导读：
     ■侨香路总部商务产业带规划研究
     ■“增心改点”策略：具区域价值的战略性节点地区
     ■福田中心饱和，侨香路肩负重任
      一、金融危机下，商务区建设越重要
      二、福田中心饱和：侨香路总部商务产业带应运而生
      三、中央生态商务区CEBD+总部经济集聚区HEAD=侨香路的未来
     ■商务区三大发展趋势：中央生态商务区CEBD
      一、多中心化
      二、功能错位化
      三、生态化
     ■深圳商务区发展格局
      一、现状
      二、现规划急需调整：规划导致的特区最大浪费
      三、大沙河创新走廊规划（初步）
      四、农科、竹子林、安托山规划
      五、总结：规划急需调整
     ■现状条件研究
      一、地段现状
      1、区域地位：城市空间的战略节点
      2、周边条件：深圳最重要的精英展业区和居住区
      二、自然条件现状：一山、一海、一城、一湖、四园
      三、用地条件分析
      1、现状土地利用：改造提升空间大
      2、用地潜力：卓越集团已介入竹园小区改造
      四、交通条件分析：道路网络、轨道交通
      五、条件总结：侨香路沿线最可能成为深圳未来高端商务承接区
     ■可借鉴的规划理论和案例
      一、理论来源：同心圆理论、多中心理论
      二、案例借鉴：纽约曼哈顿上城、东京新宿、上海长风生态商务区
     ■侨香路总部商务产业带规划发展目标
      一、总体目标：HBIB+CEBD+HEAD的“一带两区”
      二、分项目标：产业转型+生态低碳+和谐社区
      三、生态型中央商务区主题：“总部型+创意型”的高端型服务业基地
     ■侨香路总部商务产业带总体布局：“一中轴、双十字”
      一、“一中轴、双十字”的空间布局结构
      二、“山海城”融为一体的开放型生态城区意象
      三、格局分明的多元发展区块：“西十字”、“东十字”
     ■侨香路总部商务产业带功能专项规划
      一、用地规划
      1、规划布局：侨城北片区为创新总部集群
      2、布局特点：功能混合、设施共享、服务高端
      3、人口规模估算：15万人
      二、交通系统规划
     ■侨香路总部商务产业带实施策略
      一、实施建议
      二、实施三大手段：区位升级、城市更新、功能置换
      三、 三大策略分区：整体改造区、部分重建区、功能提升区
      四、行动计划
     ■分析结论：避免特区土地浪费，侨香路提升空间巨大
正文：

■侨香路总部商务产业带规划研究

当前深圳正处于特区建设30年的重大时点，各种机遇风云际会，但亦良莠难辨。唯有把握关键性成功要素，深圳才能在国内中心城市间日益激烈的竞争中立于不败之地。其一要在政策层面把握中央赋予的战略定位和发展举措，居于竞争高地；其二要通过产业战略和空间功能再造实现中央战略有效落地。

因此，发挥城市规划在空间上的先导和统筹作用，引导区域功能的整合提升显得尤为迫切。为此具有政府背景的社科院城市运营研究中心、深圳市都会城市研究院2010年4月出台了《深圳侨香路总部商务产业带规划研究策略建议报告》，就侨香路沿线的发展提出了中央生态商务区（CEBD）主题，并赋予了片区新的四大内涵：

1、生态型·中央商务区；2、总部型·商务产业带；3、高端型·服务业基地；4、创意型·商务生态链。现房地内参www.BANQ.Cn根据本报告，对于区域的未来发展进行地段解释。

■“增心改点”策略：具区域价值的战略性节点地区

按照《深圳市城市总体规划（2007－2020年）》，从深圳可持续发展的目标出发，深圳在城市空间布局中必须实施“增心改点”的策略，即：

“建设具有区域价值的战略性节点地区，增加发展极核，建设多个城市高端服务职能集聚点，推动空间结构由单中心向多中心发展；由点突破，在城市发展矛盾突出的旧工业区和城中村率先进行示范性城市更新改造。”

