导读：
■4.5小时：对商物历时最长、收获最多的考查
■产品唯一性
一、容积率与密度最低的写字楼：全城唯一低密度豪宅式商务空间
二、深圳史上绿化率最高、自身绿地最大的写字楼项目
三、最高实用率写字楼：超住宅，85~88%
四、深圳最好的地下空间
1、深圳车位比最高的新写字：91㎡：1，领先48%具绝对优势
2、最大平均层高的写字楼车库：平均4米、部分8米
3、5.3米最宽的地下车库单向出入坡道、2.7米最宽的地下车位
4、地下光井技术、多重车位标注：连地下三层也能自然风光
5、小结：深圳写字楼30年来的最佳地下空间
五、层高最高的写字楼（4.5~5.2米）、预应力无梁柱技术
■景观唯一性
一、景观资源最优、要素最复合的写字楼
二、外景：北山、南湖、西高、东园、南林、周城、远海
三、内景：超豪宅式立体绿化、唯一花园商务
1、国内首创贯通式半敞开首层大堂、人车分流的办公小区化
2、唯一四重立体绿化写字楼项目：生态商务、花园办公
3、景观最大化：建筑错排、正南朝向、双面通透、三面对外
■建筑唯一性
一、全球幕墙实力最强的公司之一：与央视新楼、首都机场T3同标准
二、最具科幻未来感的写字楼：纳米屋顶、中水回收、低碳商务
三、写字楼唯一：户户一个以上的挑高10米、局部大降板、百平米露台
四、最大面积的中空曲面玻璃幕墙
五、深圳建筑工程公司值得表扬
■服务唯一性
一、单位办公面积的配套比之冠：71%
二、垂直交通效率极优化
1、少见的大面宽写字楼电梯厅：单梯服务性能领先传统标准33.33%
2、全球办公楼电梯占有率冠军品牌
3、档次5星化
三、片区唯一世邦魏理仕物管：5重智能、大会议室租用、VIP私属服务
■结论：商务帝标，最矮的商务至高点、最礼让的商务新文明态
正文：

■4.5小时：对商物历时最长、收获最多的考查

2010-4-18，一个周日。当天的10：30~16：30，除中午吃饭的半小时，房地内参以4.5小时的时程，专程考查了位于与华侨城地产天鹅堡隔侨香路路对望的智慧广场，项目地处福田西与南山东、侨香路与深云路交汇处，对接深南大道、滨海大道、北环大道、距广深高速、南坪快线出口仅2公里，与深圳湾口岸、宝安机场、蛇口港等的距离关系符号商务要求。

这是一个商物项目，本项目紧邻侧是同个发展商的别墅级住宅项目--懿德轩，本项目我们将安排在晚些时候专门研究。原本安排智慧广场的考查是一个半小时，但随着在工地越来越多的发现，享受到原本难以想到的创新喜悦，这促使了我们将考查时间一再延长，这是www.BANQ.cn在商物领域的最长考查记录，也是收获最多的商物考查。

智慧广场是在T405-0010宗地上建设的，项目占地26811.43㎡，总建面166261.7㎡、计容积率面积99202㎡、其中办公面积97100㎡。智慧广场分A、B、C、D四栋，其中A、B栋标准层面积1944㎡，由725 ㎡、1218㎡两套户型组成；C、D栋标准层面积1355㎡，由两套678 ㎡等面积户型组成。

■产品唯一性

一、容积率与密度最低的写字楼：全城唯一低密度豪宅式商务空间

一般地说，写字楼的容积率最低限都在5.0以上，要是在老城区容积率就要上到7.0以上了，在香港更是11.0以上。而智慧广场的容积率只有3.7，这个水准或许各位没有太多直观感受，不妨来对比一些深圳高层豪宅的容积率：

万科金域蓝湾６.0、中信红树湾3.2、熙龙湾一期3.2。发现了吧？3.7其实就是高层住宅的水准，以高层豪宅的容积率水准，建设5A超甲级标准的写字楼商物，在深圳历史上还是第一次，这是深圳前所未有低容积率办公物业，全城唯一的低密度豪宅式商务空间。

