导读：
     ■45°线、年均500%：错过则足以令人崩溃
     ■庸者的四大伤心地
     ■四大伤心地的房价趋势线历史
      一、华侨城：2004年开始走上45°线
      二、中心区：建设密度高峰就是房价拐点
      三、后海中心区：滨海大道+西部通道+金融中心规划
      四、宝安中心区：2005年的那场超越
      五：结论：建设投资拐点就是城市价值拐点，城市价值拐点就是房价拐点
     ■未来五年，对投资客最重要的两个片区
     ■市长都不能例外：政绩需要新场所
     ■新市长必然的、唯一的选择
     ■龙华新城：当前深圳开发强度最高、城际化水平最高的片区
     ■傲视群雄的数字：龙华新城6年里30亿/平方公里！
     ■三种路径：龙华新城房价的超越对象
正文：

■45°线、年均500%：错过则足以令人崩溃

水榭春天Ⅱ即将在5月底或者6月初推出，不妨从更大的层面来看待这个楼盘。就房地产投资来说，应该先选片区、再选产品，因此挖掘好的片区是最重要的动作。人的一辈子当中，最让人难以自谅的事可能有几件，但应不多。举例说吧，之前的十年，80%的深圳人屡次错失良机、总希望等待下跌再购房，最终却使进入楼市的成本有了5倍左右的暴增。

5倍的暴增，按照2成首付来计算自有资金收益率就高达2500%，年均500%！如果画成趋势线，那就是一条持续了十年的45°线！年均500%---如此之大的数字是足以令那些错过的人崩溃的、更不用说自谅了。这应该是投资领域中，最让这些人难以自谅、想起来就想跳楼的事了。

不妨从历史推算未来。过去十年里，收入基本一致的人们中，已购买房产的人财富迅速上升，没有购房的人与他们的差距越来越大。而这个阶层的界定，是在一直恐惧房价下跌的心态中完成的，1997、2003、2008都是如此。

■庸者的四大伤心地

所以，房产是界定阶层与财富消涨的一条38线，股票、黄金等都可错过，但是唯独楼市不可错过。因为房价上涨是财富转移分配的过程，而股票、黄金不是。过往十年错过不动产，就等于自动放弃了阶层晋级的机会而选择了阶层堕落！

在深圳，后海中心区（整个南头半岛的东部）、华侨城、深圳CBD、宝安中心区是过去的十年里，房价上涨最快、幅度最大的四大区域，当然也就是庸者的四大伤心地。

房地内参早年发出的“南山房价将超罗赶福、华侨城的地铁双撬效应、后海中心区的双城价值体系、密度决定理论推断宝中房价必高于前海”等判断，应该还在深圳上空发出自己的余音。这些早年为庸者们所最反对的判断，如今已无须再提及。但是如果要将这些判断用一条线串起来，或许将为深圳的人们再一次找到把打开新价值区域的钥匙。

■四大伤心地的房价趋势线历史

不妨回顾庸者四大伤心地的房价趋势线的历史，然后从历史中总结经验与教训。

一、华侨城：2004年开始走上45°线

1999年4月国家批准深圳地铁一期工程开建，当时一期工程只包括1#地铁的罗湖至香蜜湖段和4#地铁皇岗至少年宫段，全长14.825公里，总投资79.85亿人民币，华侨城区段并未包括在内。

2002年4月，市政府拍板将1#地铁一期延长2.468公里，在华侨城设两座车站（华侨城站、世界之窗站），新增投资9.676亿元。2004年12月28日1#地铁通车试运营。回头去看吧，华侨城在此之前的房价线，其实就是一条大约从5°向30°转变的线，天鹅堡最低价曾经出过7800元/平米的特价。但几乎就在1#地铁开通的同时，华侨城的房价线直接变成了45°及以上的线！

二、中心区：建设密度高峰就是房价拐点

2004年是深圳中心区建设进入最高峰的时期，5月深圳市政府及各职能局陆续搬入市民中心办公；8月19日总投资逾25亿、占地22万平方米的深圳会展中心投入使用；当年年底两条穿越这里的地铁开通，中心区南区与北区的写字楼建设开始加速。

2005年开始，深圳中心区的高投资，带动了区域内及区域以西的香蜜湖区域开始走强，房价的45°及以上的线开始形成。

三、后海中心区：滨海大道+西部通道+金融中心规划

南头半岛以西的填海区（后海中心区、蛇口东填海区、南山商业文化中心区）统称为后海中心区，它的房价趋势线是怎样的呢？1991年，南山提出了创建南山商业文化中心区的构想，1992年划定红线时，但投资不足。1999年南中跃上新台阶，配合滨海大道的开通，南山商业文化中心区房价开始逐步走强。