而侨香路沿线显然是深圳一个“具有区域价值的战略性节点地区”，通过对侨香路的基础和空间发展策略研究，最终规划出了区域“一带两区”的功能定位、“ 一中轴、双十字”的空间结构和生态型“山海城”的区域特色。

■福田中心饱和，侨香路肩负重任

一、金融危机下，商务区建设越重要

金融危机发生以来，国际环境发生重大变化，各级政府都把工作重点放到转变经济发展方式、调整经济结构方面。城市是经济发展的主要载体，转变经济发展方式、调整经济结构也必须主要在城市空间内布局和实施。

深圳等国内中心城市都极力发展牵引力强、价值量大的高端支柱性产业，以此彰显城市核心竞争力，而实现这一目标就必须整合自身优势和能力在城市空间上进行合理的规划布局。在城市内部，各片区能否充分利用空间资源和优势对本地区发展成败至关重要。

当前，以现代服务业为核心业态的商务区已成为中心城市极富活力和能量的区域，城市内部各片区争相发展。深圳作为华南中心城市和深港共建的同城大都会，未来城市将继续保持快速发展，势必带动此类大规模、持续性的商务需求，因此商务区建设持续兴盛。

二、福田中心饱和：侨香路总部商务产业带应运而生

根据深圳总体规划，深圳将建设两个市级中心，即福田中心（含福田中心及罗湖中心）和前海中心，相关高端商务需求将主要在这两个中心区域得以满足。

目前，深圳高端商务需求落地区域主要集中在福田中心的中央商务区（CBD）和罗湖蔡屋围商务区，并且发展成熟，未来发展空间有限。前海中心商务区包括后海片区和前海湾区两部分，目前商务氛围一般，基础条件尚不完善，需求动力不足，处在起步阶段。

深圳的中央商务区（CBD）仅用十年就已基本建成，资源利用接近极限，未来发展的资源供给能力严重受阻，因此商务需求会大量外溢，亟待扩容寻找新的商务区承载。与此同时，前海中心尚不成熟，大沙河创新走廊大产业集聚带来的大量商务需求也将外延，加上华侨城区域的商务化提升效应，由此处于两个市级中心连接带的侨香路总部商务产业带应运而生。

三、中央生态商务区CEBD+总部经济集聚区HEAD=侨香路的未来

顺应城市产业转型和空间发展走向，以资源整合、功能再造为基础，以“规划先行、政策支持、分步改造、生态为本”为原则，营造一个最适合创业、安居、发展的以高端现代服务业为主导的中央生态商务区CEBD（Central Ecological Business District）和总部经济集聚区HEAD（Headquarters Economic Aggregation District），将是侨香路总部商务产业带的发展目标。

侨香路总部商务产业带，是沿中心轴线——侨香路两侧的空间扩散区，主要由北环大道、深南大道、侨香路、侨城东路、香蜜湖路围合，包括农科中心地区、竹子林地区、安托山东地区、安托山西地区、侨城北地区以及华侨城东部工业区，共计约10平方公里的区域。

商务区是市场经济条件下城市发展过程中的必然产物，其中的中央商务区（CBD）又是城市规模化发展的必然结果。世界上最早的CBD产生于美国。经过多年发展实践，CBD在一些国际性城市非常成熟，比如纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等。我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代，一些有影响力的区域中心城市都陆续开展CBD的规划建设。目前，国内发展比较成功的CBD有：上海陆家嘴CBD、北京朝阳CBD、深圳福田CBD。