二、深圳史上绿化率最高、自身绿地最大的写字楼项目

同时，在低容积率基础上，智慧广场还实现了低密度（建筑覆盖率），项目绿化率为40%，绿地面积合计12000㎡，这是深圳史上绿化率最高、自身绿地最大的写字楼项目。即使目前还是工地，身处当中就能够明显感受到这里的空地之多、楼体间距之大。

智慧广场的这一点远非先前的写字楼所能比拟，同时，终于理解了项目所推出的“花园中的CBD、在办公室种树”的推广语的真正含义了。

三、最高实用率写字楼：超住宅，85~88%

由于智慧广场建筑不属超高层，只属小高层及多层，因此无须避难层、其它分摊面积也相对小很多，因此其实用率甚至超过很多住宅，达到85~88%，而绝大多数的高层建筑，实用率只在80~85%之间，智慧广场因此成为深圳史上实用率最高的写字楼项目。

写字楼在75~80%的实用率是正常的，如果都取中间值比较，就会发现智慧广场的86.5%的中间实用率，比常见的77.5%提高了11.6%！ 仅仅这一项目，购置成本就相当于打了88折，这还没有包括未来的管理费节省。

四、深圳最好的地下空间

1、深圳车位比最高的新写字：91㎡：1，领先48%具绝对优势

智慧广场拥有1100余个地下车位，三层地下空间（最下面两层是车库）。其办公面积97100㎡即971百平米，计算得出百平米车位配比是1067：971=1.1：1，也就是说，这里每91平米的写字楼拥有的车位数量是1个，车位比为91㎡：1。

以前的写字楼车位150~200㎡：1，甲级标准也只是150㎡:1。取传统标准中间值为175㎡：1，智慧广场的车位配置水准比平均水平领先48%，具有绝对优势，因而成为深圳车位比最高的写字楼新盘。

2、最大平均层高的写字楼车库：平均4米、部分8米

未来做商业配套的地下一层（其实属半地下）净层高4.4米，设计为带绿化中庭的全采光设计，地下实现了阳光化，同时这一层与地面是直接贯通的，花园的中央位置设扶梯直入地下一层，其西向还有4.766米宽的“‘步行+货推车’下行道(3.17米宽)”、北面有2.15米宽步行楼梯，地下一层的顶部，是深圳最大面积的倒梁施工，整个顶部非常平整、未来无须吊顶。

而且地下一层的净层高达4.1米！地下二层车库属扁梁顶、净层高3.9米，地下三层车库也属扁梁顶、净层高为3.8米。整个三层地下空间平均层高4米、部分区域高达8米，这是深圳平均层高最高的写字楼项目。

3、5.3米最宽的地下车库单向出入坡道、2.7米最宽的地下车位

智慧广场地下车库的单向出入坡道宽5.3米，这个数字表面看似乎没有感觉，但其意义重大。一般的项目单向车库出入坡道都不会超过4.3米宽，智慧广场领先1米、幅度达23%。

之外，智慧广场地下车库内的立柱柱距，为42cm*42cm粗的立柱，形成6.2米*8米的宽距，其中6.2米宽的部分是通道，8米宽的是停车位，也即是说，车位平均宽度达到目2.7米！这是深圳最宽的地下车位！6.2米宽的地下车库内通道也是非常宽的，停车、交通都非常方便。

4、地下光井技术、多重车位标注：连地下三层也能自然风光

除地下一层与地面有大面积中庭贯通以外，对于地下的二、三层还通过特殊光井工程技术，将自然风与光照引入，因此即使在三层也可以实现局部绿植栽种，地下全阳光车库因此得以实现，深圳还没有另外的写字楼项目实现过连地下三层也能够自然风光的。

而两层车库，其编号标识与一样的车库还不相同，一般车库将编号标在地面，一停车往往编号就看不见，而智慧广场则通过立柱标识、墙面装饰、颜色区分，多层次标注增强记忆，便于车主寻找车辆。

5、小结：深圳写字楼30年来的最佳地下空间

有这样的车库高度、这样的车位宽度、这样的出入坡道阔度，加上车流路线、弯角高度、辅助通视设备都予以了全面考虑，因此各种车型均可出入自如，无论是加长轿车还是豪华大巴、以及轻型货车，均可轻松进入地下空间。

