导读：
■跨度近5年的回味
一、跨度近5年的回味
二、其两期各自的规划指标
■超优唯一性：深圳不过5个、关外仅此绝无
一、鸿荣源“宝中”豪宅收官之作：熙龙湾2期仅剩尾盘
二、宝中景观第一盘
1、一线海景第一盘
2、城市核心地带最好的视野：山、海、园、岛立体景观
三、宝中车户比冠军是熙龙湾：亚军也是鸿荣源项目
四、0.35：熙龙湾是宝中泛容积率最大赢家
五、宝安层高之冠：房间净层高3.20米
■高豪的最强爆发力
一、四地铁途径
二、地铁线密度深圳季军、地铁站深圳亚军
三、紧邻CBD商业核心：商务与租赁是正相关关系
■熙龙湾2期价势判断：从香港到深圳的高豪强爆力
一、300米以内地铁口随便挑
二、香港高层豪宅的冠亚军
三、地铁口+城核+景观资源=深圳强爆力高豪
四、熙龙湾2期价势判断
正文：

■跨度近5年的回味

一、跨度近5年的回味

2010-4-26，距离房地内参www.BANQ.cn最早一次考查鸿荣源·熙龙湾工地已近5年。当天下午16：30~17：50，我们再一次来到总占地117367.12㎡、总建面511262.83㎡的鸿荣源·熙龙湾，此次的目标不是已经入住的1期，而是仅剩尾盘的2期。

鸿荣源·熙龙湾是由1期东地块N23、2期西地块N10两宗地组成的总体统一、又相对独立的豪宅大盘，总容积率3.19，户型比为：3房2厅2卫10%、4房2厅2卫50%、5房2厅3卫20%、复式15%、花园洋房5%。

项目4房以上的套型合计占比90%，是以纯大户为主要居住功能的社区，此类产品也是未来的稀缺。

二、其两期各自的规划指标是：

1、1期东地块N23地块数据为：

占地69783.53㎡；容积率3.19；计容面积222780.09 ㎡，其中住宅180326.21㎡、商业12811.48㎡、办公20652.20㎡、幼儿园1843.93㎡（9班，占地2400㎡）、会所146.27㎡；不计容面积73125.56㎡、赠送面积22947.80㎡；总户数990户；建筑覆盖率28.3%；停车位1742辆；其中地面90辆、半地下976辆、地下车库676辆。

2、2期西地块N10地块数据为：

占地47583.59㎡；容积率3.0；计容面积141818.40㎡，其中住宅123481.40㎡、商业15512.89㎡、幼儿园1500㎡（6班，占地1900㎡）、会所1324.11㎡、不计容面积45501.97㎡、赠送面积15893.54㎡；总714户；建筑覆盖率：28.8%；停车位1125辆，其中地面60辆、半地下640辆、地下车库425辆。

■超优唯一性：深圳不过5个、关外仅此绝无

一、鸿荣源“宝中”豪宅收官之作：熙龙湾2期仅剩尾盘

熙龙湾是鸿荣源在宝中的第4个住宅项目，之前的是尚都、西岸观邸、西城上筑。鸿荣源在宝中还有在体育馆以西的一个小户型项目，本项目是鸿荣源在宝中的豪宅收官之作。此后，区域内占地99390.04㎡，建面308100㎡的A004-0100商业中心项目将在年底动工、以及体育馆小户项目，将为宝中最大供应商鸿荣源在宝中内的开发划上圆满的句号。

二、宝中景观第一盘

1、一线海景第一盘

按建筑规模计，鸿荣源·熙龙湾总体是宝中第二大盘，规模仅次于深业新岸线。
其2期地处1期以东，珠江口以北400米处，位居新安一路与与兴华路交汇点。

2期是鸿荣源·熙龙湾中距珠江入海口最近的位置，扼守着珠江入海口深圳沿线城区段最关键位置，是宝中一线海景物业的第一大盘，同时也是位置最佳、靠海最近、品牌形象最佳、发展商实力最强的项目。

