是“引山延湖”。片区延续的是20万㎡的香蜜湖和80万㎡的香蜜湖都市绿色生态区等都市生态资源；引入片区绿色资源的则是55.8平方公里的羊台山森林公园和塘朗山森林公园，片区自身规划出中央绿谷（也是绿轴）。
整个中央绿谷（绿轴）根据占地大小划分为四个公园区，其中运动公园区是由和平路至人民路之间的中央绿谷，总面积约9.5万㎡，运动公园区内布置体育活动场地、休闲健身道、自行车道等活动设施。而这部分运动园区切好分布在曼海宁花园边上，也就是说曼海宁是绿谷物业。
三、深圳仅此一家：20万㎡总建面以上、距地铁口250米以内的地铁中户大盘
潜龙·曼海宁户型种类约14种，主力户型为68~75平米的爵士风JS两房，占总套数的26%；84~90平米的绅士风GT三房（含可改三房的2+1单位），占总套数的35%，中户型占61%。此外就是120~144㎡皇室风KI户型，以及酒店公寓。
随着水榭春天后期单位的放大，以及中央原著以大户为主，潜龙·曼海宁显然是龙华新城乃至深圳难得的中户大盘。潜龙·曼海宁西邻新区大道、北邻和平路、东侧为上塘路、南侧为建设路，距4#地铁上塘站仅200米，通过龙华新城的4#、5#、6#三条地铁交集均在龙华新客站。
而4#地铁、6#地铁除均从小区一侧经过以外，其换乘站还就设在上塘站，同时潜龙·曼海宁又在4#地铁的上塘站与龙胜站之间，龙胜站距离项目600米，也非常方便。潜龙·曼海宁是距地铁口最近的龙华新城新盘，是龙华新城最便利的地铁物业。如果加上这个因素，纵览深圳楼市资料，20万㎡总建面以上、距离地铁口250米以内、更靠近双地铁交集处的地铁中户大盘，深圳则仅此一家！
■指标唯一性
一、MIXED USE住宅项目：潜龙·曼海宁是龙华新城第二大新盘
华新城北的曼海宁由深圳潜龙实业集团开发，项目位于建设路与新区大道交汇处，潜龙·曼海宁总占地5万㎡，总建面约24.6㎡（计容积率总建面169800㎡，不计容积率的部分包括地下停车场、架空层绿化、二楼运动跨廊）、容积率3.4、商业建面约1.5万㎡，是集住宅、商业、酒店公寓为一体的综合性住宅项目。
潜龙·曼海宁规划强调了MIXED USE(功能复合)，把美国开放型社区的城市功能理念与中国庭院住宅追求私密性的特点相融合，以大围合与分区互动的设计手法，将住宅、商业、酒店式公寓有机复合，形成穿越式的MIX社区，各大功能实现互动。
对龙比可以发现，潜龙·曼海宁是区域内第二大新盘。同时，潜龙·曼海宁容积率3.4，比同区域水榭春天的容积率3.43略低：
金地·上塘道两块地合计占地53104.87㎡、建面153175㎡，水榭春天占地85664.45㎡、建面294169 m²，合正·中央原著占地49576.42平方米，总建面190357.69平米。龙华新城四大盘建筑规模排序是“水榭春天→潜龙·曼海宁→金地·上塘道→合正·中央原著”。
二、实际上的户均一车位：百平米车位比1.16：1
潜龙·曼海宁分南北两区开发，两块地的容积率都是3.4，建筑覆盖率≤30%、绿化率≥35%、建筑高度≤100米。南区A816-0023宗地占地26428.51㎡、住宅建面81856㎡、925套、商业8000㎡、车位890个。北区A816-0007宗地占地23572.04㎡、住宅建面72944㎡、1093套（其中酒店公寓295套，多房户型798户）、商业7000㎡；车位800个。
