■财富港，为何酒店装修？

位于宝安区西乡街道宝源路与海城路交汇处的恒丰·财富港，目前正在销售B座62㎡小复式和C座42-92㎡平层单位。B座均价为1.6万/㎡，C座均价为1.8万/㎡，含标准精装1500元/平方米，目前，B、C座已经接近销售尾声，单位在售量已经非常之少了。

房地内参成员曾于2010年3月24日前往恒丰·财富港进行过现场调研，当时在公寓的施工现场发现了一些不同于普通公寓打造的施工方式，而感到不解。其无论是在电话线的铺设、水电接法、刷卡进门等方式上，都是按照酒店的打造方式进行的，为何公寓会按照酒店的模式打造呢？

其后，房地内参www.BANQ.cn对于这一现象通过研究发现，这是一个被购房者乃至开发商都没有发现的巨大价值暴增点。而这一价值暴增点就将在即将于5月中旬面世的A座288户58~61㎡的复式1房单位上得以体现。这其中究竟有何关联呢？

■恒丰经营模式：“酒店+地产”

房地内参www.BANQ.cn认为，这首先要从恒丰•财富港的开发商说起。打造恒丰·财富港的是广东恒丰投资集团有限公司（简称恒丰集团），其前身为成立于1990年的深圳宝安恒丰企业发展有限公司和深圳宝安恒丰投资有限公司，是宝安房企中成立较早的企业之一，已有20年的发展历程。

而值得注意的是，恒丰集团是一间以酒店娱乐业为基础，以房地产业为核心的服务型、专业化的企业集团。在20世纪90年代初，恒丰集团已率先在深圳宝安开创了酒店娱乐业，带动了宝安酒店娱乐业的发展。其中，最出名的就是恒丰海悦国际酒店。

这是深圳市第11家五星级酒店，是目前宝安区唯一五星级商务酒店，总面积70000平方米。而恒丰集团也正是因为打造了恒丰海悦五星级商务酒店，使其具备了5星级酒店的管理经营经验。也就是说，与其他开发商经营模式不同的是，如华侨城“旅游+地产”，恒丰集团的经营模式是“酒店+地产”。

■买一层，送一层，价格打了7折

也正是基于恒丰集团“酒店+地产”的经营模式，对于如今打造的恒丰·财富港具有十足的潜藏价值意义。作为深圳西部宝安中心区（宝中包括滨海片区、碧海片区）区域内目前唯一集商务、商业、酒店、公寓为一体的城市综合体，也是深圳唯一的小户综合体，恒丰财富港是以纯小户出现的。其中，写字楼和商业由恒丰持有经营，而公寓用于出售。

公寓是以35㎡至80㎡的一房、两房为主，其中大部分是由A、B两栋58㎡-62㎡的小复式组成。由于财富港的赠送率高，这些小复式购房者买1层，开发商赠送一层，上面一层将隔成单独房间，有单独的入户、厨卫，因此，若是以58㎡的户型计算，原本1.6万/平米的账面房价，由于赠送一层后，同时还带精装修，那么，购房者的实际房价只有1.2万/㎡，相当于打了7折。

由于位于宝中最中心的地理位置，在加上小户型安全性高、流动性强，同时赠送率高，因此使财富港成为所有中心区中实际售价最低、性价比最高的小户。而因为其面积小、赠送100%（发展商负责加板），财富港具有很大的租赁价值。事实上，对于复式来说，买一层，租一层完全可以实现。同时，结合本文开头，公寓以酒店式的模式打造，房地内参www.BANQ.cn推测，财富港很可能打造成“酒店式公寓”，而公寓也将由具有五星级酒店经营经验的恒丰负责打理。

■恒丰五星经验，酒店模式公寓暴利

为何会有如此推论呢？房地内参www.BANQ.cn了解到，恒丰总部将进驻财富港写字楼，同时恒丰还计划在内开设300间套房的酒店。而商业部分也将主要经营水会和KTV，财富港旁的泰丰广场也被恒丰收购。如此看来，财富港的打造方向更偏向于娱乐商务场所，而这正是小户租赁指数最高的所在。就如鸿隆107的小户租客，绝大多数来自恒丰海悦酒店一样。

这些都为财富港公寓提供了足够的客源基础。因而，若财富港公寓以酒店模式打造后能带来巨大的价值暴增。就拿A、B两栋58㎡-62㎡的小复式来说，若把上下两层房间各以酒店宾馆每晚接客的方式，200元/晚计算，事实上，有过打造五星级酒店经验的恒丰，价格应会更高。

假设一个月有20天住人，那么，上下两层一个月就能盈利8000元，一年总受益可达9.6万。而若以出租方式，月租最多1500-2000元，那么一年总收益才1.8万-2.4万。这其中就相差了7.8-7.2万的收益差距。而若以社会平均利润率0.05来计算，那么以酒店经营模式9.6万的年收益，可以推算出公寓的总价值为192万。而以出租模式推算，公寓的总价值为36万-48万。由此可见，两种不同的经营方式，价值相差144-156万。

■买一送一的酒店式公寓：低估106%，自有资金收益率3533%！

然而，购房者若购买58㎡的复式，总价只要58㎡*1.6万/㎡=92.8万，而若以酒店经营模式后，刚刚已计算过，总价值高达192万，两者的总价竟相差了99.2万，低估幅度高达106%，即使以较高的三成首付，自有资金收益率也将高达3533%！看到这里，读者大概已经能明白，财富港为何将公寓设计成酒店的缘由了吧。这其中商务公寓的巨大价值暴增点，被很多人所忽视了。

事实上，通过财富港这种经营模式的转变，投资者可从中获得巨大的价值暴增而带来的丰厚利润。而拥有五星级酒店打造经验的恒丰集团，也是唯一具备经营模式转变带来价值暴增的房企。房地内参www.BANQ.cn认为，在这样的背景下，财富港无疑成为投资者能获得最大价值暴增的优势选择。

作为集商务、商业、酒店、公寓为一体的城市纯小户综合体，财富港综合了宝中之中的位置、地铁效应、商务娱乐效应等多重价值优势，而未来在财富港经营模式的转变后，以“地产+酒店”的公寓模式打造下，在出差商务人士、旅游者人群的不断聚集下，将带来巨大的价值暴增。房地内参www.BANQ.cn认为，恒丰·财富港所具有的前瞻性和高溢价，是投资者不可忽视的选择，尤其是不想自己打理、只想收钱的懒人们应该注意了。（06）