导读：
■招商、金地的关心：观湖园的购房者哪来的？
■唯一性回答不了全部疑问
■温州人算赢李嘉诚：华人首富卖楼真老实！
一、天琴湾之后的密度亚军：观湖园与天麓一致的温州相对帐
二、温州人的第二笔观湖园精明帐：土地单价便宜80%
三、温州人爽快背后的算计：以高层大宅价，买到深圳最大别墅横间距
四、深圳唯一同层等高的双拼停车库案例：温州人显然发现了
五、182%赠送率：温州人以1.59万买到4.5万
六、温州人为眼睛花钱：看湖，这里看得更远
■结论：专业与经济动物的双重签注
正文：

■招商、金地的关心：观湖园的购房者哪来的？

最近，和黄·观湖园1、2期在售的最后产品---东湖双拼及少量西湖双拼，迎来了两批大的购房者，一批是温州人，一口气买了7套不说，还一次性付款6000万，另一批是专业设计师，他们在参观过观湖园后就敲定了购房意向，短时间内，1、2两期119套双拼别墅可售量已不到60套。

位于宝安观澜泗黎路东侧，占地375851.875㎡、总建面165540㎡、容积率0.44的和黄·观湖园，目前1、2期只剩不到60套双拼，其余的连排、叠加都已经销售完毕。乃至于在观澜也有别墅开发的企业---招商、金地的操盘手纷纷向www.BANQ.cn打听：观湖园的购房者是哪里来的？

加之和黄·观湖园是这两年里深圳销售最好的别墅项目之一，在不进行大量广告宣传的情况下，仍能迎来包括精明的温州人在内的购房者的青睐，这种情况引起了房地内参的关注，因此在2010-4-16下午14：00~15：00对本项目进行了深度考查。

■唯一性回答不了全部疑问

事实上，在2009-10-16的《和黄·观湖园’考评》www.banq.cn/html/7986.htm中，房地内参对本项目已经做了非常深入了论述与研究了，这里并不准备重复，但是温州人的价值判断从何而来，以及观湖园因此未来的价格走势（价势）将会如何，则是本次考查所关注的重点。

华人首富李嘉诚在深圳的第6个项目，和黄在深圳已经形成了住宅、商业、写字楼、物流地产、工业地产（长园集团）等在内的全线产品线，在住宅领域，已经形成了核心区大盘、资源类豪宅（御龙苑）、别墅、公寓等在内的产品系列，是在深圳有业务的外来房企（包括境内与境外）中，产品线最广的。分三期开发的和黄·观湖园目前三期都已封顶，进入收官阶段。

作为拥有“最大的深圳双拼墅群，中轴上容积率最低的墅区；在售纯墅区中的容积率亚军； 全城纯墅区的指标亚军、性价之冠；深圳绝无仅有的“三湖六离岛”；新增供应中的最大水面；户均水面、户均花园最大的中轴墅区；双首层；外挂石刻壁画最多的别墅”等唯一性的纯墅区，还有什么地方让温州人明显感到算得过而要一次性付投资观湖园呢？

■温州人终于赢了深圳人：华人首富卖楼真老实！

以前温州人在全国呼风唤雨，在唯独在深圳不得志，原因就在于深圳人市场感觉好，几乎把城市增值部分都赚到了自己的腰包，温州人没有捞到深圳的油水，不过这一次观湖园似乎反了过来。

一、天琴湾之后的密度亚军：观湖园与天麓一致的温州相对帐

和黄·观湖园拥有深圳绝无仅有的4万㎡“三湖六离岛”、新增供应中最大的水面及深圳所有小区中第三大内湖，同时，和黄·观湖园还拥有仅仅次于万科·天琴湾、与天麓一致的建筑覆盖率：15%！位居深圳第二，这可能是很多人所没有关注到的，天琴湾、天麓的售价都在10万/平米以上，而本项目的双拼则维持在不到5万/平米。

深圳纯墅区建筑覆盖率排名
第一名：万科·天琴湾（1、2期合计）：12%
第二名：和黄·观湖园：15%
第二名：东华·天麓：15％
第三名：观澜湖·圣堤湾：16%
第四名：中信别墅区（栖湖、天籁、浅丘、林隐）：17.5%
第五名：京基·天涛轩：19.3%
第六名：招华·曦城：21%
第七名：世纪海景·果岭海：23%
第八名：万科·兰乔圣菲：30%
第九名：莱蒙·水榭山：35%
第十名：仙湖山庄2期凤凰谷：35%