但后海中心区的真正起飞，则与西部通道的建设与开通密切相关。经过6年巨资建设，西部通道在深圳湾口岸正式开通，南山成为粤港对接的主要窗口，随后南山房价正式实现超罗赶福的伟大历史进程，房价超过45°。

四、宝安中心区：2005年的那场超越
 
在深圳城市总体规划中，规划有17万人口的宝安中心区是惟一的滨海次中心，紧临珠江口的前海湾。这个规划占地6.4平方公里的新城，超过了6平方公里的深圳中心区，拥有4公里长的海岸线，海面视野开阔。后来，宝安区在最新的规划中，西乡中心区一并纳入了宝安中心区，这样，宝安中心区的总占地面积超过了10平方公里。

2002年国庆，深圳当时最大的体育馆、广东规模第二的占地10多万平方米，建筑面积近5万平方米，座位最多可至1万个的宝安体育馆落成，位于核心部位的宝安新行政中心于2005年启用，2005年，穿越宝中的1#地铁二期与5#地铁、以及竹林体育场先后开工，宝中成为高投资密度区域，从2005年年底开始宝中房价线跃升到45°线。

五：结论：建设投资拐点就是城市价值拐点，城市价值拐点就是房价拐点

以纵横两个方向，认识上述四大房价上涨最快区域的房价趋势线，就会发现一个非常简单的规律：建设投资拐点就是城市价值拐点，城市价值拐点就是房价拐点。具体说就是，当一个区域的建设投资从普通密度级，转变为高密度级，这个区域的城市价值就将得到快速提升，而城市价值必然要由微观信号--房价来确认。

这个规律，对于购房者选择区域有至关重要的决定性影响，准确度非常之高，它的好处是，在房价上升期这种区域将上涨得更快、在下降周期这里将下跌更少更慢，在平稳周期这里将得到赢利。

■未来五年，对投资客最重要的两个片区
 
那么按照“建设投资拐点就是城市价值拐点，城市价值拐点就是房价拐点”这个规律，我们能不能再发现后中、华侨城、福中、宝中之后的第五个45°区域呢？如果你有深圳全市地图，房地内参www.BANQ.cn建议你打开它，或者用卫星地图那样将更直观，你应该可以一眼就发现这个区域，你发现的这个区域，也恰恰是本届政府高度重视的区域。

2009年8月份，王荣到前海中心区调研，要求深业集团与招商局集团一起参与到前海中心区建设中来，就组建前海开发公司进行了初步的探讨，这是以前所没有的思路。2010年3月22日，市长又亲自率队调研深圳北站枢纽工程建设和龙华二线拓展区规划建设情况，并详细了解深圳北站目前的施工进度，王荣对深圳北站日后所带来的巨大城市效应予以肯定，同时借深圳北站推动龙华新城升级改造尤为关心，并强调要以高标准规划建设龙华新城。

不要以为这两条新闻没有联系。请你在看下文之前，先记住龙华新城与前海中心区这两个名字。2009年6月12日王荣从苏州市委书记接任深圳代市长一职，出身教授的他在任苏州期间，发展速度一度全国领先，政绩显著。而今王荣在深圳又会作出什么政绩呢？

■市长都不能例外：政绩需要新场所

事实上王荣上位以来，在积极推进深港一体化、市民社会医疗保障等方面做了一系列举措，成绩有目共睹。然而，除了这些方面外，值得注意的是，我们经常能从报纸、媒体上获悉，代市长王荣屡次前往龙华新城和前海中心区考察的报道，其对这两个片区关注度之高、考察频率之高也引起房地内参的关注。

www.BANQ.cn认为，这其中无不是“政绩效应”的显现。对于每一位领导人来说，政绩是最重要的价值评判。能不能在一个地方干出百姓称道的政绩，是对各级领导干部能力、水平的检验，也是评价一名领导干部是否称职的重要标尺。因而，上至国家领导，下至市级乡级领导干部，在职位期间都会竭力做出一番能突显政绩的重大成就。

事实上追求政绩，并不是贬义。从某种意义上来说，一位领导人追求政绩是其为老百姓做实事的巨大驱动力。具体到市长一级，他们的政绩，有形的、见效最快的主要体现在城市建设上，因此每任市长必然有自己关注的一个新片区。

■新市长必然的、唯一的选择

最早期的深圳市长们，将政绩体现放在罗湖建设上，到了前中期，就是深圳高新区，到了中期则开始提出福田中心区，到了中近期提出大学城建设，到了上一任市长则以申办大运会建设大运新城为政绩，到了当任的王荣，政绩可以放在哪里呢？龙岗中心城、大运新城、大学城、宝中、龙中、南中这些片区都已经先后被各任市长作为体现政绩的场所而实践过了。