■商务区三大发展趋势：中央生态商务区CEBD

侨香路沿线，在条件上符合了商务区的下述三种发展趋势：

一、多中心化：随着大城市规模的日益扩大，单个商务中心已经不能适应城市发展需求，因而出现多个商务中心共同发展的态势，比如日本东京，国内的上海、深圳等。

二、功能错位化：多个商务区或商务中心的出现，并不代表功能都是相同或相似的，多数情况下，它们的功能都会差异化定位，实现错位互补。

三、生态化：商务区生态化，校正传统的城市发展观，在注重科技推动产业和经济发展的同时，更注重以人为本、生态环保的城市空间营造，不仅使城市的土地资源、市政配套资源得以最充分的利用，更为产业经济营造一种更为和谐、更高效、更有魅力的可持续发展环境。上海长风生态商务区是国内第一个以生态命名的商务区。

■深圳商务区发展格局

一、现状

根据深圳总体规划，深圳建设两个市级中心，即福田中心和前海中心。福田中心，包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能。前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。

目前，福田中心的中央商务区（CBD）和罗湖蔡屋围商务区发展趋于成熟，未来空间潜力有限。前海中心的后海片区由于区位优越已经取得较大进展；相互邻近的前海片区和宝安中心区目前商务氛围平淡，基础条件尚不完善，需求动力也明显不足，处在雏形阶段。

二、现规划急需调整：规划导致的特区最大浪费

福田、南山两区分区规划制定较早，年已届满，对城市的快速发展的指导已经明显不足，其分区功能定位、开发强度、城市设计与新近出台的更高层次发展战略和规划有明显矛盾甚至是冲突之处，亟待修编。

福田区分区规划把侨香路福田段定位为福田区的储备型片区，规划要求严格控制其开发建设的强度和速度，这与开发现状和未来发展要求严重偏离，并导致沿线土地大量浪费。

南山区分区规划在片区发展策略中指出，适应产业升级的发展要求，对华侨城片区东部的部分工业用地进行功能调整；考虑到交通条件的限制和功能区规模化的要求，侨城北路（现侨香路西段）与广深高速公路之间仍保留为工业用地发展区域。这也明显不能满足区域发展要求。

三、大沙河创新走廊规划（初步）

近年提出的大沙河创新走廊，将通过资源整合、园区改造、城市更新和功能配套，成为深港创新先锋城区里的核心区，大沙河创新走廊可以概括为“一条文化中心线，三个创新核心区，三个创新服务区和三个产业辐射区”。侨城北片区为三个产业辐射区之一。

四、农科、竹子林、安托山规划

农科中心地区（FT05-03）：片区的功能定位是，以配套齐全、结构完善的大型居住区为主，以城市公共设施和公园绿地为辅的综合片区。

竹子林地区（FT05-02）：片区的功能定位是，以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综合区。 

安托山东地区（FT05-01）：片区的功能定位是，“配套设施齐全的大型生活区”。

安托山西地区（NS09-02）：片区的功能定位是，“以防护绿地、组团隔离绿带和城市发展备用地为主”的功能片区。

竹子林地区、安托山东、西地区法定图则由市规划委员会于2000年1月通过，农科中心地区于2004年6月通过

五、总结：规划急需调整

近年中央和市级出台的数个上层次规划立意高、引领力强，有着极强的战略指导意义。早期制定的分区规划期限届满，法定图则基于的《深圳市城市总体规划(1996-2010)》也将被《深圳市城市总体规划（2007-2020年）》代替，随之侨香路沿线分区规划和法定图则也将大幅修编。

■现状条件研究

一、地段现状

1、区域地位：城市空间的战略节点

侨香路沿线处于深圳中心城区，是中心城区两个组团—福田/罗湖组团和南山组团结合部，也是两个市级中心—福田中心和前海中心的连接带，是城市空间的战略节点。

2、周边条件：深圳最重要的精英展业区和居住区

侨香路沿线东边为香蜜湖高档住宅区和深圳CBD，西边为华侨城居住旅游区和深圳高新区，两边都是深圳最重要的精英展业区和居住区。北边是深圳中心城区最大山体—塘朗山，南边则是深圳最具活力的湾区所在，山河特色绝佳。