一般地说别墅区的建筑覆盖率（建筑投影面积占总用地面积的比例）往往较高，没有什么公共场所，比如赫赫有名的上海九间堂，土地都是建筑和各家的花园，是没有公共场所的，这对于业主的长期生活来说，这无疑是恶梦，只能天天呆在自己家里。而和黄·观湖园因为拥有深圳第二低的建筑覆盖率，因此小区里有不少公共场所、湖泊、园林成就了户均水面、户均花园最大的中轴墅区，可以在小区里游览、休闲、散步，非常舒适。

本项目实现了低容积率、低建筑覆盖率的矛盾统一。这意味着在各户的私人空间得到保证的情况下，小区内的公共场所也有很多，比如绿地、水面等，而考查过程中，我们就发现，和黄·观湖园做了上述的很多公共休闲平台、椅子、绿地、水面等，有比较多的公共设施。

同时，如果容积率与建筑密度实现了双低，就意味着户均占有的土地资源、设施数量、空间资源更多，也就意味着实际房价将比帐面房价要低！因为投资来说，不能仅仅看帐面价格，而要看相对的实际价格，这或许就是温州人的算盘。

二、温州人的第二笔观湖园精明帐：土地单价便宜80%

目前，观湖园正在销售的是1期东湖区与2期西湖区的不到60套双拼别墅，户型面积在240㎡~550㎡，所有的双拼都直接紧邻4万㎡湖面，户均水面336㎡/户。此外，所有的双拼都带私家花园和私家湖畔码头，私家花园面积普遍在240~250㎡，部分花园面积超过300㎡。

这是深圳中轴线上拥有最大花园面积、最大水面面积的别墅项目。买房子，本质上是买地，在深圳特区内，拥有这么大面积的双拼别墅不超过两个，但是花园面积都能够保持这么大的双拼阵，则只有观湖园。

平均245平米的花园占地，与建筑本身约135平米的基础占地，相当于每户双拼占地为380平米，在深圳拥有有天有地的半亩地，是一件多么奢侈的事情。而地面与建面的的高比例关系，实际上就为项目取得了更低的单位土地购入成本。怎么理解这一点呢？

以3.5容积率的240平米高层大宅，与容积率0.44的本项目的同面积双拼来对比吧。假设前者为3万/平米，那么按照其拥有的土地面积为69平米来衡量，土地单价就是240*3/69=10万/平米。而观湖园以4.5万/平米计算，则土地单价是240*4.5/（240/0.44）=1.98万/平米！

比较的结果就出来了，看似更贵的观湖园，其实比高层大宅的土地单价便宜了8万/平米、幅度高达80%，这就是温州人计算观湖园的第二笔精明帐！

三、温州人爽快背后的算计：以高层大宅价，买到深圳最大别墅横间距

房地内参www.BANQ.Cn庆幸在离开观湖园的瞬间，忽然发现了一个没有被挖掘的卖点：观湖园的横间距，相当于别家的楼间距！这里所谓的横间距，是指别墅之间的横向距离，这个距离关系到左右邻居两家的花园质量，距离越宽，侧向花园就更宽，两个干扰就更小，自然就更好。

观湖园的横间距普遍为9米左右，这个宽度在很多其它别墅小区是前后的间距了！这也就意味着，两家各拥有4.5米宽的侧花园，虽然这个宽度中没有主要窗户，只是卫生间与厨房等，但得到了这个保障，这里的花园的整体档次就得到了根本性的提升。

以深圳高层大宅的价格，买到了深圳最大的别墅横间距，这种空间价值是不是也应该考虑进去呢？如果考虑进去，我们是不是就可以理解温州人爽快背后的算计呢？如果你再仔细看，观湖园无任何管线外露，完全实现了立面的全优化、没有主次之分，你就会发现，空间原来如此重要。

四、深圳唯一同层等高的双拼停车库案例：温州人显然发现了

参观国外的别墅区，就有一个非常大的收获，那就是别人的车库，与其它一层空间的层高一样、标高一致，也不搞什么人车分流，这样的安排使驾驶者、步行者非常平等和谐，都能够享受到地面风光、阳光。

