■前言

这是一场别开生面的投资者交流会，步入会场前，一个个大小不一的用废旧材料制作的绿色立方体吸引了与会者的注意力，绿色立方体代表什么？空间、结构、环境……事实上，这个绿色立方体，是招商地产赠送给社会的绿色礼包。

26年来，招商地产坚持不懈地走绿色地产之路，不断为公众提供优质的绿色生活空间、为社会承担公共责任、为股东回馈丰厚收益，三个不同纬度的贡献，不仅包含了绿色技术，更包含了诚挚的绿色理念。

■2009年总资产478.97亿、土地总储备量997万平方米

4月19日，招商地产2010年绿色主张暨投资者交流会在蛇口南海意库隆重举行，30多家机构投资者和全国16个城市的50多家媒体受邀前来参加。招商地产董事总经理林少斌，副总经理贺建亚，财务总监黄培坤，副总经理胡建新、王立等高管出席了会议。
     
据4月20日公布的年报显示，招商地产去年总资产达到478.97亿，同比增长28%；净资产达到162.79亿，同比增长9.53%；营业收入101.38亿，同比增长183.72%；营业利润22.75亿，同比增长76%；净利润16.44亿，同比增长33.93%；每股收益0.96元。公司最近3年营业收入复合增长率达到35%，2009年同比增长了183.72%；最近3年房地产开发业务复合增长率达到47.8%，2009年增长了337%。
      
去年招商地产在全国一共获得了6块地，目前公司土地总储备量达到997万平方米，土地储备的权益面积683万平方米，其中商业地产占20%，80%是住宅用地。

■净资产列A股上市房企业第三、今年将从容应对新“国10条”
      
基于在资本市场的成功运作，招商地产近年资本规模快速增加，目前净资产达到162.79亿，已跻身A股房地产业上市公司的第三名。对于2009年销售取得全面开花结果的理由，董事总经理林少斌表示归结于三点：成本能力、营销能力、服务能力。

其中包括四阶段的控制体系，逐级降低成本的目标，以及推出“郁金香行动”提高客户服务品质等。关于国务院刚刚出台的国发10号文的10条新措施，林少斌认为这是正常的经济周期的一种调控。

“一方面房地产企业在2009年的销售普遍超过预期，现金流充裕，多数房企能够应对这场政策带来的市场变化；另一方面，由于上一轮金融海啸使得不少房企减少了开工量，在需求尤其是刚需巨大的供求关系下，今年上半年将维持供小于求的状态，下半年将增加开工量，我们判断全年房价是相对稳定的，一线城市的销量再创新高的可能性不大。此外，建筑周期、城市化进程、人口红利等，会使房地产行业在相当长的时期内得到稳定发展。”林少斌如是判断。

■70个在建项目24个销售项目、力争4年再造一个招商地产

2010年招商地产应对市场变化的策略主要有五点：第一是积极审慎、持续经营获取土地，择机进入二、三线城市；第二是建立均衡发展的财务模型，提升财务管理和资金保障能力；第三是全面建设“绿色公司”；第四是继续全面提升核心的能力；第五是打造具有代表性的城市商业综合体。

今年，招商地产也将进一步扩张，目前在全国10多个城市有70个在建项目、24个销售项目，其中深圳今年在售将售的就有兰溪谷二期、兰溪谷国际公寓、花园城五期、澜园、观园、雍景湾以及和华侨城地产合作开发的曦城。据介绍，今年计划的新开工面积达290万平方米，竣工面积达170万平方米，销售额力争达到150亿。
  
历经26年的精耕细作，招商地产已经形成了自身的竞争优势：动态优化的全国战略、稳健均衡的资产组合、绿色地产技术的领先和实施、社区综合体开发经验和实力雄厚的股东背景。2010年该公司将以2009年为基数，争取4年内实现公司净利润翻一番，再造一个招商地产。

■招商模式：产居互动、社区综合开发

作为成功的开发商，招商地产以产业、居住互动为核心的社区综合开发模式，形成了社区内功能丰富又相互支撑，具有高度自我调节能力的区域性社会生态系统。

在“动态规划、均衡发展、合理布局、功能互补、规划先行、有序开发”的开发准则下，招商地产针对位于不同区域、不同社区定位要求，在有限的生态资源条件下合理规划布局和开发，满足居住、产业、商业、交通、信息网络、教育、公用事业完善、娱乐、文化设施等生活功能要求。
 
