导读：
     ■特区豪宅告急，急需扩大眼界
     ■两片区的同质性判断
      一、同属口岸：对香港的前台、对内地的前台
      1、对香港的陆路口岸：深圳湾口岸片区
      2、对内地的高铁口岸：龙华新城
      二、同属新区：一个纯粹，一个综合
      1、口岸居住区：深圳湾口岸片区功能纯粹
      2、口岸综合区：龙华新城功能复合
      三、同属重资开发片区
      1、深圳湾口岸片区：25亿
      2、龙华新城：350亿
      四、同属资源片区：一个有海，一个有山
      1、海景：深圳湾口岸片区
      2、山景：龙华新城
     ■片区绝对详比
      一、口岸功能：龙华新城暴发力更强
      二、道路建设：都不完善，路网龙华新城稍好
      三、与地利的关系：一家靠近深圳CBD、一家紧邻南山CBD
      四、政绩效应：深圳湾口岸已实践，龙华新城是未来重中重
      五、辐射腹地：龙华新城更广大
     ■片区相对详比
      一、人口密度：龙华新城相对优胜15%
      二、投资密度：龙华新城投资密度4.4倍于深圳湾口岸片区
     ■龙华新城新盘的比标理论估价：2.6万/㎡
     ■个盘比估：万科金域华府3.18万/㎡、潜龙漫海宁2.78万/㎡
正文：

■特区豪宅告急，急需扩大眼界

自房地内参于2010年4月2日发表《2010推盘头潮将现：特区豪宅告急！》www.banq.cn/html/8786.htm一文后，引起了众多业内人士包括购房者的高度关注，特别是目前深圳特区豪宅市场进入供不应求的阶段，对于众多真正想购房的富裕群体来说，豪宅告急关乎着他们的切身利益。

由于整个深圳特区内的豪宅货量急剧减少，而富裕群体目前依然在增长之中，同时深圳的富裕群体目前依然将住在特区当作第一选择，因而，在“僧多粥少”的状况下，真正可供购房者选择的价值豪宅，更是少之又少。在加上香蜜湖、华侨城、蛇口半山区这三大老牌豪宅区的豪宅已近于饱和。

最终细数下来，目前深圳相对仍有较多豪宅存量的也只剩下深圳湾口岸片区、龙华新城、宝中、龙中这四大片区。而其中，深圳湾口岸片区与龙华新城的供应量是最多的。其实不论是同样作为新规划片区还是具有口岸性质，两者存在较多相似点，因而具备同质可比性。在特区豪宅告急的背景下，有必要对这两大片区进行分析，以供真正的购房者参考选择。

■两片区的同质性判断

一、同属口岸：对香港的前台、对内地的前台

1、对香港的陆路口岸：深圳湾口岸片区

深圳湾口岸片区是指后海滨路以东、东滨路以南和深圳湾围合的区域，规划总用地面积310.89万㎡。深圳湾口岸片区临近香港的地理位置十分特殊，自2007年西部通道联通香港后，使得该片区与香港保持了较近距离。

而作为片区内通往香港的深圳湾口岸，更是成为了继罗湖口岸、皇岗口岸后又一与香港对接的连接点。因而，深圳湾口岸片区具备了与香港对接的口岸条件，是深圳面向香港的前台。

2、对内地的高铁口岸：龙华新城

龙华新城是指龙坂大道以南、梅龙大道以西、南平快速以北、龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区，总面积10平方公里、建设总规模量1330万㎡，规划人口规模为24万人。

无独有偶的是，位于梅林关以北，北接龙华老中心区,南临福田中心区，与“深圳轴线”相接的龙华新城，也同样具有口岸功能。总占地为60万㎡的深圳北站今年年底将在此建成，将成为连接南接香港、北连广大内地的铁路口岸，并成为继深圳湾口岸之后（占地117.9公顷），深圳第2大的陆路口岸。因深圳北站所具有的口岸功能，使得其坐落的龙华新城也具备了高铁口岸条件。

二、同属新区：一个纯粹，一个综合

值得注意的是，深圳湾口岸片区与龙华新城都属于政府新规划的片区。

1、口岸居住区：深圳湾口岸片区功能纯粹

于2006年颁布的“深圳湾口岸片区”的法定图则上，将其功能定位为居住功能区，是为南山商业文化中心区和后海休憩商业区（RBD）提供配套居住的主要片区之一；以完善公共配套设施及市政公用设施配套建设，综合整治人居环境为本片区发展目标，属于口岸+居住模式。

