导读：
■时隔一年，再考松岗之最
■松岗新城规划新况
一、中海·西岸华府位于松岗新城核心区域
二、松岗两大形象：金色、活力
1、复合化多功能
2、富有文化内涵
三、西部发展轴：港－深－穗国际城市带的重要枢纽
■松岗新城第一盘：别墅级高层小区
■入住率最高的新盘之一：居家与生活气息远超众多特区豪宅
■松岗楼市“宜必思现象”的主受益者
■便宜过东莞：深圳最后的铁底家品
正文：
■时隔一年，再考松岗之最
2010-4-9下午16：30~17：30，房地内参www.BANQ.cn时隔一年之后，再一次来到位于深圳松岗新城核心地段的中海·西岸华府，进行拉天窗之行，由于本项目仅剩中海保留的大户型单位，未来将无盘可售了，这将是房地内参最后一次对该盘进行考查。
中海·西岸华府北临松兴路毗邻宝安山庄、崇文学校；南临沙江西路；郎碧路与沙江西路交汇处。项目总占地14万㎡，建面约36万㎡，住宅33万㎡、商业面积约2万㎡，是松岗同类产品之最。
松岗楼市一直默默无名，最主要的原因还是缺少品牌开发商的带动。西岸华府是深圳西部工业组团中，也是松岗的第一个全国性品牌的项目，同时，西岸华府也是深圳最北、维度最高的全国性品牌项目，比西岸华府稍南的是万科清林径的项目。
松岗是深圳的西北门户，也是工业发达的地方，随着宝安大道、海滨大道、西部沿海高速的建设，加上之前的107国道、广深高速、穗莞深高铁途径，松岗与深圳城区的时空关系已经发生巨变，中海抢占西北门户，其实也是城市发展与扩张的必然。
■松岗新城规划新况
一、中海·西岸华府位于松岗新城核心区域
目前，深圳规划国土委正在深化设计松岗中心区（也即松岗新城），松岗属于深圳市西部工业组团，北与东莞市长安镇接壤，处于深圳市“西北门户”位置。松岗曾经拥有与东莞长安镇相竞争的辉煌历史，今天的松岗已经具备再次腾飞的良好条件。
松岗外部自然条件优越，东北和西南分布两个大型区域绿地和生态廊道，北侧为茅洲河，西南侧为沙井河，松岗河从中心区的中部由东向西穿越。然而，由于缺少规划引导，松岗中心区现状城市形象较差，缺乏地域特色，与作为“地区中心”的城市品质有较大差距。
只有重塑松岗中心地区的城市形象，才能充分发挥松岗中心区的地理区位、自然生态和产业资源等方面的独特优势。规划国土委本次整体城市设计涉及松岗中心地区2.5平方公里的范围，其中划定宝安大道与沙江路交叉口的周边区域45.8公顷的核心区域进行重点设计，中海·西岸华府就位于松岗中心地区的核心区域。
二、松岗两大形象：金色、活力
规划国土委为松岗拟定的品牌形象是：配套完备、商贸氛围浓郁的“金色松岗”和和谐舒适、环境宜人的“活力松岗”，这便是展现在人们眼前的未来松岗中心区，其发展重点将突出其对外展示松岗现代化形象的窗口以及作为具备对内和对外服务的双重功能。
1、复合化多功能
在对松岗中心区的规划中，“复合化多功能”一词最引人注目，根据高品质城市服务中心这一目标，松岗中心区将形成五大功能组团，包括：商贸组团、综合服务组团和三大居住组团。通过对松岗中心区用地的重新调整和规划，将沙江路南北两侧及松岗河以北片区发展为新中心的商贸核心区域，集中安排商业、办公、酒店、娱乐等设施，提升中心区的公共服务水平，突显中心区形象特征。
２、富有文化内涵
此次规划将充分发挥松岗中心区自然环境及生态特色，通过对城市长期以来形成的肌理和空间格局的疏理，塑造环境宜人、具有文化内涵的城市新形象。根据功能分区划定城市景观风貌区，进行分区高度控制，塑造城市空间特色；营造松岗河优美滨水景观，对松岗河两侧界面进行控制，留出必要的视线通廊；梳理城市景观系统，着重进行沙江路和宝安大道街道的控制；保护利用风水塘，形成富有特色的地方传统文化空间。
三、西部发展轴：港－深－穗国际城市带的重要枢纽
松岗新城位于松岗沙江片区，东临宝安大道，南临河滨北路，西临广深高速公路，北临旧沙江路，通过宝安大道与沙井组团中心区紧密联系。松岗新城规划总面积45万㎡，是西部发展轴上重要一环，是未来港－深－穗国际城市带上的重要交通枢纽之一，属于深圳发展的第三圈层。
松岗新城规划总面积45万㎡，位于松岗镇沙江片区，东临宝安大道，南临河滨北路，西临广深高速公路，北临旧沙江路，通过宝安大道与沙井组团中心区紧密联系，同时与松岗中心区遥相呼应。
松岗新城是沿宝安大道城市组团的一个节点，同时又是深圳市的西北部门户，与松岗中心区及沙井组团产生互动；将松岗新城建设成为充满商业文化活力和适宜人们居住生活、具有高品质城市功能、特色鲜明的新型城区。