招商地产在完善城市功能、改善居住环境、保护自然生态等各类目标协同下，同时达到两项效益追求：一是追求经济效益最大化，最大限度挖掘土地利用价值提升房地产附加值，使招商的物业价值同比具有更高的价值认同。二是追求社会效益最大化，促进社区内居住与产业之间的良性互动和有机结合，创造区内生活和工作的高效率与高品质，为社区居民带来生活和工作上的多样性和便利性，形成人与自然和谐的社区氛围。

一、合理布局 有序开发

招商地产尊重自然与人的居住需求，形成环境改造与生活配套建设先行，保护社区山海资源又尽量提高商品住宅性能，继而形成片区开发规模。相继开发建设了半山豪宅片区、后海滨海社区、花园城商业中心街区、新时代广场商务区以及海上世界滨海休闲片区等。

二、家在情在 温情和谐

招商地产关注社会发展、关注邻里友爱，努力推动社区文化建设，在所有社区内形成和谐、健康、具有深厚邻里亲情的社区氛围，并积淀为具有强烈归属感的“家在情在”居住文化。

三、500米半径·5分钟生活圈

500米半径，将所需一切圈在5分钟步行范围内，把教育、公交系统、公园、超市、商业街、银行、餐饮、健身会所等配套在业主离家出行的5分钟内，实现了居住区的“区内共享”，以节约时间，创造高质量、舒适的生活。

经过了长期的积累，招商地产积累了大面积园区综合开发的经验，擅长住宅、别墅、公寓、写字楼和科技厂房等产品的开发，成功开发了深圳蛇口地区，建立了包括花园城时尚社区、火炬创业园科技社区、海上世界国际社区等在内的多个大型商务社区。公司未来还将在其他适当的区域积极推进园区开发模式的复制和推广。

■绿色地产：低碳生活、打造人居典范

一、行业内首倡“绿色地产”

昔日的蛇口，一片荒滩野岭……通过招商地产持续近30年的开发，蛇口成为一座园林新城，绿化率居全国之首，达47％。

上世纪80年代，招商局蛇口工业区原董事长袁庚提出“将蛇口建设成最适合人类生活的地方”，上世纪90年代，招商地产进一步提出“建设山海间的绿色家园”，2002年，招商地产首倡“绿色地产”发展道路。在26年的发展历程中，招商地产始终坚持独具特色的绿色地产开发体系。

迄今，招商地产不仅在专业领域里获得多项殊荣，而且连续举办了六届“中外绿色地产论坛”活动。尤其是2009年7月7日在印度首都新德里举行的联合国人居与环境大会上，招商地产开发的广州金山谷项目获得联合国人居署颁发的联合国HBA“人居最佳范例奖”，本届大会上全球仅有5个项目获此殊荣，金山谷项目是我国惟一的获奖项目。

二、连续举办六届中外绿色地产论坛

2004年：首届中外绿色地产论坛——可持续发展的理论与实践
2005年：第二届中外绿色地产论坛——绿色社区·和谐家园
2006年：第三届中外绿色地产论坛——绿色建筑·循环经济
2007年：第四届中外绿色地产论坛——绿色实践·城市再生
2008年：第五届中外绿色地产论坛——绿色开发·城市更新
2009年：第六届中外绿色地产论坛——绿色新城·低碳发展

今年招商地产再次倡导“绿色低碳生活”，先后举行了“童子军植树节”、“为地球熄灯一小时”、“我的低碳生活征文”等活动，将绿色理念付诸日常细节生活中。

三、社区绿色开发典范

1、深圳·南海意库

在拥有众多旧厂房的蛇口工业区，如何改造旧厂房使之既能重新使用又能提升城市整体形象，这是二十多年来招商人在社区综合开发中的一贯追求。

被习惯称为“三洋厂区”的六栋四层建筑，是改革开放最早的引进外资的厂房之一，在经过招商回购、改造之后，运用大量的现代化绿色技术，延长了使用寿命，美化了建筑外观，并成为深圳创意产业园的二期基地，带动了城市新型产业发展，成为深圳新的经济增长点，也成为了老建筑改造的典范之作。

2、深圳·泰格公寓

高层建筑的节能问题一直是技术上有待提升的难题，如何在提高人口居住率的同时减少能耗，招商人找到了答案。

在深圳泰格公寓项目中，招商地产大量运用了节能节水技术，使用太阳能、分质供水系统、环保涂料、LOW-E中空遮阳玻璃等技术，有效节约不可再生资源，实现住宅消费在经济效益与生态效益上的契合。