二、自然条件现状：一山、一海、一城、一湖、四园

侨香路沿线有深圳特区内最优质的生态资源支撑，即：一山（塘朗山）、一海（深圳湾）、一城（华侨城）、一湖（香蜜湖）、四园（园博园、农业科普公园、深圳高尔夫球场、安托山公园）。

《深圳市绿地系统规划（2004－2020年）》提出建设由“区域绿地—生态廊道体系—城市绿地”组成的城市绿地系统。全市规划建设8处区域绿地，本区域内包括其中之一的塘朗山—梅林—银湖区域绿地；全市建设18条侨香路沿线括竹子林城市大型绿廊。

三、用地条件分析

侨香路沿线的总用地面积约10平方公里，包括农科中心地区、竹子林地区、安托山东地区、安托山西地区以及侨城北地区、华侨城东部工业区六个片区。

1、现状土地利用：改造提升空间大

居住用地：区域内主要是二类居住用地，主要分布在农科中心、竹子林和安托山东片区，另有少量三类居住用地和配套设施用地。区域内有较大面积保障房用地，建设侨香村、深云村两个大型政府保障房社区。

商业及办公类用地：主要分布在深南大道、侨香路、红荔西路、农林路沿线和竹子林西北部。

绿地：区域内及周边绿地规模庞大，生态环境一流。区域内公共绿地、组团隔离绿地和生产防护绿地面积占比约36%。

工业用地：主要是二、三类工业用地，主要分布在侨侨香路沿线

2、用地潜力：卓越集团已介入竹园小区改造

侨香路沿线未批未建用地较小，主要集中在安托东、西两片区。因此，获得建设用地的主要途径是城市更新和功能置换。城市更新主要是侨城北片区、安托山西片区的旧工业区改造，以及农林路两侧的旧住宅区改造。

《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批名单已将农林路两侧的建业小区和龙溪花园列入，深圳卓越集团已介入竹园小区改造。功能置换主要是竹子林西北部教育用地的搬迁置换。

四、交通条件分析

侨香路沿线整体交通条件较好，道路网络布局合理，轨道交通方便。

1、道路网络

城市快速路：广深高速公路、北环大道、香蜜湖路城市主干路：深南大道、侨香路、红荔西路城市次干路：农林路、侨城东路、深云路
未来需要完善侨城东路、农林路等主干道和相关次干道、支路系统。

2、轨道交通

区域内拥有两条轨道线路，其中，1#地铁已于2004年底开通，2#地铁2#地铁将于2011年6月开通。两条线路在区域内共设置8个站点，其中，侨香路沿线就多达5个站点。
罗宝线 （原1#地铁）：由罗湖火车站至深圳机场区段经由本规划区的站点有：车公庙站、竹子林站、侨城东站。蛇口线 （原2#地铁）：由南山赤湾至罗湖新秀区段经由本规划区的站点有：侨城北站、深康站、安托山站、侨香站、香蜜站。      

五、条件总结：侨香路沿线最可能成为深圳未来高端商务承接区。

综合上述条件分析，侨香路沿线最有条件成为深圳未来高端商务承接区，其一，位置优越，成本低，效率高；其二，配套齐全，设施完善；其三，生态低碳，顺应潮流；其四，片区有改造升级需求；其五，片区有土地等空间资源条件。

■可借鉴的规划理论和案例

一、理论来源：同心圆理论、多中心理论

1、同心圆理论

伯吉斯于1923年在同心圆城市地域结构模式理论中首次提出CBD概念，主要指城市地理和功能上的核心区域。基本模式为城市各功能用地以中心商务区（CBD）为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。

2、多中心理论

最先由麦肯齐于1933年提出，后由哈里斯和乌尔曼加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。这些中心不断发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。