2、城市核心地带最好的视野：山、海、园、岛立体景观

北侧是宝中的城景，未来以鸿荣源328000㎡购物公园为核心，宝中最繁华的景观就成为熙龙湾的背景。

南侧、西侧则是山、海、园、岛立体景观，南侧海天路，以及海澜路，与海之间是未来的学校。南侧距珠江口海面约400米，永久性看山、看海、看公园、看岛屿，在城市核心地带，这几乎是最好的景观了。

东侧是河流及前海中心新规划区域，未来深圳最大的地铁枢纽就在这里，1#、5#、11#、深港机场连接线就在这里换乘。

三、宝中车户比冠军是熙龙湾：亚军也是鸿荣源项目

鸿荣源·熙龙湾总户数为1704，停车位共有2867个，车户比为1.7:1，而鸿荣源·熙龙湾2期，总714户、停车位1125辆，车户比1.58：1。无论哪一期，其车户比在宝中是排在第一位的。宝中其余典型项目的车户比依次为：

鸿荣源·尚都1.29：1→深业·新岸线1.19：1→金泓·凯旋城1.13：1→金成时代1.05：1→天悦龙庭1.02：1→鸿荣源·西城上筑0.88：1→宏发·领域0.87：1→鸿荣源·西岸观邸0.84：1→君逸世家0.82：1→新锦安雅园0.82：1→幸福海岸0.74：1→丽晶国际0.63：1。

对比即可发现，鸿荣源·熙龙湾车户比超过第二名达32%，而且冠军、亚军全部都是鸿荣源的楼盘，可见比较起来，鸿荣源在公共配套上更愿意下本钱，这或许是鸿荣源项目市场表现更出色的主要原因吧？

车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

四、0.35：熙龙湾是宝中泛容积率最大赢家

“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

泛容积率越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。泛容积率低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。

容积率是小家概念，而泛容积率则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说，“容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查也。

鸿荣源·尚都由于就在宝安体育场边上，因此，其泛容积率极低。现在的鸿荣源·熙龙湾，由于就在占地54万㎡的宝安中心广场以及景观主轴边上，其东新岸一路及河流、绿化隔离带，南面就是中心及海滨公园，其实东、西、南三面都实际是未来业主们茶余饭后的休闲场所，就是楼下的广场、绿地，成为业主生活的一部分，泛容积率只有0.8（仅考虑宝安中心广场以及景观主轴），或者更低0.35（考虑上海滨公园及绿化隔离带）。

五、宝安层高之冠：房间净层高3.20米

经过现场测量，鸿荣源·熙龙湾2期的高层房间净层高3.20米，这在住宅中甚至整个深圳也是很少见的。而国家要求的设计层高是不低于2米4，也就是说，本项目的层高，比国家标准高出80公分，高出幅度达到25%，整个户型内部的空间感得到了彻底的改善。

■高豪的最强爆发力

一、四地铁途径

房地内参www.BANQ.cn资料显示，1#、5#、11#、深港机场连接线等四条地铁途径本区域。宝安中心站为1#、5#地铁的换乘站。1#线从深圳宝安国际场到罗湖口岸，沿线经过南山、福田、罗湖、并且可以直接转乘2#、3#、5#、4#、7#、9#线等地铁。

5#地铁从前海湾站出发，沿线经过宝安、西丽、龙华、布吉、罗湖最后折向大剧院站。11#地铁连接机场与福田中心区，是穗莞深城际高铁的深圳市内段。之外还有深港机场连接线途径本区域。

二、地铁线密度深圳季军、地铁站深圳亚军

1#、5#地铁宝安中心换乘站位居鸿荣源·熙龙湾西北580米处，1#地铁新安站位居本项目东北240米处，5#地铁临海站位居项目南面230米处、宝华路站位居项目以东200米处。而11#地铁则途径鸿荣源·熙龙湾北侧的兴华路。

在珠江、宝华路、新湖路、新安一路围合的89万平米区域中，有4条合计4.3公里地铁途径，里程分别为：1#地铁1174米、5#地铁1650米、11#地铁980米、深港机场连接线500米。

如此房地内参可计算出区域地铁密度为4.83公里/平方公里，地铁密度之高，仅次于深圳中心南区、东门区域，位居深圳第三！而地铁站则拥有4个（不含不确定性的11#地铁），地铁站密度为4.5个/平方公里，仅次于深圳中心南区，位居深圳第二。