而地下光井技术、多重车位标注、扶梯配备、超高车位比等，又再一次地提高了项目地下空间的档次。综合评价智慧广场的地下空间，是深圳30年来的写字楼最佳。

五、层高最高的写字楼（4.5~5.2米）、预应力无梁柱技术

A、B栋小高层6楼以下是5米，6楼以上是4.3米。而C、D栋多层则二楼5.2米，其余4.5米。无论哪一层，装修吊顶之后净高都在3.62米以上，这是深圳层高最高的写字楼项目。

同时，C、D两栋多层采用预应力技术，做到了室内完全无梁无柱，加上三面向外，空间感确实超一流。而小高层的A、B栋则是宽梁柱，立柱之间呈现三个宽度，房地内参www.BANQ.cn现场测量柱距是7.68米、15.82米、7.60米，这个柱距对于写字楼还说已经很宽了，比万科建筑研究中心还宽。

■景观唯一性

一、景观资源最优、要素最复合的写字楼

之所以第一次将景观唯一性列入项目的考查，是因为智慧广场的内、外景观之优，完全是资源类豪宅的条件，外部具备了山、湖、GOLF、园、林、城、海等元素。内部在拥有深圳写字楼的最大绿化面积及最高绿化率。

外部景观是完全好理解的，因为这个写字楼项目与深圳最有名的第一居所豪宅波托菲诺的天鹅堡只有一路之隔。而内部景观资源各位请看下面的罗列。综合评述，这是深圳目前景观资源最优、景观要素最复合的写字楼项目。

二、外景：北山、南湖、西高、东园、南林、周城、远海

智慧广场的外景观，可以用北山、南湖、西高、东园、南林、周城、远海来概括。北是塘朗山、南是天鹅湖、西是华侨城高尔夫、东是燕晗山公园、南是蒂诺山密林、周围是城市、远方是深圳湾海面。

其中99.8米、22层高的A、B栋，及29.6米、6层高的C、D栋形成北高（A、B两栋）南低（C、D两栋）的群落布局，南面的景观因此极大化。因而将近景与远景全部摄入，视野内是层次丰富、元素多样的画面，这方面主要看后面的图片吧，就不多重复了。

三、内景：超豪宅式立体绿化、唯一花园商务

在内景方面，智慧广场的领先幅度实在是太大，这里的立体绿化即使作为豪宅居住也是绰绰有余的，就更不要说办公了，这么多绿化，办公的人会不会爱上花花草草、忘掉了工作啊？玩笑一下：）

1、国内首创贯通式半敞开首层大堂、人车分流的办公小区化

未来业主从走进小区开始，就可以看到入口处绿植与水壁、中庭广场地下园林在这里是常见的元素，眼睛就不会离开绿化、景观了。同时，由于在写字楼领域唯一实现了人车分流，因此园林中有很多休憩设施、公共休息区，办公因此首次小区化了。

进入单元大堂，你就能歌看看到国内首创首层贯通式半敞开大堂，4栋大厦的首层全部是架空6米的构造，与室外中庭花园完全贯通，候梯厅与花园没有显然的划分，使建筑首层既如休闲广场、又兼做入户大堂，布局一目了然，方便来访者快速找到入口。

2、唯一四重立体绿化写字楼项目：生态商务、花园办公

智慧广场实现了“地下--地面--空中--屋顶”这样的四重立体绿化，从而第一次将景观与建筑、人并列成商务空间的主角，“生态办公”理念首次在深圳得以实现，这也是深圳迄今为止唯一实现了四重绿化的商务项目。

每户办公空间都配备有大降板、挑高10米露台，有遮光效果的延伸式挑高露台面积都在百平米左右，你要是愿意你甚至可以在这里种植百年古树，深圳没有第二家写字楼做到了。配备纳米技术的阳光屋顶、空中花园，让绿化空间在高处达到高潮。