也即是说，潜龙·曼海宁车位1690个、2018户，计算车户比为1690/2018=0.84：1，而如果考虑到酒店公寓是无须或者甚少车辆的话，那么车户比就应是1690/1723=0.98：1，基本属每户一个车位的配置。
而本项目住宅建面为1548百平米，扣除酒店公寓后为1459百平米，因此计算“百平米车位比”为1690/1459=1.16：1，这个配比标准对于中户大盘来说，显然非常不错的。由于户型有面积大小之分，因此车户比往往并不具备横向可比性，而“百平米车位比”则是衡量每白百平米面积的车位配比，因此不存在户型结构的影响因此更具可比性。
三、广场占比之冠：龙华新城最大的小区广场
潜龙·曼海宁按南北区分两期开发，其指标中有一项大看头：集中广场面积合计占地3300㎡（南区1800㎡、北区1500㎡），由于本项目占地5万㎡弱，也就是说这里的集中广场所占的比例高达6.8%，将近7%的土地用来做集中型广场。
这是深圳近5年以来的最高记录，在龙华新城中这是最大的小区集中广场。随着土地越来越枯竭，以这么高的比例最集中广场的机会将越来越少。广场将能够给予业主室外活动提供充足的空间，各位现在如果去本项目，已经可以感受小区大广场的好处了，已经做出来了。
■园林唯一性
一、美国SBA担任主设：106%园林覆盖率，绿洲城概念首次进入深圳
除开位于龙华新城“中央绿谷”之外，潜龙·曼海宁还将中央绿洲的概念引入社区内，由美国SBA（Steffian Bradley Associater Inc）担任主设，方案借鉴Le Corbusier的明日之城（City of Tomorrow）与 Ebenezer Howard的花园城的规划原则，将曼海宁作为城市公园即“绿洲”来进行总体设计，企图创造植被繁茂的公园环境，比如通过空中绿化、立体绿化，这里将实现106%的园林覆盖率就是一个例证。
首次进入深圳的绿洲城概念，通过建筑朝向的布局和最大限度利用景观、朝向和绿地，使南、北两块用地产生有趣的互动，建筑点线结合使住宅单元可从多个视点创造出更富有趣味和动感空间组织形式，同时也形成一种强烈的围合感，空间与围合、庭院因此得到了紧密结合。
SBA是美国波士顿从业历史最长的建筑事务所之一，于1932年创立，曾多次在美国国家商业建造者委员会、美国建筑师协会、国家住宅建造者协会、国际室内设计联合会获得金奖、优秀奖、主席奖等各种奖项。
二、深圳最大的住宅架空、唯一的三重立体园林、一小区三泳池的唯一案例
三大特色水系景观是潜龙·曼海宁园林的特色，南区梦栖湾，讲究动感叠荡；北区爱琴湾，讲究宁静雅致；空中蓝卡葳，讲究优逸浪漫……潜龙·曼海宁通过设计，还巧妙地设计出了迄今为止深圳唯一的三重园林-----总面积达5.5万㎡的安达曼海风情园林，也正因为如此才可能有106%的绿色覆盖。如何理解这三重园林呢？
第一层园林，就是我们常见的小区首层花园，其地面与地标零米基本一致。第二层则是通过首层6米架空层之上再度6米架空，合计架空12米架空，这是深圳最大的住宅架空。然后将各个楼栋的二层架空的部分以连廊跨越连接起来，形成深圳最大的空中运动长廊----面积11000平米！功能包括瑜珈廊、怡寿园、国球练习场、童趣园、康体空间、羽球练习场、棋牌区、听瀑富氧轩、晨跑长廊等9大运动主题功能区域。而第三层则是目前售楼处上空的蓝卡葳泳池景区部分。
而南区、北区都有各自的游泳池，加上第三层的蓝卡葳泳池，潜龙·曼海宁因此拥有了三个游泳池，这是深圳一小区三泳池的唯一案例！