二、案例借鉴：纽约曼哈顿上城、东京新宿、上海长风生态商务区

1、纽约曼哈顿上城

曼哈顿是全球最著名的商业中心，面积约60平方公里。其中，曼哈顿下城和中城是CBD区域，下城是以华尔街为首的金融区，中城则是包括帝国大厦、洛克菲勒中心在内的高级办公和商业区。

曼哈顿上城指曼哈顿59街以北的区域。上城著名的观光场所包括中央公园、大都会博物馆、古根海姆博物馆、圣约翰天主堂、林肯中心和哥伦比亚大学。上城以第五大道为界，为分上东城和上西城。上东城包括纽约最高档的住宅区，上西城则是文化、教育和展览区。

区域特点：1）副中心，是紧临中城、下城CBD的延伸商务区；2）后先区域，是在下城、中城发展成熟后逐步发展起来的；3）生态环境优美，拥有中央公园等多个城市公园，东西两面临河。

2、东京新宿   新宿是日本东京的一个地区名，指的是以新宿车站为中心的地区，隶属东京都新宿区管辖。与涩谷、池袋并列为东京都的3大副都心之一。在新宿集中了大量的企业总部和政府机关。

新宿区总面积为18.23平方公里。新宿区是一个有着各种不同面貌的城区，比如说，热闹的繁华街区东口、高楼大厦林立的商务区西口、以及看上去安安静静的住宅区，充满历史韵味的石板街。战后，政府将这里作为新的市中心进行了开发，目前，新宿作为国际性信息、文化据点，其发展势头非常惊人。

区域特点：

1）后来居上的新中心。1958年下半年东京都政府提出建设副都心（即新宿、涩谷、池袋）的设想，并首先从新宿着手。经过近30年的规划建设，新宿副都心已经在东京都的西部形成。金融、保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区。随着新宿副都心的开发建设，尤其是东京都部分政府办公机构的迁入，使副都心的魅力大增，各行业更加积极地涌入新宿。

2）生态环境一流。拥有新宿御苑、新宿中央公园、户山公园、甘泉园公园、御留山公园等多个城市公园。其中，新宿御苑占地58.3万平方米，是明治时代的代表性园林。每年樱花花季，由日本首相发出邀约的例行“赏樱会”在此举行。

3、上海长风生态商务区

长风生态商务区位于上海市普陀区南部，内环和中环线之间，东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，原为长风工业区，傍绿面水，交通便捷，区位优越。2009年9月，中海地产以70.06亿元挂牌摘得长风6B7C地块创造上海新“地王”，引起很大关注。

长风生态商务区列入《上海加速发展现代服务业实施纲要》和上海市“十一五”规划纲要，是全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一，为大虹桥中央商务区的辐射区域。通过精心规划、建设，在上海西区苏州河北岸，建成一座“水、绿、建筑”完美组合，景观功能、经济功能、文化功能和谐统一的现代服务业集聚区，成为上海现代服务业新高地、苏州河生态走廊新景观。

地块可规划开发的土地面积为220.9公顷；开发总量320万平方米，办公楼和商业娱乐设施 150万平方米，酒店式公寓、高尚住宅144.6万平方米，中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等各种公建配套设施24.4万平方米。

目前，长风生态商务区正处于从项目建设到功能集聚的转折点，在着力引进总部型、龙头型企业的同时，进一步深化长风生态商务区的产业规划和功能特色，加快功能培育和产业集聚。将逐步形成以下三大特色板块：一是以跨国采购中心基地和跨国采购大会为引领的商贸和会展服务业板块；二是以米高梅国际娱乐中心为引领的商业娱乐和文化创意板块；三是现在要着重打造的“长风金融港”，形成以股权投资企业为重点的金融服务板块。

区域特点：

1）规划精准，启动迅速结合城市发展战略和区域现状，长风生态商务区规划功能定位以最适宜区域开发建设为目标，比如在金融产业引进方面进行错位等。针对规划地块内多为工厂单位动拆迁相对容易的情况，区域建设快速起动。