三、紧邻CBD商业核心：商务与租赁是正相关关系

鸿荣源·熙龙湾整个社区北侧和西侧底层为商业，形成了两条商业街，商业街与项目的国际西岸大厦互连。项目一期商业面积为12811.48㎡，二期商业面积为15512.89㎡，商业总面积为28324.37㎡，凭这近2.8万㎡的商业，不但能够满足项目自身，同时也将为项目周边居民服务。

从片区上来讲，以上只是冰山一角，在项目北就是鸿荣源328000㎡的购物公园，集购物、饮食、休闲于一体的大型高档商业项目，商业、人流、租赁，关系其实很简单。

■熙龙湾2期价势判断：从香港到深圳的高豪强爆力

一、300米以内地铁口随便挑

而且，4个地铁口中，除宝安中心站距离鸿荣源·熙龙湾在500米开外之外，其余三个地铁站均在300米以内，东、西、南三面的三个地铁站将本项目完全包围起来，使本项目拥有了最佳的地铁出行条件。

在鸿荣源·熙龙湾2期的南偏东约10°的方位，大概740米处就是深圳最大的地铁枢纽--前海湾站，在这里1#、5#、11#、深港机场连接线在这里交汇，也将辐射到本项目。地铁线密度、地铁口密度之高，将为鸿荣源·熙龙湾带来强大的爆发力。

二、香港高层豪宅的冠亚军

在香港，大盘太古城因为拥有地铁口之利，至今旺盛超过10年。2009年香港销量最旺的两大豪宅出自香港九龙地铁站：君临天下和天玺。君临天下共交易526套，总值97.71亿，其套均总价为1857.6万。排在第二名的是九龙站天玺，交易479套，总值93.81亿，其均价为1958.4万。

地铁形成环线与换乘网络后，运量大、时点准时、耗时标准化等特点，将吸引众多客流，因此在每个地铁口都会形成集中客流，单是一个地铁站就已经成就了香港两大豪王，就更不用说周围4大地铁站口了。

香港的君临天下和天玺，距离其右侧的弥敦道仅有800米远，步行路程不超过10分钟，而在弥敦道的两头和中间共分布了3大地铁站，因此，位于九龙站的君临天下和天玺在3分钟内即可达到弥敦道，两个楼盘具有地铁、海景、闹市三重资源。

三、地铁口+城核+景观资源=深圳强爆力高豪

其实无论普宅、还是豪宅，其实都是人的生意，而就城市豪宅而非郊区来说对于地铁是依赖和欢迎的。这一点与鸿荣源·熙龙湾2期非常类似，本身居闹市核心，其北面是总建面接近40万平米的鸿荣源商业中心，拥有三个近地铁站与两个稍远地铁站，拥有一线海景。

商业中心与地铁的强大爆发力结合起来，能够造就香港的冠亚军豪宅，当然这种规律也将在深圳得到体现，其强爆力将使鸿荣源·熙龙湾2期在未来被作用于其强爆力。而纵观整个深圳，具备如此强爆力的高层豪宅，仅在5个以内，在整个宝安及龙岗组成的关外，则仅有这一个。

四、熙龙湾2期价势判断

无论投资客也好、自住客也罢，目前面临的都是同样的问题：在泡沫化时代里，最大的泡沫是货币本身，因此除开保证生活的起码现金，其余现金应该尽快更换为泡沫更小的资产，将钱转变为投资是最佳选择，拥有货币的人在5年之后将成为绝对的输家。

占据城市核心地段一线海景之地利、拥有地铁+商核的强爆力、以及产品本身在众多指标上的超优之处，是熙龙湾2期取得如此快的销售速度，以及取得关外高层豪宅最高售价的关键的基础性原因。

就熙龙湾2期来说，房地内参www.BANQ.cn认为凭借其地利因素、齐备配套、产品素质，其已具备了顶级资产的高唯一性，是抵御货币贬值、获得高安全性及保值增值性的超优去处，至于调控带来的阶段性波动，理应以时间去克服。请别忘记，深圳具备同等条件的高层豪宅物业不过5个，在关外则仅有绝无！

熙龙湾在宝中