深圳喜欢人车分流、其实是对两者的歧视待遇：假定驾驶者都会违规，最后就只能将驾驶者从到地下去了。即使不搞人车分流，也喜欢将地面停车位局部降低，以利用其地下赠送空间，这样一来，一楼的楼面就会表现成复杂化的跃式，同时车库进入一楼也不是平面关系，存在楼梯，一个家里这么多楼梯好吗？

房地内参惊讶地发现在观湖园，不但露天车库，所有室内车库也都是与一楼同标高、同层高，进入一楼不经过楼梯，同时也保证了一楼是平面而不是跃式的关系！这是深圳唯一实现了同层等高的双拼停车库案例！

实现这个做法，对于容积率、建筑密度有极高的要求。没有超低容积率与超低建筑密度的保证，是无法实现的，而这是非常值得钱的基础性指标。温州人显然发现了这一点。

五、182%赠送率：温州人以1.59万买到4.5万

和黄·观湖园目前3期尚在建设之中，估计将于年中以后推出。观湖园更实现了全基础赠送，也就是说，整个建筑基础的地下（其实是地上了，朝湖一面全部是首层待遇，因此有双首层的好处）都是赠送面积，与一般的项目只是送建筑基础的一部分明显不同。

目前地下室与户外的花园有一定的高差，地下室的高度只有2.1m，业主入住之后，可以自行下挖至3m的高度。下挖之后，则刚好可以使得地下室和花园的地面齐平，地下室则实现了地面化，实现双首层。这也是观湖园给予购房者的巨大实惠。

以248㎡的双拼为例，观湖园的双拼加上所有的赠送面积，实际使用面积可达700多㎡，赠送率高达182%，4.5万/平米的帐面售价立即变成了1.59万/平米，这个价格只够在特区内买最差的高层普通住宅！这个帐是简单的也是可算的，只不过温州人比深圳人果断，比李嘉诚更精明！

六、温州人为眼睛花钱：看湖，这里看得更远

内湖物业之所以比外湖更具稀缺性，价值更高，就是因其在原本湖泊资源稀缺的基础上，还能给予居住者资源独享的唯一性，而不是如一些楼盘具有外湖资源共享的公有性，同时内湖物业还大大提升了小区内部的视野景观，使得居住者能获得更优越的居住享受。就拿和黄·观湖园为例。

整个和黄·观湖园就有3个湖泊总湖面面积高达4万㎡，其中目前还剩不到50套的一期东湖双拼别墅，沿东湖而建，能享有1000米的环湖岸线，仅剩4套左右的二期西湖双拼别墅，能享有600米的环湖岸线，而未来三期也能拥有1000米的环湖岸线，整个项目的湖岸线高达2600米，在深圳别墅项目中，十分稀少。

同时，由于观湖园内湖的湖面是不规则纵深感更强的形状，使得湖岸线之间的纵向距离拉宽，因此，一、二期环湖而建的双拼别墅户户之间能保持相对较宽的距离，一期最宽距离可达165米，较短也能保证在20米以上，二期最宽距离可达140米，较短在17米以上，而这只是湖岸线之间的距离，若户户之间会更大。

这样一来，保证了居住者观湖的视野景观更佳更独立，同时干扰性也降至最低。温州人为眼睛花钱，看湖，这里看得更远，在越来越密集的城市里，眼睛越来越没有这种放纵的自由了！只有越来越没有的东西，就会越来越值钱，视野也是如此！

■结论：专业与经济动物的双重签注

通过考查所得到的上述分析，可以得出结论，温州人从经济角度，对产品似乎进行了深度分析，从这些分析中他们发现了机会，因此才有了即使是调控来临也依然一次性付款的购房壮举。观湖园本身所具备的实际房价远低于帐面房价的性价比优势，理应引起深圳本土人们的注意。

而作为规划设计师这些业内人士，他们的购买行为，则可能与项目优越的规划指标及规划实现的空间宽感关系密切，而关注性价比可能稍弱，这些人是最具有产品鉴赏力的人，他们见多识广，因此更有影响力，是楼市的意见领袖。

经济动物温州人与专业动物规划设计师傅，共同指向一个标的，在深圳楼市史上并不多见，而和黄·观湖园显然开了先河，经济动物签注了其价格安全性，专业动物签注了其产品档次，这是房地内参www.BANQ.Cn本次考查的切身体会，供各位思考！