2）生态环境优美长风生态商务区东傍长风公园、南面苏州河，规划中的现代服务区新建绿地和原有绿地合计达2000多亩，这在市中心区中是罕见的，是唯一一个以“生态”命名的商务区。

3）新建项目综合体化、老旧厂房升级化长风生态商务区新建项目以大体量提供综合性功能的都市综合体为主，比如30平方米的“北岸•长风”和50万平方米的“国盛中心”等。对老旧厂房采用功能升级手段，使其焕发生机。利用老工业建筑筹划了十家左右体现苏州河民族工业文化主题的专题博物馆、展示馆。比如商标火花博物馆、游艇游船展示馆和成龙电影艺术馆。其中成龙电影艺术馆就是三幢保留房屋，其中一幢为保留老工业厂房，其余两幢为老式办公房。

■侨香路总部商务产业带规划发展目标

一、总体目标：HBIB+CEBD+HEAD的“一带两区”

以高层次战略规划为导引，充分发挥改革开放与自主创新的优势，顺应深圳城市战略发展走向，侨香路产业带必须打造成为位于福田中心、前海中心两个市级中心连接带和福田中央商务区、华侨城优质生活区商务需求外溢结合部，产业经济发达、生态环境优美、空间布局合理、配套设施完善、社区和谐稳定的生态型山海城区，这才是深圳最有利的选择。

侨香路产业带区域功能定位为：总部商务产业带（HBIB），中央生态商务区（CEBD）和总部经济集聚区（HEAD），即“一带两区”。

二、分项目标：产业转型+生态低碳+和谐社区

（1）产业转型——侨香路沿线顺应国际产业转移由制造环节向研发中心、创意中心、营销中心、地区总部等产业链高端延伸的趋势，加快推进区域传统产业升级，大力发展高端服务业，提高土地综合利用效益。

（2）生态低碳——高效合理利用资源，保护区域独特的生态绿地资源，节约集约利用土地资源，高标准约束产业发展碳排量，建设并保持优良的生态环境。

（3）社区和谐——加强侨香路沿线社区建设和城市环境的综合治理，大力改善居民居住条件，建立健全高标准高质量的城市基础设施和公共服务设施体系。

三、生态型中央商务区主题：“总部型+创意型”的高端型服务业基地

1、生态型·中央商务区：侨香路沿线与福田中心区区分，以生态为特色的中心商务区。

2、总部型·商务产业带：建设支柱产业总部基地；建设传统优势产业集聚总部商务区；建设中小企业上市后总部集群基地。

3、高端型·服务业基地：建设高端型的现代服务业基地，促进环CBD高端服务产业带战略节点形成。

4、创意型·商务生态链：建设特色文化产业园区、大型文化企业集团和著名品牌、文化产品交易市场，培育扶持文化产业集群。着力发展以科技为内核、以创意为特色的文化产业，加快华侨城创意产业园二期建设。

■侨香路总部商务产业带总体布局：“一中轴、双十字”

顺应城市战略发展走向要求，结合侨香路总部商务产业带作为城市战略性节点的特征，构建以侨香路为中心轴线，连接农林路、侨城东路的“一中轴、双十字”的空间布局结构，创造融“山海城”为一体的城市整体意象。

一、“一中轴、双十字”的空间布局结构

以侨香路为中心发展轴线，传递城市轴向东西延伸、南北辐射的发展动力，打造侨香路总部商务产业带，形成东西两个“十字”骨架的生态型总部商务集聚区。其中，侨香路与农林路交集形成“东十字”骨架商务区，侨香路与侨城东路交集形成“西十字”骨架商务区。侨香路作为承载“一肩挑两头”使命的中央生态商务区核心带。

二、“山海城”融为一体的开放型生态城区意象

侨香路总部商务产业带是深圳带状城市景观展示中最具有开放空间特色的地区，这里是深南大道在整个城市中唯一一处开放面海、山海相望的大规模空间开敞区，也是重要的城市门户形象的标志性区域。