2、口岸综合区：龙华新城功能复合

于2009年颁布“龙华新城”法定图则上，将龙华新城规划定位成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区（ 副都心），就城市综合意义上来说，要高于深圳湾口岸片区。同时这里还是深圳市中心区北部重要的生活配套服务区，片区属口岸+商务+居住模式。

三、同属重资开发片区

作为政府新规划的区域，也使政府不可多得的整片待开发土地，深圳湾口岸片区与龙华新城深得政府的宠爱，因而也是不惜花大手笔投资建设。

1、深圳湾口岸片区：25亿

对于深圳湾口岸片区来说，深圳湾口岸规模上是中国最大的陆路口岸，但客流上目前依然还不是，国家重点工程西部通道包含深圳湾大桥、深圳湾口岸和侧接线三部分，总投资达40亿。在加上深圳湾体育中心投资9.6亿，这些大型公建政府共投资50亿，其中落到本片区内的为25亿。

2、龙华新城：350亿

对于龙华新城来说，目前亚洲最大客运站深圳北站投入近40亿，夏深铁路投入将超过20亿，地铁4、5、6号线地铁将投入超过100亿，新区大道直通皇岗路投资将超过10亿，其他政府设施，公共配套，公园场馆等建设将超过200亿，这是继大运新城之后深圳有史以来最大笔的投入：合计500多亿。落在片区内的为350亿。这么多的钱砸向龙华新城，就算是荒地来，也能砸出深圳第二个CBD来。

四、同属资源片区：一个有海，一个有山

1、海景：深圳湾口岸片区

深圳湾口岸片区本身处于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，拥有稀缺的海湾资源和生态景观，南段毗邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北段毗邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。景观以“一湖三带”为主。“一湖”即内湾湖，占地70万㎡，水域面积36万㎡，目前已经开发成F1摩托艇世界锦标赛赛场，是区域的代表性景观亮点之一。“三带”即三条绿化带。

2、山景：龙华新城

龙华新城片区是生态线比较丰富，山体资源较多，属于离深圳市区最近的可享受丰富山体资源的二线中央区域。其西南、西部靠羊台山、塘朗山、野鸡山、大脑壳山等连绵的山脉，这些山脉多海拔较高且连绵延伸直通特区内和城市北轴线，形成一道美丽拉通城市南北轴线的绿色景观线。加上周边有牛嘴子、红木山等水库，龙华新城核心地区的集聚了城市中稀缺的山水资源。

■片区绝对详比

一、口岸功能：龙华新城暴发力更强

虽然，深圳湾口岸片区与龙华新城都具有口岸功能，但面对的群体爆发力却是完全不同等级的。深圳湾口岸片区的深圳湾口岸，所能带动最多就是780万的香港群体，而坐落于龙华新城的深圳北站作为全国最大的交通枢纽，所面对的是来自于广阔腹地的大陆群体，同时还包括一部分的香港群体。

房地内参www.BANQ.cn资料显示，2011年，当深圳北站正式开通后，350公里时速的高速列车将来往于北京、武汉、广州、深圳、香港一线。从深圳北站出发，到香港只要15分钟，到广州只要25分钟，到武汉只要3个小时，到北京也仅仅需要8个小时。这无疑使龙华新城成为最快与内地连接的深圳区域。

不仅如此，深圳北站建成后，从这里乘坐广深港客运高速列车，去香港西九龙只需15分钟，到广州新客站只需要25分钟，这将会让所有的乘客切实感受广深港同城化便捷。而这些都是深圳湾口岸片区所不具备的，就口岸功能所带来的群体爆发力来说，深圳湾口岸片区远远不及龙华新城日后将带来的巨大区域质变。

作为对香港的陆路口岸，深圳湾口岸片区面临的人流量、信息量、物流量，将要少有三条高铁、三条地铁途径的龙华新城，因此，从暴发力上来讲龙华新城将更强。房地产说到底是关于人的生意，暴发力对未来影响是最大的。