3、广州·金山谷

金山谷所努力打造的，是一个低能耗的社区，一个生态的社区，一个倡导健康生活方式的社区。

2003年底，招商地产拍得了位于广州番禺的金山谷地块。从对生态足迹的研究，到“一个地球生活”的十项原则；从提出可持续发展行动计划纲领，到金山谷绿色价值链获联合国人居署颁发的联合国HBA“人居最佳范例奖”……这里，每个细节的背后，都有一个绿色的故事：为保护山林而修改规划，公司的办公楼是用一栋三层楼的旧厂房改造而成。气派壮观的客户接待中心，也是已经使用了近十年的旧建筑。

4、天津·西康路三十六号

对原生态的尊重与融合思想，始终贯穿于招商地产每个项目的设计理念之中。

在天津西康路三十六号地块上，那百余株的成年大树，枝繁叶茂，郁郁葱葱，成为本地最稀缺的自然风景，面对这些成长了数十年的生命，招商地产清晰地认识到其具有远大于建筑的价值。在大树中间“种”房子，让建筑的主人，拥有自己的城市绿阴。这是建筑对自然的妥协，也是一个百年企业社会责任感的写照。

5、重庆·江湾城

周全的项目设计方案分析，将建筑和谐融入城市的规划，也使江湾城成为山城水岸的标杆。

在重庆江湾城的项目规划中，考虑到重庆人的生活习惯，为求通风性与私密性俱佳，招商地产增大了庭院的设计面积，引山涧之水，造了一个人工湖，架空沿江建筑的首层，让江风吹入庭院，同时还对江、山、周围的建筑做了多种轮廓线分析，将小区融入到重庆的整体城市环境中。

6、深圳半山·兰溪谷

建筑因境而生。“生活在城市，居住在山间”的感受在招商的项目中得到体现，以满足城市人对自然的追求。

在蛇口的半山·兰溪谷，有条主通道横穿整个小区，一直延伸到大南山脚下，建设者们在这里修建了登山口，拾级而上便直接可登山眺望不远处的大海。道路的两旁每隔一段距离就有一个小凉亭，在大山的绿丛中错落有致地散落着，行走于其间，时常还能听到山涧溪谷潺潺的流水声。尤其在半山·兰溪谷二期的建设中，招商地产在其中央庭院修建了一条蜿蜒的步道，且能让自行车在小区和步道内任意骑行。

7、苏州·依云水岸

不讲求投资回报率，希望呈现的是和谐、舒适、符合城市发展规划的有归属感人文社区，这正是百年招商社会责任感的传承。

招商地产在竞得苏州第一块开发用地后，首先考虑的是能否降低容积率。招商人在对项目做了反复、充分调研后发现，依云水岸更适合建成低密度、低容积率的社区，虽然这会增加开发的难度，但如果能提高居住的舒适度，保证社区品质的话，招商地产希望即使舍弃自己的利益也要尽善尽美呈现依云水岸。

8、天津·钻石山

钻石山不想也不能掩盖“水滴”的光芒，更不能因为商业利益在形态上给“水滴”抹黑，惟一能做的便是努力建成与其风格协调、相得益彰的模样。

在钻石山项目的对面，有一个天津地标性建筑——“水滴”形的奥体中心，并有天津体育学院、水上公园分布在周围。周边建筑的格局偏低矮，地域开阔，奥体中心独特的造型和承载的使命使之成为了该片区无可争议的中心。于是，大疏大密的规划思想产生了——让靠近“水滴”的房子矮下去。低矮的建筑隐设于树林之中，不去遮挡“水滴”的秀美。而让远处的房子高起来——150米。为了与“水滴”造型的体育馆取得形式上的统一，通过控制建筑平面外形的进退，设计了大面积具有现代感的竖向连续凸窗，形成了独特的“冰凌”造型，与体育中心这个“水滴”相呼应。