如果我们仔细观察就会发现，现在留给王市长体现有形政绩的场所其实只有两处，那就是最前面提到的龙华新城与前海中心区。也就是说，王市长在做有形政绩时，选择只有两处。那么龙华新城与前海中心区就可能在其任内得到更多的政策、资金、建设支持，这两处势必成为深圳未来4~8年建设的重中之重，谁当这个市长其实结果都是一样的，这两处成为必选。

而其中，与前海中心区处于发展前期不同，龙华新城更靠近深圳CBD，同时具有深圳北站的枢纽地位，因此最容易作出即时性的政绩，同时这个政绩还容易在香港、及全国产生影响。

■龙华新城：当前深圳开发强度最高、供应最集中、城际化水平最高的片区

2010~2011年，龙华新城将进入自身史上的最大供应时期，水榭春天2期、水榭山最后一期等十项目供应等都将入市，市场整体供应量将突破百万平米。之外，龙华新城集中了投资巨大轨道枢纽---深圳新客站、以及两条城际轨道、两条高铁、3条地铁（4#线、5#线、6#线）等汇聚建设，住宅方面有15个项目在建设中或者即将建设。

龙华新城因此成为近两年里深圳开发强度最高、项目供应最集中的片区。而作为深圳最重要的城市副中心，龙华新城未来将以港铁4#线及京九高铁与香港形成10分钟无缝对接的关系，而泛珠三角城际枢纽深圳新客站，则将龙华新城提升为深圳城际化水平最高的片区！

一般地说，一个片区的投资进入向上拐点期，其城市价值也将进入向上拐点期，这在后海、CBD等区域都得到了先后体现。而龙华新城目前似乎与多年前的后海、CBD非常类似。

■傲视群雄的数字：龙华新城6年里30亿/平方公里！

所以当前还一片空白，但是北站建成就在今年的龙华新城将成为王市长做政绩的最佳选择。房地内参www.BANQ.cn判断，深圳的资金、人力、物力等各方面的支持将在今年开始大规模地向龙华新城倾斜，并将在2013年也就是王市长掌管深圳的第四年达到高峰期，那个时候的龙华新城，将成为深圳最重要的轨道枢纽、高铁枢纽，深圳又一商务中心与CBD后花园。

预计从2008~2014年之间，单是深圳政府就将在龙华新城为深圳北站、5#地铁、4#地铁、6#地铁、道路工程、火车站商务区等总投入350亿人民币，作为一个城市建设用地11.44平方公里的新城，6年的区间里单位建设投资密度为30亿/平方公里！这是一个在同时期内足以傲视群雄的数字。

也即是说，龙华新城目前已经进入其建设投资的拐点时期，那么其城市价值必将同样进入拐点时期，而作为城市价值的微观表现，房价就必须承担这个责任。别的先不说了，龙华新城拥有深圳北站这个辐射全国的口岸，区域更干净、规划更新，龙华新城的房价将超过梅林、莲花北将成为确定性的事实，而达到同样干净、规划新的深圳湾口岸片区的70%也是必然的！

■三种路径：龙华新城房价的超越

在深圳湾口岸片区目前房价已在3.5万/平米以上，按照投资密度拐点来判断，龙华新城的水榭春天等将达到其70%的水平，也即2.45万/平米。龙华新城的房价达到这个水准有几种途径：1、龙华新城涨得多，超越深圳湾口岸片区的70%之上；2、龙华新城与深圳湾口岸片区都下降，但后者房价降得多；3、龙华新城保持平稳，但深圳湾口岸片区房价下降。

上面的趋势那一种的可能性更大各位可以自行判断，但是非常明显，龙华的可买性是在梅林之上的，梅林作为一个布袋片区，难以与龙华新城匹敌。而与深圳湾口岸片区比，同样属口岸片区（高铁口岸）、规划新，一个有海而一个有山，资源类似。莱蒙鹏源的三个水榭作品都先后享受了建设密度拐点的效应。水榭花都位于福田CBD一侧的香蜜湖，享受了CBD建设密度拐点的效应；水榭山与水榭春天都位于龙华新城，同时以土地储备310083.76㎡占地、645850㎡建面的规模，莱蒙鹏源因此成为区域最大供应商，将享受龙华新城的建设密度拐点效应。

作为龙华新城最大的地主，其名下的莱蒙·水榭山、莱蒙·水榭春天将受到“拐点效应”的最直接辐射，直接和间接地得到政府的扶持与重视，其周边的环境、交通、配套等基础配套都将得以完善，居住价值自然得到提升，而其房价是否出现45°线，水榭山已经出现，房地内参以前判断其“五年十万”，现在还没有到一年就已经接近了，而水榭春天即将推出位置更好的2期，市场与发展商之间的议价过程，将再一次去验证上述判断。（06）