三、渐进而非突变的归家旅程：入区、入园、入栋、入户四重仪式
小区的集中广场、商业街等的设计，除能够提供昭示性（到家了！）之外，在业主回家的途径安排上，同样起到重要作用。
潜龙·曼海宁“社会公共空间→小区公共空间→小区园林→灰色空间（电梯走道等）→私密空间”这样的回家安排，是一个渐进的过程，心情的变化是缓慢舒适的、而非突变的。如果直接从社会公共空间直接进入小区，是非常忽然、过于直接的，心理感受就会差一些。
这种解释或许理论化了一些，再具体说说吧。
从外界进来，首先1.5万㎡的天使岛KRABI商业街、然后是3300㎡的入区广场、之后是5000㎡天使岛国际会所（健身、美容、休闲、幼教、宠物五大中心功能）组成的入园仪仗、每栋建筑大堂外围首创设计了超大入栋花园，各家则有入户花园，“入区广场→入园仪仗→入栋花园→入户花园”一步一步把你的心灵接回来了，而不是一下子将你从外面直接就扔回了家，你感觉到了吗？
四、世界级雕塑大师首次为深圳小区专门创作雕塑：当代罗丹
2010-4-2下午3点，凤凰卫视“筑梦天下”主持周瑛琦主持为当代罗丹----世界雕塑艺术泰斗韩国雕塑家金善球历时一年方完成全部、专门为曼海宁创作的雕塑作品《玄黄》揭幕。大型广场雕塑《玄黄》的命名取自千字文的首句“天地玄黄”，即天为玄，地为黄，与雕塑的主体形象相符，故名曰“玄黄”。
雕塑以“创造之手”为载体，分男女两尊：男尊天为“玄”，取承天之势，故名“玄|承”，寓家庭中男人承负责任，创造财富之意。取女尊雕塑灌泽之势，故名“黄|泽”，寓家庭中女人育导后代，兴旺世代之意。
深圳迄今为止，由世界级雕塑大师专门为一个小区专门创作雕塑，这还是第一次。而这也是该雕塑大师首次将雕塑艺术融入到住宅建筑艺术之中。作品已经矗立在潜龙·曼海宁的南北广场，成为城市公共艺术的一部分，向公众开放。
■建筑唯一性
一、首创双板楼扣合设计，中户型也全通全透
潜龙·曼海宁在户型布局上，是以园林、广场为中心的围合式结构，以实现内部景观最大化的目的，2+1房及以上单位因此都具备良好的景观资源，且南北通透，两房单位则设计在朝外层的路边，因此会存在公路噪音影响，但弥补的就是其朝向都是南向。
传统的中小户型组合方式常常因面积小而采用品字型设计，但难以优化后排户型的视野、采光、通风等问题，无法达到板楼实现所具有的视野、采光、通风等三优特性。而在曼海宁，采用首创双板楼扣合式设计，将后排户型横向延展，最大化争取了视野、采光、通风面，达到的奇效，让居者拥有更舒适、更健康的生活空间。
二、超越幸福里，无需三世纪：公建级外墙
华润幸福里是深圳最贵（4万/平米）的高层豪宅，其外墙大量使用了陶砖、陶板、麻石，成就了当时深圳住宅最美丽的外表。幸福里的昂贵，引得一位音乐工作者川子写下《幸福里》一歌：
“…它有一个很好听的名字叫幸福里，离我五百米…它有一个很好听的名字叫他妈的幸福里，四万多一平米…我每天赚钱很努力，花钱也很小心，可是要住进这幸福里，需要三个多世纪，我买不起……”
不过，潜龙·曼海宁超越了华润幸福里，成就了公建级外墙，但毫无疑问由于其房型面积比幸福里小了，而且单价肯定也要低，因此，即使品质档次一致，也不至于“需要三个多世纪，我买不起……”了。
（一）四重锁能系统
陶砖干挂+LOW-E中空玻璃+及断桥铝+新风系统，实现了四重锁能，发展商只说了三重，难道新风系统就不节能了么？关窗还能换气的节能效果可能比其余三项还多！
