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投资分析
最求安全的资金所指:从侨香路视瞰泛深商物

作者:HOMER 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-04-15 12:19:30点击6101


■前言

最近以来,除真豪宅被房地内参继续推荐以外,侨香路·智慧广场、鸿隆·世纪广场、惠州·佳兆业中心等这些商用物业(以下简称“商物”)进入了www.BANQ.cn的重点研究名录,并多次予以了研究与推荐。

当前的民用品投资,转向资产品投资、生产力投资是必然的。而在房地产来说,资产品就是更靠近富裕群体的真豪宅、生产力要素就是写字楼与商业等“商物”。由于资产品与生产力要求的支付能力都比民用品强,因此其未来将更具看头。

那么从全国、全球范围内来看,我们这种标的的转移推荐与选择有没有道理呢?

■万科、华润等大型房企加大商业地产比重

近段时间,包括万科、华润、保利等国内多家知名地产商纷纷加大在商业地产的比重,不少发展商也开始进军房地产行业投身商业地产的开发。从全球形势来看,全球商业地产的价格持续上涨,涨幅明显,呈现良好形势。

2010年3月底,华润置地在香港率先披露未来将在商业地产的资产比例和利润贡献上升至40%以上;一直专注于住宅开发的雅居乐地产随后也在中山抛出20万㎡商业地产的项目。此外,全球最大住商万科,在主流发展住宅的同时,也将用20%的份额开发持有型物业,未来将推出三个大体量商业地产项目。涉足酒店、写字楼、剧院、高尔夫等的保利地产,在目前商物超100万㎡、总市值超过150亿、年租10亿的基础上,2010在商业地产投资总额将占总投资的30%,商业物业面积将增加到300万㎡。

房地内参www.BANQ.cn认为,从大型房地产企业纷纷加大对商业地产的比重,已透露出商业地产在未来的发展趋势将不断提升。事实上,结合全球的形势来看,商业地产已经显示出价格上涨的有利信号。

■全球商业地产涨幅明显,形势良好

从全球来看,商业与住宅地产价格于2009年第三季度见底,此后双双出现回升。但商业地产的表现更为抢眼,涨幅明显。英国著名的房地产集团髙富诺(Grosvenor)表示,在英国,伦敦零售地产价格在此期间上涨近三分之一,是住宅价格涨幅的3倍以上。而在香港,商业地产价格上涨了10%左右。

在全球目前相对较低的利率水平下,实际利率为负,则能促使一些投资者用优质地产,如商业地产来替代固定收益投资。事实上,投资于一栋拥有长期租约和可靠承租人的建筑,与投资于债券的形式相仿,甚至收益更大。同时,随着全球商业信心的改善,有利促进了商业地产的价格上涨。

住宅市场是一次性收益,而商业地产是一个长期收益,同时是投资生产力要素。作为比我们更有市场经验的西方国家,把握市场的脉搏更到位。因此,从目前全球的形势来看,商业地产的畅旺,价格的上涨,可以较为准确地反应出商业地产在未来的发展形势。

■最求安全的保险资金也重投商物!

实际上,商业地产是房地产业发展的必然阶段。与早期部分企业多元化尝试不同的是,这轮投资涉及企业之广、投资规模之大前所未有,甚至一些长期专注住宅的企业也参与其中。这意味着,在中国房地产巨头集体转型的背后,逐渐成熟的中国房地产业正掀开商业地产时代。
 
根据房地内参www.BANQ.cn数据显示,保险资金蜂拥商业地产的势头明显,近四年险企购买的写字楼面积已超过120万平方米,总投资额约为200亿元。虽然《保险资金运用管理暂行办法(草案)》以及配套的险资投资不动产细则尚未出台,但险资入主地产已小有规模。一旦相关配套政策正式出台,还将有近2000亿元险资再次搅动商业地产。
 
从2009年10月1日新《保险法》正式施行,其拓宽了保险公司的投资渠道,允许险资可在遵循安全性的原则下投资不动产,这也被外界解释成为险资“松闸”。近十年来险资年平均收益率仅约为4%。然而在城市化迅速推进的当前,房地产业无疑是一个相对来说低风险、高回报的行业,根据测算中国房地产业近年来平均投资回报率超过10%,相对资本市场收益更为稳定。从险企上千亿的资金投入,可再次说明商业地产的有利可图。

■强者崇拜:跟着大企业与国外资金走

商业地产运营虽然也存在风险,但它需要开发商有强大的资金支持,从而将品牌和利润发挥到极致。目前中国商业地产处于初级发展阶段,其开发盈利相对住宅较高,且开发形式灵活。适当比例的商业地产可应对行业竞合加速和利润率的摊薄。同时,商业地产更容易获得政府的政策扶持。

近日,在国资委要求非房地产主业中央企业15日内上交退出方案后,78户非房地产主业央企均已如期向国资委上报了退出方案。其中,中国石油天然气集团公司更是发布紧急通知,而宣布退出的正是以营利为目的的商业性房地产业务。

事实上,大部分非房地产央企首先要清退领域就是其巨额投资的商业地产,在央企退出后,势必将会带来余下16家经营房地产业务的央企之间的合并,而这将给现有企业新的商业地产发展空间。

如今,在大型房地产企业纷纷加大对商业地产的比重和国外商业地产的良好发展势头下,房地内参www.BANQ.cn认为,如侨香路·智慧广场、鸿隆·世纪广场、惠州·佳兆业中心,这些具有投资价值的商业项目将获得新一轮的比价机会,侨香路·智慧广场作为深圳首个低容积率的园林化小区式商务体、紧邻深圳最大的富人区,应该引起关注。大企业与国外资金,比深圳的个体投资客更伟大、更高远,我们必须强者崇拜!(06)


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评论者:HOMER
华侨城北,与波托菲诺的天鹅堡隔侨香路的就是智慧广场。
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评论者:过客
侨香路·智慧广场 在哪里啊
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