■2010新品一览

一、住宅类新品24个

1、深圳·兰溪谷国际公寓
项目定位：大型高尚山海生态住宅
绿色技术运用：场地生态保护、复层绿化、照明节能设计

2、深圳·澜园
项目定位：欧式风情顶级住宅
绿色技术运用：可再生能源利用、人工湿地、景观用水系统规划

3、深圳·观园
项目定位：生态湖堤谷地生活的乡居社区
绿色技术运用：绿化景观技术、水系观规划、低能耗设计

4、深圳·招商花园城五期
项目定位：居家型精致住宅小区
绿色技术运用：本土植物、场地生态保护、透水地面

5、深圳·雍景湾
绿色技术运用：场地生态保护、风环境合理布局、建筑遮阳

6、广州·金山谷
项目定位：拥有卓越景观资源优势的高尚生态社区
绿色技术运用：树木留存与补偿措施、冷巷技术、太阳能光热

7、佛山·依云水岸
项目定位：现代简约、经典的高档豪宅
绿色技术运用：景观用水规划、可再生能源利用、本土植物

8、佛山·依云上城
项目定位：高品位的舒适高尚住宅
绿色技术运用：声环境优化、绿化景观设计、节能综合指标设计

9、珠海·招商花园城
项目定位：居家型精致的品牌住宅小区
绿色技术运用：可再生能源利用、本土植物、景观用水规划、

10、上海·雍华府
项目定位：高端精品豪宅
绿色技术运用：声环境优化、复层绿化、景观用水规划

11、上海·南桥一号
项目定位：自然和谐社区
绿色技术运用：声环境优化、复层绿化、景观用水规划

12、上海·海湾项目一、二、三期
绿色技术运用：场地生态保护、风环境合理布局、建筑遮阳

13、上海·海廷项目一、二期
项目定位：西班牙风情的阔院纯独栋别墅社区
绿色技术运用：双层中空玻璃、本土植物、屋顶保温板

14、南京·依云溪谷四期
项目定位：低密度生态高尚豪宅区
绿色技术运用：风环境合理布局、建筑遮阳、照明节能设计

15、苏州·小石城
项目定位：生态运动的现代风情社区
绿色技术运用：社区资源共享、声环境优化、绿化景观技术

16、苏州·雍景湾一期
项目定位：现代简约的新东方主义别墅社区
绿色技术运用：自然通风优化、复层绿化、透水地面

17、北京·公园1872一、二、三期
项目定位：波士顿新英格兰风格的国际化公园豪宅
绿色技术运用：室温调节和热量计量、照明节能设计、场地生态保护

18、北京·立水桥项目
绿色技术运用：保温隔热技术、建筑遮阳、可再生能源利用

19、天津·钻石山
项目定位：健康生活高雅品位社区
绿色技术运用：非传统水源水质保护、雨水分散处理、绿化维护

20、天津·靖江路项目
项目定位：精致豪宅的天津新古典人居代表作
绿色技术运用：非传统水源水质保护、雨水分散处理、绿化维护

21、重庆·江湾城二、三、四期
项目定位：最具代表性的高品质滨江社区
绿色技术运用：保温隔热技术、建筑遮阳、可再生能源利用

22、重庆·招商花园城一期
项目定位：居家型精致的品牌住宅小区
绿色技术运用：本土植物、场地生态保护、透水地面

23、漳州·招商花园城一期
项目定位：居家型精致的品牌住宅小区
绿色技术运用：本土植物、场地生态保护、透水地面

24、漳州·假日365项目
项目定位：联排、酒店公寓
绿色技术运用：自然通风优化、复层绿化、透水地面

二、商业类项目7个

1、深圳·蛇口海上世界片区项目
项目定位：“国家级绿色达标”城市综合体。集酒店、办公、购物中心、休闲公园、会议展览、商务公寓于一体，具有山海风情的滨海休闲城市综合体，是深圳15公里滨海休闲长廊的起点。配套有国际级滨海写字楼、超五星级酒店、滨海风情商业、工业设计博物馆、滨海国际住区及公寓、国际教育学校、疗养保健中心、滨海风情岸线、滨海休闲广场等。

2、广州·金山谷社区配套商业
项目定位：配套设施完善，倡导生态建筑设计。
绿色技术运用：建筑隔热功能、综合遮阳、自然通风器、中水系统、人工湿地系统、太阳能系统等多项绿色技术。

3、南京·G67项目
项目定位：拥有稀缺山景资源，项目充分体现历史人文概念。
绿色技术运用：运用太阳能光热一体化、透水地砖、变频供水、外遮阳等多项绿色技术。

4、北京·立水桥配套商业项目
项目定位：包揽西南奥林匹克公园及西山景观，拥有高尔夫精品酒店/会所配套，沿河形成“in-and-out”式的商业步行街。

5、天津·钻石山配套商业项目
项目定位：集中体现聚合、地标、前瞻设计原则，打造城市代言地标住区。

6、成都·圣灯项目
项目定位：写字楼、服务式公寓及配套商业，体现新古典主义风格。
绿色技术运用：雨水收集、中水回用、人工湿地、透水地面、节水洁具、平衡式节能电等多项绿色技术。

7、重庆·弹子石项目
项目定位：高端城市综合体项目，拥有高端酒店、写字楼、休闲商业街区、法国水师兵营、集中商业和品牌旗舰店等配套。