3、景观最大化：建筑错排、正南朝向、双面通透、三面对外

房地内参www.BANQ.cn发现，A、B、C、D四栋建筑采用错位式排列，将内景观环绕在建筑四周，轮廓线呈现北高南低的态势，加上错位布局，可以使内、外景最大化。每栋建筑均为正南朝向、南北通透，南北两面、加上每户的东或者西面，每户的采光日照、景观视野都是三面、270°，能完全做到这一点的写字楼，在深圳这是第一个。

■建筑唯一性

一、全球幕墙实力最强的公司之一：与央视新楼、首都机场T3同标准

目前，智慧广场正在装修、并接近完工的是D栋，其建筑幕墙由北京江河幕墙股份有限公司负责。注册资金4亿，全球有20多家分支机构的江河幕墙，是中国领先的幕墙系统整体解决方案提供者，是目前中国成长最快、高端市场占有率最高的建筑幕墙企业，也是全球建筑幕墙领域技术实力最强、最具竞争优势的专业幕墙公司之一，中央电视台新址、首都国际机场三号航站楼就是这家公司的作品。

二、最具科幻未来感的写字楼：纳米屋顶、中水回收、低碳商务

智慧广场不是那种常见的方正沉闷的传统写字楼造型，而是以易经文化，设计成了外圆内方、无棱角的弧面外观设计。不但拥有了鲜明超现代建筑个性，而且采光通风效果亦极大提高，兼得人文精神与环保科技之美。

而全玻璃幕墙的外墙构造，又使整个建筑充满了科幻之感。比如C、D两栋的阳光屋顶采用纳米中空材料特作成透明罩，具有采光隔温、过滤紫外线的效果，其飞船体造型不仅未来感十足，还结合内部弧度天花，规避急速气流对建筑造成的潜在破坏，更能方便收集用水进入中水处理系统。

智慧广场呼应环保要求，建筑外立面采用氯化铝结合Low-e中空玻璃的幕墙，通透采光、隔热隔音，兼具环保功能，并结合局部石材和不规则的竖条结构，呈现出现代简约的数字流风格，使建筑显得理性、稳重的极佳品质感，其低碳商务理念也得到了实践。

三、写字楼唯一：户户一个以上的挑高10米、局部大降板、百平米露台

智慧广场四栋建筑，其标准层都配备了挑高10米、局部大降板的独立花园露台，属全赠送面积。其中A、B栋每层4个，C、D栋每层3个，也即是说户户拥有一个以上的露台。

有遮光效果的延伸式挑高露台面积都在百平米左右，你要是愿意你甚至可以在这里种植百年古树，深圳没有第二家写字楼做到了这一点。

四、最大面积的中空曲面玻璃幕墙

智慧广场的幕墙，所采用的中空玻璃厚度为9mm+12A+9mm=30mm，比一般的5mm+6A+5mm=16mm的中空玻璃厚了14mm、超过的幅度达88%！用料的诚意可见一斑。

同时，中空玻璃做曲面是非常困难的，但是，由D栋可以看到，这里做了深圳最大面积的中空曲面玻璃幕墙，其成本之高、技术难度之大在深圳无出其右。配合本身框架剪力墙的建筑结构，整个建筑架空以上部分全部是通透的，观感优越。

五、深圳建筑工程公司值得表扬

负责本项目施工的是具有房建壹级资质、市政壹级资质、土石方壹级资质、地基与基础工程壹级资质、装饰装修壹级资质的深圳建筑工程股份有限公司，深圳建筑工程公司为国家大型施工企业，创下多项广东省、深圳市优良优质样板工程，并获得国家优质工程奖，是深圳市属企业第一个省优良样板工程创造者。

在工地所见，智慧广场的施工管理规范，质量稳定、监理严密（房地内参www.BANQ.cn考查人员受到3次盘查），即使是连外支架也都做了全防锈漆。之外，在石材包装的立柱全部圆角化处理、泛铝合金品牌、南玻LOW-E超厚钢化玻璃等也都让人放心。

■服务唯一性

就写字楼的商务人群来说，服务也是非常重要的考量指标。

一、单位办公面积的配套比之冠：71%

智慧广场总建面166261.7㎡、办公面积97100㎡，意味着有69161.7㎡的配套服务面积（商业、车位、服务用房等），单位办公面积的配套比为71%。就比如，这里97100㎡的办公面积，但具有1万㎡的半地下商业，未来这里就业人群的餐饮就可以设置在这里解决了。