二、道路建设：都不完善，路网龙华新城稍好

1、道路建设现状龙华新城强，但一年后深圳湾口岸片区强

若纵观深圳的卫星地图，人们很容易可以清晰的看到，深圳湾口岸片区和龙华新城片区是深圳为数不多的仍留有较多空置土地的两块区域。而也因是政府新规划建设的区域，因而，区域内较多的基础配套、生活配套、绿化建设等公共设施，还处于初步建设阶段，并没有完全建设成熟。可以说，规划总用地面积为310.89万㎡的深圳湾口岸片区，除其东区已经建设成为深圳湾口岸外，总面积133.54万㎡的西区，已经成为了深圳史上最大的公建滞后区，但估计到明年年中时将得到改观，并且是一次性改观。

而相对龙华新城来说，因为深圳北站的集中发力，政府对于该区域的配套建设关注密切，因而整个区域的道路建设速度要比深圳湾口岸片区快一些，但由于区域面积更大，因此建设速度与完善的速度上，将比深圳湾口岸片区慢。

三、与地利的关系：一家靠近深圳CBD、一家紧邻南山CBD

作为最接近深圳CBD中心区的新城，伴随交通的升级，龙华新城几乎实现了10分钟共享CBD资源的生活构想。龙华新城将被建设成为城市中心功能的拓展区；龙华新城将被建设成为一个完善的城市生活配套功能区；龙华新城将是深圳最主要的卫星城镇之一；龙华新城要成为深圳城市CBD的后花园。

从这些意义来看，龙华新城有着相对明显的区位优势。以福田CBD为核心，距离CBD不足6公里的龙华新城，在地理位置上其实比深圳湾口岸片区距离CBD的13公里的要近得多。但是，深圳湾口岸片区则靠近区级中心，而且近在咫尺。

所以在与CBD的关系上，两者似乎不分伯仲！但是显然还是存在差别，从经济意义上来说，未来对深圳影响更大的将是龙华新城，原因一是更复合、二是辐射内地的面积更大。

四、政绩效应：深圳湾口岸已实践，龙华新城是未来重中重

自王荣上位以来，在积极推进深港一体化、市民社会医疗保障等方面做了一系列举措，成绩有目共睹。然而，除了这些方面外，值得注意的是，我们经常能从报纸、媒体上获悉，代市长王荣屡次前往龙华新城和前海中心区考察的报道，其对这两个片区关注度之高、考察频率之高也引起房地内参的关注。

房地内参www.BANQ.cn认为，这其中无不是“政绩效应”的显现。龙岗中心城、大运新城、大学城、后海、宝中、龙中、南中这些片区都已经先后被各任市长作为体现政绩的场所而实践过了。如果我们仔细观察就会发现，现在留给王市长体现有形政绩的场所其实只有两处，那就是最前面提到的龙华新城与前海中心区。

也就是说，王市长在做有形政绩时，选择只有两处。那么龙华新城与前海中心区就可能在其任内得到更多的政策、资金、建设支持，这两处势必成为深圳未来4~8年建设的重中之重，谁当这个市长其实结果都是一样的，这两处成为必选。而其中，与前海中心区处于发展前期不同，龙华新城更靠近深圳CBD，同时具有深圳北站的枢纽地位，因此最容易作出即时性的政绩，同时这个政绩还容易在香港、及全国产生影响，这是深圳湾口岸片区不法比拟的优势。

五、辐射腹地：龙华新城更广大

最值得注意的是，龙华新城因深圳北站将发挥的巨大辐射效应，这个将是龙华新城未来巨变的决定性要素。深圳北站作为目前亚洲最大的在建交通枢纽工程，全国最大的交通枢纽工程，是深圳市建市以来建设规模最为宏大、最为现代化的大型综合交通枢纽。

该工程总投资约为43亿。建成后，这里将成为华南地区最重要的交通枢纽之一，深圳将不再是全国铁路网的末端，成为全国铁路网的重要节点。从整个珠三角的交通网络来看，龙华新城目前已有梅观、机荷、京九铁路等数条交通大动脉贯穿境内，已成为深圳通往东莞、惠州、汕头等城市群的重要交通枢纽。

龙华新城已被明确规划为未来深圳中、长途交通枢纽所在地。轨道交通4号线、5号线、6号线将与国家高速客运网中的京广深客运专线、杭福深客运专线、广深港客运专线相连，成为港深城市群与华南地区乃至整个中国内陆城市相连的重要客运枢纽带，其经济效益不言而喻。