侨香路总部商务产业带的建设充分利用区域生态资源支撑：一山（塘朗山）、一海（深圳湾）、一城（华侨城）、一湖（香蜜湖）、四园（园博园、农业科普城市公园、深高球场、安托山公园），通过景观整合，构筑山、城、海一体的独具个性的开放型生态区域。

三、格局分明的多元发展区块

1、“西十字”骨架商务区

顺应发展创新型城市要求，以吸纳大沙河创新走廊、大华侨城片区商务化升级辐射需求为主，以承接福田中心区CBD商务外溢需求为辅，侨城北片区（侨香路、广深高速公路围合区域）作为优先发展片区，集合华侨城东部工业区、竹子林西北片区和安托西片区，将区域打造成为深圳创新、创意型商务总部极核。

区域吸引高新科技研发、设计、高端生产以及无污染都市型工业企业设立总部，为优秀中小企业上市后提供总部基地、联合总部场所。吸引创意设计、动漫游戏、文艺创作、传媒出版、中介咨询和文化服务产业总部，形成创新科技和创意文化两大总部产业集群，使该区域成为科技与文化的交融之地、激荡场所。

2、“东十字”骨架商务区

主要承接福田中心区CBD商务外溢需求，以农林路为主干，以招商银行大厦—东海国际中心和沃尔玛总部—嘉信茂购物中心为支撑点，打造农林路以都市综合体为主要形态的总部商务区。吸引银行、证券、保险、基金、创投、商业、贸易、航空等企业设立总部。农林路穿侨香路至安托山东片区内提供上述企业总部配套级商务服务。

■侨香路总部商务产业带功能专项规划

一、用地规划

1、规划布局：侨城北片区为创新总部集群

农林路群落：打造农林路以都市综合体为主要形态的总部商务区，为整个片区提供高端产业和生活服务，目前，招商银行总部等已经落户，逐具规模。

侨城北片区：本片区全面拆迁改造，形成创新科技和创意文化两大总部产业集群是合理的选择。聚集创业板上市公司联合总部、优质中小企业联合总部和现代服务企业联合总部。

竹子林西片区：逐步搬迁人民警察学校和技师学院为区域总部经济发展提供储备用地。

安托山东片区：局部升级改造，提供商务区企业总部配套级商务和生活服务。

安托山西片区：整体改造作为储备发展片区。

华侨城东部工业区：快速进行产业链升级，使其由传统工业区向文化创意产业区转型，为整个区域升级起到示范作用。

2、布局特点：功能混合、设施共享、服务高端

1）功能混合：鼓励就业区和居住地在步行或自行车交通可达范围内的混合，2）设施共享：支持产业机构之间的设施公用和联系。3）服务高端：区域提供的产业和生活服务主要走中高端路线。

3、人口规模估算：15万人

根据总体规模要求：2020年，深圳城市常住人口规模控制为1100万人，人均城市建设用地指标控制在82平方米以内。结合2020年我国达到小康水平的人均居住建筑面积35平方米推算，规划区域内的人口规模上限为15万人。

二、交通系统规划

为便利商务和生活出行，尽快打通红荔西路连通侨城东路，打通侨城东路连通北环大道，形成区域内外城市快速路、主干路、次干路的无缝连接，同时疏通区域的次干路和支路循环。

结合北环大道改造，沿途增加公交线路、公交站点和人行天桥，以方便周边市民出行；设立自行车专用通道；按城市快速路标准建设，主道双向八车道加紧急停车带，两侧辅道为双向四车道，不降低现有行车标准；改水泥隔离墩为3m宽中央绿化分隔带，并对沿线进行进一步绿化。