配套比，说明的是单位办公面积拥有的支持与服务功能的强弱，那种没有必要配套的写字楼，必然事事假于建筑之外，缺乏内生的商务动力了。比如1万㎡的半地下商业，就可计划引进餐饮、会议中心、SPA、健身会所、快餐店、24小时便利店、银行等，多种丰富业态充分满足消费。

二、垂直交通效率极优化

1、少见的大面宽写字楼电梯厅：单梯服务性能领先传统标准33.33%

智慧广场合计装备39部快速电梯（客梯30部、消防梯4部、扶梯5部），电梯数量足够，因此即使在A、B两栋小高层都无须分高低区，30秒之内必有1部到达，举例A高层一侧，4部电梯一字排开，电梯厅面宽4.88米，这是很少见的大面宽写字楼电梯厅，并有全落地玻璃观景墙。

而除去一楼及分摊面积，智慧广场单梯服务面积为2000㎡/部，而传统写字楼此指标为3000㎡/部。也即是说，智慧广场的单梯服务面积比传统写字楼少了1000㎡/部，领先33.33%，具有绝对优势。

2、全球办公楼电梯占有率冠军品牌

并巧用A、B栋每层两户的设计特点，将传统的面对面双排电梯改为背靠错位式设计，形成一栋大厦两个独立候梯厅、同一楼层乘梯互不影响的尊贵享受，实现“出梯即入户”。

其中A、B栋小高层配备2.5m/s高速电梯，C、D栋多层配备1.75m/s快速电梯，电梯及扶梯都是OTIS的SKY系列，是全球办公楼中占有率最高的品牌。所有电梯都采用节能变频运行方式，VIP外部刷卡、普通梯内部刷卡才能乘坐。

3、档次5星化

客梯载重量达1600KG（VIP电梯1350KG），轿厢高度2.8米，配备10寸、8寸、7寸真彩液晶屏。电梯间智能控制系统分三种方式：A任何人可进入；B所有人没控制；C高峰期开放，过后授权制。这样可以提高管理质量、避免不必要的干扰。

对于那些成功企业来说，其实出访少于来访，因此自己的主场远胜客场的商务需求，必要的人流管制是必要的。同时，A、B两栋的大堂面积各自达到600㎡，C、D两栋的大堂面积各自达到260㎡。大堂装修采用了造价1300元/㎡（市场常用石材500~600元/㎡）的进口石材，

三、片区唯一世邦魏理仕物管：5重智能、大会议室租用、VIP私属服务

高科技不等到于繁琐，智能不止于安全。智慧广场不仅提供防火用电、通讯网络等智能化管理，更提供通告证复合功能，物体征识别系统、自选电梯编程智能控制系统等人性化服务。

同时，智慧广场的物业管理（注意，不只是挂羊头卖狗肉的“顾问”），由服务于全球十大超高建筑之中八座的世邦魏理仕负责，全程提供智慧广场物管服务，为片区内唯一有此服务的商务项目，更能为总裁级企业主提供VIP私属服务。

智慧广场还设了4间多功能会议室（分别容纳35、50、120、209人），均配齐全的多媒体及灯光设备，为企业提供阶段性的服务。

■结论：商务帝标，最矮的商务至高点

经过四个半小时的认真考察，房地内参www.BANQ.cn综合其规划、设计、用料、景观、地段、创新、服务等因素，可以得出这样的结论，那就是这样的一个体量上并不大的商务项目，却将深圳的商务物业的发展水平提高到了全新的高度。

智慧广场难以用体量去号称“自己是地标”，因为它不高甚至很矮，它不进甚至很退，以退就退出了豪宅级的绿化空间，但体量非地标的智慧广场，其软硬件综合的结果，却成就了深圳商务的新文明形态：生态商务、花园商务、豪宅商务、小区商务。

而其实紧邻深圳财富人士居住中心的地利，本篇还没有涉及。所以，用地标去呼称智慧广场并不妥贴，因为她是深圳的“商务帝标”，那是深圳最矮的商务制高点、最礼让的商务新文明态、最具未来感的传统思想凝杰。