导读:
■4年政权首抓楼市微技史
■96%高层豪宅属合拼户型
■合拼7大恶
■中心区级纯大户新盘仅有一个机会
■最“贪婪”的纯大户物业
■高发·第5大道三期户型全鉴
一、125~130㎡户型:重视人们的风水要求
二、160㎡户型:买3房送3房的罕见高赠送
三、185㎡户型:买3房送2房
四、200㎡户型:深圳史上最大面宽入户花园
五、257㎡户型:保姆专门入户门
六、156㎡复式:下面送完上面送
七、178㎡复式:别墅级面宽
正文:
■4年政权首抓楼市微技史
2006年5月29日,建设部等9部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“国十五条”),首次提出俗称的“7090政策”,也即:
“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90㎡以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整”。这是行政权力首次介入房地产的微观技术层面,行政权力到哪里,那里就会掀起巨大变化,本次也不例外。
■96%高层豪宅属合拼户型
7090政策到2010年4月份快接近4年了,按照2年的房地产生产周期,也就是说本政策影响了两轮的房产供应,按照深圳近两年销售10万套的量、2000亿的额来计算,7090政策的影响之大可见一斑。
政策出来以后,特别是经过4年以后,众多受此约束的项目都已经上市,而受影响的豪宅则以合拼户型来应对,即设计两套小单位,但是合拼卖。所谓合拼户型就是将两套独立小面积单位,拼成一套大单位。
房地内参www.BANQ.cn的资料表明,深圳豪宅(以2万元/㎡为标准,等于或超出此价位者都算)中,截止到2009年这个时期,78%属合拼户型;而高层豪宅中,则91%属合拼户型。而到了2010年4月份,则81%属合拼户型;而高层豪宅中,则96%属合拼户型。
■合拼7大恶
合拼户型存在两个房地产证,房地内参还研究发现存在如下7大问题:
1、两套户型合拼,导致结构复杂,破坏了整体性。
2、两套户型合拼,卫生间问题还小一些,但导致出现两个厨房的现象,管线就非常复杂,同时穿越楼板的水管就多了。
3、电路复杂,严格来说,属于两套电路,装修时必须加以适当改造。
4、容易出现分开卖的隐患,初期发展商是不会这么做的,但是到了晚期就很难保证。
5、未来业主一旦发生变化,就容易出现分套卖(总价低容易出现)的行为,从而破坏小区整体性。
6、如果业主嫌疑房子大了,隔小一间出租也是可以的,这就将使小区成份复杂化。
7、金融政策不欢迎合拼,因为要按两套房来算,就可能享受不到优惠按揭政策。
■中心区级纯大户新盘仅有一个机会
概括一句话:合拼户型先天存在不足(主要是结构和户型),今天受到限制,后天存在隐患(主要是影响小区纯粹性),偷偷摸摸地避开政策限制总是不太高明的行为。
7090政策实施4年以来,使深圳高层豪宅中,则96%属合拼户型。说明原汁原味的非合拼纯大户型小区起码在形式上、内涵上非常稀缺了。在这里举例说明,如果要在深圳的中心区级片区内(福田中心区、前海中心区(宝中+前海)内寻找到原汁原味的非合拼纯大户型新盘,那么机会已经相当之少,仅有一次机会,这就是高发·第5大道三期!
这个小区,属城市核心的熟地物业、体育物业,位居成熟地段,周围学校、地铁、公园密布,而且高发·第5大道三期本身属于不受7090政策影响的纯大户产品,对于真正讲究品质、长期居住、不想留有隐患的客户来说,是不能不关注的。
■最“贪婪”的纯大户物业
高发·第5大道三期是虎年内深圳少有的滨海大户物业,毗邻正在修建的体育馆以及区政府和中央商务区、1#地铁,步行可以到达滨海长廊,弥补了宝中高品质大户型供不应求的不足。
4月10日第5大道营销中心已开放,会员升级活动同时举行,根据目前得到的1-9号楼的楼户型,1、8、9座楼均为约200、257㎡的两梯两户大户,2、3、5、6栋为品字形布局的三户点式的约160㎡大户平层单位和约178㎡复式单位,4、7栋为品字形四户布局的约125-130㎡平层单位和约156㎡复式单位。
如果分析其户型,就可以发现,这里全部都是非合拼的纯大户户型,未来属一户一证,契税、物业税、信贷等都不存在隐患。同时,在布局上注重户户朝南、建筑体错位布局以实现望海或赏园的目的。非但不合拼,这里的大户还“贪婪”地实行高赠送,各户型赠送1~3间房或者阳台!
■高发·第5大道三期户型全鉴
一、125~130㎡户型:重视人们的风水要求
125~130㎡户型位于4座偶数层01单位、奇数层02单位,7座奇数层02单位和偶数层01单位,属3+2+2设计,但通过赠送实现了买3房送“1房+1个阳台”,新测绘标准已难实现如此高赠送规划,同时户型重视人们的风水要求,比如大门与房门不对冲。
二、160㎡户型:买3房送3房的罕见高赠送
160㎡户型位于3、5、6座的01、02户型,属3+2+2设计的大三房,如果允许的话,这里甚至可以达到买3房送3房的罕见高赠送,赠送可达约65㎡、32%。其客厅、卧室的面宽达到13.3米,市面非常难找,同时,入户花园合理改造搭建后,可达13.3米,这是深圳历史上第二大面宽入户花园!第一大在哪里呢?
三、185㎡户型:买3房送2房
185㎡户型是1座A单元01和B单元02户型,属3+2+2的大三房,有两个超长阳台,南观海北赏园的纯正板楼,东向面对中央公园,可实现“买3房送2房”,总赠送43㎡,赠送率23%,两梯两户的电梯入户基本等于一梯一户。
3个阳台中的两个尺度是:客厅阳台6.45*1.8米、主卧阳台7.3*1.6米,够大了吧?加上还有中空庭院哦,想不想变成一间房呢?
四、200㎡户型:深圳史上最大面宽入户花园
200㎡户型位于1座A单元2户型、B单元01户型偶数层,属4+2+2大四房。纯正板楼楼王单位,南观海北赏园东向中央公园,有可改为书房的中空庭院,客厅阳台和卧室露台可搭后连体,从而达到13.15米,这是深圳历史上最大面宽入户花园!另外,户内注意风水,门门无一正对!
五、257㎡户型:保姆专门入户门
257㎡户型位于9座01和02户型,属4+2+3单位,园中楼王位置,是整个小区最中间、最安静、最大户型的园中园、赏双重园景楼栋,电梯入户,3阳台1中庭,搭后可买4房送1房,客厅面宽5.3米、主卧面宽4.3米,风水格局不错,房门无一正对,消防通道直通入户为保姆所用。
六、156㎡复式:下面送完上面送
156㎡复式位于7座04单位和4座03户型,为3+2+2户型,拥有270度观景阳台,是第5大道两种复式户型之一,赠送面积大,仅上层就达42㎡,转角阳台连通主次卧,270度景观。
七、178㎡复式:别墅级面宽
178㎡复式位于2、3、5、6座03户型,为4+2+2户型,拥有270度观景阳台,是第5大道两种复式户型之一,有别墅级的9.1米面宽*1.5米进深的转角阳台,270度景观欣赏。(06)