■松岗新城第一盘：别墅级高层小区
按照规划，松岗新城将会建成居住地区级的综合服务中心，公园、体育馆、医疗、学校、交通、商业中心等配套设施将会逐渐完善。作为新建设的城区，松岗新城在城市规划、配套设施设计上都将更合理、科学，更适宜居住。
2005年8月9日，中海以总价4.94亿、楼面1937.25元/㎡拍得松岗a407-0517（占地98153.45㎡、建面255000㎡、容积率2.6）松岗商住地。之后的2006年9月15日，中海再以2.0369亿总价、楼面1947.38元/㎡夺得在松岗的第二幅地块A412-0045（占地43581.88㎡、建面104597㎡、容积率2.4）。
两地隔路而临形成15万㎡占地面积、36万㎡建筑面积、近3000套住宅的中海·西岸华府供应。中海·西岸华府是松岗新城第一盘，也是最大盘，松岗新城作为当地的中心区，西岸华府是松岗新城。
同时，中海·西岸华府的南区其实是有连排与双拼别墅产品的，是一个带别墅的小区，但连中海自己也对此予以了沉默。深圳的别墅级高层小区，除中海·西岸华府外还有：香蜜湖1号、水榭花都、龙岸等。
■入住率最高的新盘之一：居家与生活气息远超众多特区豪宅
中海·西岸华府入住率之高，恐怕在深圳的新盘中是数一数二的。在小区的一个小时里，房地内参被那里的家庭气息、生活气息所深深地感染：老人、孩子都聚集到了小区的园林里嘻戏玩乐，刚刚回来的上班族则在亭中稍事休息、等待孩子来见，当孩子一来，一家人就……
还有打电话的、溜旱冰的、补衣服的…不用写了吧？那种平凡的、来自生活的光辉才是让人动容的，我们看了太多的豪宅，实事求是地说，没有哪一象这里一样具有邻里气息，家庭的、生活的美好体现得如此充分。
而那些邻里互相隔离的小区，哪怕小区再好，也就好象一盘放了味精的菜，头一两次确实好吃，但……一个小区不能只剩豪华。而中海·西岸华府除了其建筑、园林之外，最珍贵的其实是人，这里面的人可以让人们对生活充满希望。各位看看后面的图片吧，其实最持久的快乐，来源于最简单的生活，来源于你的身边，而不是KALAOK、不是奢侈品。
■松岗楼市“宜必思现象”的主受益者
作为总人口众多、工业产值位居边远街道前列的松岗，至今商品房小区并不多。而从品牌、规划设计、产品素质、地铁资源、园林绿化、物业管理上来讲，中海·西岸华府肯定是这里面最好的。
松岗的特点是打工者、打工妹多，很多人以此作为楼市的劣势。但其实，打工者、打工妹多，一定意味着基于他们而企业主就越多，豪宅往往更受欢迎。即使在美国，在房地产市场也有“宜必思现象”。
“宜必思现象”的意思就是说，如果两个地区，一个相对贫富差距大整体相对落后，一个贫富差距小整体相对富裕，那么在前者盖豪宅，在后者盖中档住宅，才是最高获益的搭配，松岗当然是当地的最好的产品最受益，中海·西岸华府就占了这个便宜，应该是松岗楼市“宜必思现象”的主受益者。
■便宜过东莞：最后的铁底家品
约207㎡的四房两厅三卫则占据小区最好的资源，是中心园林景观和泳池的私享者，宽景入户花园之大超出想象，餐厅与露台贯通相连，吃饭也有景观；而客厅、入户花园一线相连，增强了动功能空间的的尺度感。
约130㎡三房两厅两卫南北通透、户型方正，而且拥有宽景入户花园，基本可以改为一间房了。而主卧、次卧联通式双层高大露台，独立衣帽间，都在规划设计时提高了产品档次，这套单位的最低总价95万，单价仅7300元/㎡，这在特区买小两房都困难，而这里可以变为四房。
约160㎡四房两厅两卫，当然更是南北通透、户型方正的，宽景入户花园同样可以直接用，也可以改为一间房变成5房单位！不对，应该是6房单位，因为生态内庭院同样也可以改为一间大房，当然保留庭院的话可以为主人陶冶情操另辟一方天地了。这套“四变六的户型价格多少呢？最低总价112万！单价仅7100元/㎡，花关内两房的钱购买六房两卫的阔绰大户型，在深圳你去哪里找？
在东莞的益田·大运城邦价格都在8000元/㎡以上了，也就是说，中海·西岸华府的大户型便宜过东莞了。而按照专业筐算，深圳整体均价在1.5万/㎡是比较合适的，而铁底就是1.3万/㎡。
而位于松岗的中海·西岸华府的大户型价格应该在1万/㎡是合适的，因此从理论上来说，本项目的大户型还具备0.8万/㎡的空间，也即理论总投资回报率114%、理论自有资金投资回报率3809%（以3成首付）。从这个角度上来说，在松岗就业的人，以及纯投资客，都不应忽略这个机会。（（06）1/2）