1、最大的陶砖干挂+LOW-E中空玻璃+及断桥铝
江苏绍兴是用紫砂来做高档艺术品的。但自华润幸福里开始商业裙楼局部采用干挂超强隔热性能陶板后，这种昂贵建材就开始进入人们的视野。潜龙·曼海宁是深圳第二家（目前还没有第三家）采用陶板干挂、而且面积更大的住宅项目。
采纳逾价8倍的陶板干挂好处有三：（1）陶砖自身带多孔，孔内流动的空气会呼吸，具备隔热性能。（2）干挂后，陶砖与建筑混凝土墙之间有更厚的空气层，增强了节能性。（3）本身陶砖导热系数低。（4）低碳抗腐外墙，实现建筑不老。
LOW-E中空玻璃目前不少见，但是断桥铝在深圳是非常少见的，在北方则见得比较多。这些高效断热建材组成的密合式的锁能系统，最大化隔热、隔音，锁住室内能量，达到隔热、节能的功效。
2、配备深圳首个带除菌净化功能的新风系统
全面装备中空LOW-E玻璃就不同说了，潜龙·曼海宁还全面装备了德柯牌的大换气功率的新风系统，保持每分钟50立方米的高速换气，并附带设有的除菌净化系统，这是深圳第一个带除菌净化功能的新风系统，这一点超过了华润幸福里！
（二）、外立面的最优化处理
1、每四层一次造型转换
与传统的强调实用主义的人居建筑而言，未来的人居建筑将出现公建化的趋势，更讲究肌理、质感、动感、节奏之美，打破建筑的常规线条规律，寻求更更生动的律动节奏。曼海宁的建筑，每四层实现一次线条转换，跳跃递进，纵横交错，形成特有的跃动纺织肌理，犹如笼罩在建筑体上的轻盈织物，呈现出时尚动感的独特魅力，而华润幸福里贵则贵，但稍显呆板，潜龙·曼海宁可以说是幸福里的升级版。
2、虚实结合、重建轻化：中空LOW-E玻璃形式上就分三种
传统人居建筑受复杂的居住空间功能组织影响，建筑立面往往会显得琐碎凌乱，而未来人居建筑的发展，将脱离建筑体本身的硬线条束缚，形成更耐人寻味的朦胧美感，成为居者的享受。
曼海宁的建筑，将外挂金属板、空调百叶、窗体及阳台完整统一形成独特的视觉软化层，让复杂的结合体系中找到恰当的美学平衡点，虚实结合让曼海宁的建筑艺术化、重型建筑轻量化。一个例证就是，当别家以一种玻璃打天下时，这里的中空LOW-E玻璃形式上就有三种：带淡白圆点装饰的、全透明的、深色的。
3、光感应有时光感：变色龙
为营造建筑本身的丰富光感奇效，根据日照特点，潜龙·曼海宁在南北、东西立面分别选择具有光影反射效果的银灰色铝板及具有吸光造影特性的黄色名贵陶砖作为饰面，搭配成为独特的幻影光感立面。早晚，朝霞、夕阳柔和光线的烘托下，东西立面会呈现出油画般的曼妙质感；在白天强烈的阳光照射下，南北立面又会释放银影闪尚的梦幻质感；夜晚，在绚丽霓虹的映衬下，更能渗透优逸宁静的婉约之美。24小时每天、每刻，都给人不一样的视觉享受，这是华润幸福里所没有实现的。
4、住宅与商业的外立面融合
住宅建筑部分如何与商业部分衔接融合一直是个难题，潜龙·曼海宁将各住宅楼栋越过裙楼，通过直径1.4米，高12米的立柱直接与地面连接，让商业街道空间变得更生动的同时，实现了商、住两种功能与风格的融合，是整个建筑外墙效果从基础开始，延续向上成为一贯式，支离破碎的感觉因此不见了。
■工地考查
一、凸窗全面落地步入化：使用面积增加34%
其所有凸窗（卫生间也是）都设计为落地步入式，也就是说，凸窗与地板保持同一标高，凸窗从原来的只可坐、摆放小件物品，变成可以直接利用，比如书桌就可以直接摆放进入。而经过德国先进精密激光仪器的测量，步入式落地凸窗宽达81公分，而且绝大多数凸窗都是全墙式，也就是整个房间墙壁宽度都是采光面，因此扩大使用面积的幅度比较大，这对于中户型具有实际意义。
