导读：
■深圳的财富轴心：南山华侨城
■炸掉华侨城就可以使深圳经济活动瘫痪
■3月收佣6500万
■判断华侨城后续投资机会的主要着力点
■华侨城富人就近商务的两种选择
■华侨城的本与支
■平衡华侨城“本支关系”的唯一新选
■本支、支本、支支、本本
■大地利，不可错过：何称商务帝标？
正文：

■深圳的财富轴心：南山华侨城

毫无疑问，4.8平方公里的南山华侨城已经成为深圳富人最集中的区域，是深圳的财富轴心。尤其是华侨城地产所开发的波托菲诺（天鹅堡、纯水岸、香山里）更是几乎将深圳的财富人士全数尽收。但同样毫无疑问，或许包括华侨城自身在内，都并未理解“深圳财富轴心”的真正效应。不妨举个例子说明。

深圳最大的中介，在南山华侨城城区内设立了14家铺头，也就是说每平方公里内设立了3.5家。而房地内参www.BANQ.cn粗略统计，华侨城所有的中介铺头拥有58家，平均每平方公里14.5家/平方公里，是深圳地产中介铺头最密集的区域。

但事实是，南山华侨城并非建筑密度最高的区域、也不是房产供应最多的区域、二手房转让也并非比例最高的区域，这里住家比例比投资客比例更高。那么为什么这里还是集中了如此多的地铺呢？

■炸掉华侨城就可以使深圳经济活动瘫痪

最大中介在华侨城开这么多铺头，关键原因就在于“深圳财富轴心”所具备的财富效应，开个玩笑吧，如果要使深圳的经济活动瘫痪，扔几颗炸弹在华侨城就可以达到目的，因为这里聚集了深圳最多的企业家。

目前，所有中介都实现了以互联网为基础的信息化，原本只能就地拉客，因此扩展为跨地域拉客。盘源成为第二位因素，而客户成为第一位因素。而投资客中，富裕群体占顶端，他们的投资金额大、重复购买行为多，“深圳财富轴心”---华侨城的意义因此突显出来了。

而中介的蜂拥而来，也使华侨城的财富效应因此得到放大，无论是盐田的、还是宝安的、或者是龙岗的豪宅，其二手买家往往就来自华侨城。而客户获取盘源信息往往就在居住附近，华侨城因此成为深圳豪宅客户的集散地，从而吸引了这么多地铺进驻。

■3月收佣6500万

房地内参得到准确消息，那家在华侨城内设立了14家地铺的深圳最大中介，2010年1~3月份的90天里，在本片区达成的交易佣金已经达到6500万，而这些交易涉及的购买标的覆盖了深圳六区的几乎所有豪住区，并不仅仅在华侨城，这里的财富效应之大可见一斑。

华侨城的这种财富效应，当然受益最大的是华侨城地产及华侨城片区，比如其开发的波托菲诺（纯水岸、天鹅堡）一直旺销，而无论订什么价。所以从效果上讲，华侨城已经成为深圳豪宅的交易基地，因此即使位于宝安尖岗山片区的曦城，直接与间接来自华侨城的买家更是数不胜数。

华侨城的这个财富效应，是不是连华侨城地产本身都有有所忽略？而也可以预料，其属下将于2010年面世的香山里、馨苑同样将延续这种现象。同时，有另外一个现象可能应该引起更重要的关注。

■判断华侨城后续投资机会的主要着力点

2010-4-18下午，房地内参www.BANQ.Cn在华侨城天鹅堡隔侨香路对望的智慧广场销售中心采集沙盘资料，一户来自华侨城的4口之家（因为他们没有开车，应该可以判断为波托菲诺的居民）引起了我们的关注，男女主人大概都在40岁上下，孩子大概8～10岁，他们一直关心的是智慧广场的写字楼。

其中男主人似乎已经认出房地内参带着安全帽的负责人，但双方并没有交谈，但这个家庭依然给了我们很多启示。华侨城发展到现在，成为了深圳集中商界、政界、文化界精英以及富豪最多、最密、最高端的区域，4.8平方公里的华侨城现已经成了一个上流的圈子、一张富裕的标签、一面身份的象征，这是深圳其它区域所无法比拟的特征，即使是CBD，集中最多的也是白领。

相对深圳其它主流区域，比如CBD、蛇口、香蜜湖来说，这是华侨城的最个性化的特征，当然这不是否认华侨城的生态、环境、规划，但唯有这个个性化特征，其它区域几乎无法追赶、无法超越、无法模仿。这个家庭的到来，似乎就是判断华侨城后续投资机会的主要着力点，华侨城的后续机会，为什么与精英与富豪挂上了勾？

■华侨城富人就近商务的两种选择

房地内参www.BANQ.cn经常说“招商不如招人”，当华侨城建很好的别墅与住宅区，把精英吸引过来居住，精英们过来居住后，他们的企业也会往这里聚集。因为他们是不太愿意将时间损害在上下班上的，上下班一定要靠近第一居所、或者说第一居所一定要靠近办公地。

不说别的，单说华侨城波托菲诺（包括天鹅堡、纯水岸）108万建筑面积的5000户家庭，以及东方花园的100套别墅，加起来就有5100个富豪、精英居住在此。这5100个富豪，后面隐藏的可不止是5100家公司，而可能是8000家、10000家。