■片区相对详比

一、人口密度：龙华新城相对优胜15%

深圳湾口岸片区3.1平方公里，未来居住人口8.7万人。可计算出，区域人口密度为28064人/平方公里。龙华新城总用地面积10平方公里，规划人口规模为24万人，可计算出区域人口密度为24000人/㎡。从两个区域的人口密度来看，龙华相对优胜15%，其整体容积率低一些。

二、投资密度：龙华新城投资密度4.4倍于深圳湾口岸片区

深圳湾口岸片区面积3.1平方公里，政府开发投资是25亿，投资密度为8亿/平方公里。龙华新城10平方公里，政府开发投资是350亿，投资密度是35亿/平方公里。也就是说，龙华新城投资密度相当于深圳湾口岸片区的4.4倍！

投资密度是决定城市价值的最重要变量，龙华新城的投资密度之大，应该超出了社会的想象之外！作为继大运新城之后深圳有史以来最大笔投入的龙华新城，显然更受到政府的重视和关注。而投资密度的高低最直接的体现，就是区域的房价。从理论来说，投资密度越高，区域所反映的房价理应也更高。

■龙华新城新盘的比标理论估价：2.6万/㎡

在特区豪宅告急的背景下，对于这两个新规划的区域来说，相比起其他区域仍然有较多豪宅可供选择，特别是龙华新城有近9平方公里的土地是未开发的，在深圳已经缺乏新增土地的情况下，作为最大储备地，这里必将成为近年的投资开发热点。

深圳湾口岸片区拥有不少的优质楼盘，三湘海尚、宝能太古城、卓越维港、皇庭港湾这些小区的档次、品质在深圳乃至全国都可以进入顶尖行列。目前其中还在售的高层产品中，均价基本都在3.7万/㎡以上了。以此价为标准，横向对比并结合上述相对分析的结果，不妨来估算与深圳湾口岸片区同质的龙华新城内的潜龙·漫海宁、莱蒙·水榭春天、金地·上塘道、万科·金域华府、水榭山这几个项目的高层住宅的比标价格。

目前，龙华新城的这几个项目高层报出的价格最低的1.8万/㎡，最高的2.7万/㎡，整体维持在2.3万/㎡左右。不考虑其它因素，同类产品龙华新城价格应该也在3.7万/㎡左右。

但深圳湾口岸片区的小区整体容积率基本都集中在2.5左右，比龙华新城的普遍容积率要低32%，具有较大的差别，在估价中应该予以考虑。包含此因素后，龙华新城新盘估价应该在2.6万/㎡才是合理的水位。可能有人说这太高了吧，那这句话应该说整个楼市而不应该单单说龙华新城，低于此价位就说明相对低估（愤青要看清楚，是相对低估而不是绝对低估）。

■个盘比标估价：万科金域华府3.18万/㎡、潜龙漫海宁2.78万/㎡

2.6万/㎡是龙华新城新盘的比标理论估价，具体到个盘上将有少许不同，不妨以两个楼盘最研究范本，予以计算示范。

万科·金域华府总容积率2.85，比深圳湾口岸片区高14%，因此比标估价为深圳湾口岸片区的86%，即3.18万/㎡，这就是为什么万科会对外宣布，将在最后的1#楼销售时，价格定在超过3万/㎡的主要原因。

潜龙·漫海宁容积率上并没有优势，但在建筑质量、四重锁能、小区园林上具有国家级的创新实力，更超越了幸福里的档次，因此理应给予合理估价。但考虑到是中面积单位，因此客户支付能力相对低些，加之位于相对北的位置，因此综合考虑比标深圳湾口岸片区75%，也即2.78万/㎡。

而话不说尽，就水榭春天、金地·上塘道两个进入二期销售的楼盘，以及下半年将进入最后一期销售的水榭山，各位按照上述方法去计算，也可以得到相应的结果。但无论如何，在相对比较之下，目前龙华新城2万/㎡的价格是在整体高价时代中合理的价格。随着龙华新城的价值拐点到来，这里的安全性将得到更多青睐，www.BANQ.Cn的意思是，由于相对合理的价位，这里涨时空间大、跌时空间小，这就是安全性。[（06）*2]