比如，房间的面宽肯定是要在2米以上，否则就无法成为房间，这是面宽的下限，平均应该在2.5米左右，我们以此计算，2.5米宽、0.81米深，增加的可使用面积就是2.025㎡。以一间6㎡房间计算，增加的使用面积比例高达35%！这对于中户来说，其实比那些挑高等更具有实际意义。
二、楼板厚与面宽达至最合理均衡：垂直降噪水平高、3米层高
房地内参www.BANQ.cn测量发现，潜龙·曼海宁楼板厚度达13cm，而由于所有功能区间的面宽都予以了控制，超过4米的不多，因此这个厚度与面宽控制结合起来，就增强了上下邻居的隔音效果。
一般来说，楼板厚度越厚，来自垂直方向的噪音越小，上下邻居影响也就越小。这种建筑的标准的厚度一般为11㎝，厨房、浴室、阳台等的楼板不宜小于9㎝。也就是说，13cm的楼板厚度，已经超过标准楼板2cm，超标达18.2%。
按照国家的强制标准，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米。而房地内参的测量数据表明，潜龙·曼海宁室内层高3米，这是深圳中户项目的顶级水平了。
三、中降板，全侧排
潜龙·曼海宁的卫生间与厨房，设计了30cm的中降板。卫生间的结构楼板下沉部分，可以作为管道敷设空间，及浴缸放置空间，浴缸降低以后进出就安全多了。下沉楼板采用现浇砼并做好防水层，按设计标高和坡度沿下层楼板敷设给、排水管道，并用水泥焦渣等轻质材料填实作为垫层，垫层上用水泥砂浆找平后再做防水层和层面。这样可以实现同层排水。
同层排水有以下好处，卫生间内卫生器具排水管不穿越楼板，排水横管在本层内与排水总管连接，一旦发生需要清理疏通的情况，本层内就能解决问题。排水横管设于本层内，便于检修和疏通，可避免影响下层住户。不过入户花园无降板。
四、楼间距40米、全原石、建筑全明全通
本项目的南北两区，其楼间距幕测基本都是40米左右，这个数字是比较适宜的。正因为有较大的间距才有较大的花园面积，有了较大的花园面积，所有才能够拥有三个游泳池，否则是难以相象的。
在园林里，我们仔细查找，希望找到这里用了人造石的证据，但是没有发现，这里连设备房的外贴面都是天然原石，用料非常有诚意。而在包括超宽1.25米的消防楼梯在内的所有建筑内空间，都是明、透空间，非常不错。
■考查结论：30年来深圳品质最好中户大盘
龙华新城有近20平方公里的土地是未开发的，在深圳已经缺乏新增土地的情况下，作为最大储备地，这里必将成为近年的投资开发热点。潜龙地产从1993年到现在深耕龙华，成为对龙华最了解的房企之一，市场竞争带来了巨大好处，看过项目之后，房地内参www.BANQ.Cn对其品质深感振奋。
行业人曾有人断言，幸福里将是深圳住宅不逾越的品质天花板，但不到一年，潜龙·曼海宁建筑本身的用料、节能、设计等就已经在幸福里之上，这并不是华润的不幸，而恰恰是华润的带头刺激了市场，才有了今天的潜龙·曼海宁建筑。
作为城市最大的艺术品，而且是不可逆的艺术品，深圳需要更多的幸福里、更多的曼海宁。而幸福里只面向顶级富豪，潜龙则通过缩小面积、提升档次的做法，将品质超越幸福里、30年来深圳品质最好中户大盘---曼海宁呈现给了更多的深圳市民！于“住进这幸福里啊，需要三个多世纪”的悲愤，可告结束了！