现在这些公司都在CBD、华侨城、和一些工厂区办公，但随着产业转移，纯粹的办公需求越来越旺盛，居住在华侨城的富裕群体，自然地，要让办公地点离自己的第一居所近一些。这有两种选择：1、搬第一居所，但是第一居所的选择余地其实比写字楼还小呢！所以不现实。2、搬写字楼才是可能的选择，但现在华侨城区域写字楼太少。所以，一定要关注类似华侨城北、一路之隔的智慧广场这样的仅有新增写字楼供应。

■华侨城的本与支

按照人际、家际的社会学分类法，华侨城本身及华侨城居民本身，无疑是“本”，而因为华侨城及其居民所引发的商务空间需求，无疑是“支”，这样一来两者之间存在着本支关系、支本关系。这两重关系的厘定，将有助于深圳的投资客们在现有阶段下依然能把握到获取高安全性投资。

就“本”来说，华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，然后搭配部分商业与写字楼。其中住宅总量是600万㎡，商业总量大约35万㎡，而写字楼很少，只有汉唐大厦、华侨城集团大厦，即使加上东方花园综合楼、OCT-LOFT、花样年·香年广场的74613.51㎡，合计也不到18万㎡。

就“支”来说，按照世界银行的分析，在亚洲大约15㎡住宅、必须要1㎡写字楼搭配，这样的区域才有持续发展的生命力。以惯例计算，那么华侨城所需要的写字楼面积为6000000÷15=40万㎡。由此可见，华侨城的写字楼缺口是40-18=22万㎡。这就是华侨城区域内、楼市里的“本支关系”。

■平衡华侨城“本支关系”的唯一新选

同时，由于华侨城处于深圳特区的地理中心位置，公路、地铁交通辐射面很广，因此，除开本区域内的写字楼需求之外，区域之外对于华侨城也存在相当的写字楼需求，这部分按10万㎡计算。

也就是说华侨城市现在的写字楼缺口应该是32万㎡，大家现在去华侨城试着租写字楼看看，根本没有现货供租赁，这就是一个明证。同时，华侨城也正式看重这一点，才规划建设中旅大厦（WOLRMART西南侧草地）、科技大厦（康佳位置）的主要原因。

作为“深圳财富轴心”，华侨城波托菲诺（包括天鹅堡、纯水岸、香山里）、首地容御对于就近写字楼的需求应该引起重视。我们想象一下这样的场景：身价过亿的富豪，无须车辆，轻松走路，就到达自己在以北一路之隔的智慧广场处理公务，这对于解决办公与第一居所之间的距离矛盾、对于平衡华侨城的“本支关系”是否是一个非常不错、而且几乎是唯一的新选呢？

■本支、支本、支支、本本

处于同一片区内--华侨城的豪宅、写字楼其实同一个系统单元中的物业类型，而掌握了资本、财富的豪宅就是“本空间”，因为人是万物的尺度、居住是最本初的人类空间需求。而人的第二层空间需求---写字楼、商业就是“支空间”，豪宅与写字楼的“本支关系”、写字楼与豪宅之间的“支本关系”，豪宅之间及写字楼之间的是“支支关系”。

上述对本支关系的论述其实已经非常清楚了，华侨城的“本空间”豪宅、对于“支空间”写字楼基本具有硬性需求。而支本关系，则可以如此理解，当智慧广场缓解了这里的“支空间”紧缺的矛盾，那么这里的“本空间”价值将得到进一步巩固和提高，智慧广场的存在将有利于提升周围豪宅的销售表现及价值，反过来有进一步体改委智慧广场的身段。

而就“支支关系”来说，华侨城的“本空间”豪宅之间，目前已经形成了不同档次的序列关系，豪宅“支支关系”已经表现出从小户、到高层、到别墅的全系列供应，比较完善。而写字楼的“支支关系”，原本只有盛唐大厦、香年广场等等少有的写字楼供应，量不足、产品线不够丰富，因此写字楼的“支支关系”有待于尽快改善。

■巨大地利，不可错过：何称商务帝标？

总而言之，华侨城不动产的“本支关系”上，写字楼需求会快速放大，即将进入其史上最蓬勃的发展阶段。“支本关系”上，只有区域写字楼的供应与产品线、档次得到提高，这里的“本”才能得到巩固和再次跃升，从而巩固“本、支”双方的整体竞争力。而在同类的“支支关系”上，写字楼的供应与档次也应该提高、产品线应该尽快丰富。

深圳市都会城市研究院2010年4月出台了《深圳侨香路总部商务产业带规划研究策略建议报告》，提出了“增心改点”策略、具区域价值的战略性节点地区、福田中心饱和侨香路总部商务产业带应运而生、中央生态商务区CEBD+总部经济集聚区HEAD等侨香路的“一中轴、双十字”未来规划等，这其实就是希望在“支支关系”上作出突破。

房地内参www.BANQ.Cn在经过近5小时的考查，将华侨城的智慧广场定义为“领先20年的‘商务帝标’”，其实就包含了上述本、支关系的含义。作为深圳容积率与密度最低的写字楼、及全城唯一低密度豪宅式商务空间，智慧广场可以给所有到现场看过的人以同样的感受。这样的一个体量上并不大的商务项目，还将深圳的商务物业的发展水平提高到了全新的高度，华侨城的综合优势因此得到充分提高。而对于投资客来说，生态商务、花园商务、豪宅商务、小区商务成就的商务新文明态，紧邻“深圳财富轴心”的地利，同样也提供了目前依然高安全性的投资标的物。