利用沿侨香路的地铁蛇口线（原2#地铁）的五个站点，与附近物业开发、旧区改造紧密结合，充分发挥交通便利和人口聚集作用。

■侨香路总部商务产业带实施策略

一、实施建议

结合区域现状和本次规划研究，采取区位升级、城市更新、功能置换等三种手段相结合的改造模式，将规划范围内可建设用地分为整体改造区、功能提升区、部分重建区、环境整治区，促进区域产业升级和集聚，提升区域城市形象。

二、实施三大手段：区位升级、城市更新、功能置换

1、区位升级：依托中心区的区位优势，推进区域功能向企业总部、金融支持服务、技术研发及文化创意等高端环节集聚。

2、城市更新：加快对城中村、旧工业区、旧商业区、旧工商住混合区、旧居住区的改造步伐，加大零散旧工业区的整合升级改造力度

3、功能置换：完善配套设施建设，积极推进重点地段功能置换。加快闲置土地清理和土地遗留问题处理，结合城市更新改造，为创新产业提供发展空间。

三、 三大策略分区：整体改造区、部分重建区、功能提升区

1、整体改造区：侨城北片区整体改造，优先发展
对片区内超过2/3的建筑进行拆除重建。
对侨城北片区、安托山西片区进行整体改造，其中侨城北片区成为“西十字”骨架商务区的优先发展片区，安托山西片区作为储备发展片区。

2、部分重建区：搬迁人民警察学校和技师学院
片区拆除建筑在1/3至2/3之间，对其它部分进行环境整治。
对农林路两侧的老旧住宅小区拆除重建，使其成为“东十字”骨架商务区都市综合体形总部商务的主要载体。
竹子林西北片区考虑整体搬迁人民警察学校和技师学院为区域总部经济发展腾挪空间资源。

3、功能提升区：
保留大部分用地功能和现状建筑，开展功能提升以符合区域整体定位。
对安托山东片区进行升级改造，使其成为“东十字”骨架商务区企业总部配套级商务和生活服务基地。
对华侨城东部工业区进行产业链升级，使其由传统工业区向文化创意产业区转型。

四、行动计划

本次概念规划分为近期和远期两个阶段。

结合政府重大政策指引和设施建设计划以及地铁线路和轨道站点的规划建设，进行近远期安排。其中具有地铁建设预期的侨城北片区、农林路两侧区域为优先发展的核心区域。

1、近期发展地区：（1）侨城北片区；（2）农林路两侧区域；（3）华侨城东部工业区

2、远期发展地区：（1）安托山东片区；（2）安托山西片区；（3）竹子林西北片区。

3、政府支持，企业推进

任何较大规模的城市片区规划和建设都离不开政府的鼎力支持，商务区作为城市功能发展的必然，没有政府的支持是不可能的。侨香路总部商务产业带的规划和建设同样需要政府的强力支持。

首先需要政府牵头或主导进行实质地规划；其次是进行大量基础设施建设和引进政府项目入驻，单靠市场力量无法完成这一任务；再次是给予一定的鼓励政策。当然强有力的经济支撑和产业转移是侨香路总部商务产业带成败的关键。具体建议如下：

（1）调整现有分区规划和法定图则，重新定义片区发展目标和功能定位；（2）尽快出台侨城北片区法定图则，使得该片区高标准优先发展；（3）加快城市更新实施力度，大力支持农林路商务总部建设，落实建业小区、龙溪花园、竹园花园综合体规划建设。

■分析结论：避免特区土地浪费，侨香路提升空间巨大

很难想象在特区之内，还有这么大面积的一个位于中心地段片区，由于早期规划的历史原因，导致土地浪费如此严重，区域内的住宅与商务之间完全脱节，而深圳特区又在因为土地问题，而源源不断地将商务活动四处分布。

因此，此片区的规划存在较大的改变空间，性质的变化，规划的调整将不但可以给本片区，对于提升深圳的竞争力、盘活错配土地也具有极大帮助。当整个特区进入产业升级的关键时期，政府部门有必要将此片区的商务、住宅性能重新定位，并将低附加值加工制造业逐渐转移。