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行业观察
五一,吾意:《2010“国十条”新政分析》

作者:房地内参 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-04-30 09:49:54点击8809


        注:本分析报告是房地内参www.BANQ.cn在2010-4-18出台的、为企业客户服务的增值报告。现在发表其节略部分,作为5-1节给大家的礼物,俺们的心意--吾意!

导读:
        一、汇总中央政策为八类,以影响由大到小排列:
        1、住宅去投资化:首付与利率大升、杆杠效应大降
        (1)首套房贷首付提高50%。
        (2)二套房贷首付提高150%、利率提高47%。
        (3)三套及以上房贷可停贷。
        2、微观管制:事实限购
        (1)跨地购房只能一次付。
        (2)政府可临时性限购。
        3、民生、商品分道:保障及中小户占7成、今建580万套
        (1)各地保障房、棚户区改造和中小套型普宅用地不低于用地供应总量的70%,并优先供应。
        (2)全国要确保完成2010年建保障房300万套、棚户区改造280万套的任务。
        4、打击投资长效措施:出台房产保有税
        5、调控目标行政化:省级政府负总责、城市政府抓落实
        6、改革土地出让制度
        7、只能按备案价格销售、杜绝挤牙膏销售法
        8、房价统计改革,实现分类发布
        二、中央已够严:因此深圳本土政策不会超出要求
        1、阶段性三套限购;
        2、行业检查结果与城市更新计划挂钩;
        3、加大土地供应及保障房供应;
        4、村民房改造放缓。
        5、禁止强行合拼销售。
        三、中央政策推测
        1、先速效再长效的路径安排:目的在于住宅去杠杆化
        2、中央调控政策储备
        3、出重拳的基础与背景
        四、趋势与对策
        1、行业趋势把握
        (1)去投资化,将大幅缩减住宅需求
        (2)低端住宅的影响大于高端市场
        (3)一线楼市所受影响大于二、三线楼市
        (4)量缩到价跌需要大概2个月
        (5)压力顺序
        (6)极端政策对于真正投资客来说反而是利好
         2、企业应对建议
        (1)、本轮调控将是周期性的
        (2)、除个别地王外,其余土地在三年之后将获取更大溢价
        (3)住宅应增加分期、缩小规模、延缓节奏,适度增加二、三线市开发量
        (4)加大商业开发份额、增加持有商业比例、积极准备参与代建代管
        (5)深圳创富效应之大,决定了真豪宅空间广阔
        五、分析后粗测
正文:

        2010-4-17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国十条)下发,结合三天前的2010-4-14国务院常务会议作出的决定,十年来对房地产市场负面影响重大的调控政策出台,各地也即将出台配套措施。

        一、汇总中央政策为八类,以影响由大到小排列:

        1、住宅去投资化:首付与利率大升、杆杠效应大降
        (1)首套房贷首付提高50%。
        对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
        (2)二套房贷首付提高150%、利率提高47%。
        二套房贷首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这是自1998年正式在中国全面推进按揭贷款以来的最高记录。
        (3)三套及以上房贷可停贷。
        大幅度提高首付款比例和利率水平。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
        (4)影响分析:高档及普宅由投资引起的上涨压力归零,疯涨期已结束,一旦供应量开始放大,房价将跌20%左右。但是真豪宅受影响非常小。(1)首付提高到5成及以上,比最早的20%提高了150%,投资杆杠效应缩小75%,投资与投机客将大规模地撤出住宅市场。(2)住宅按揭成本上涨57.1%以上:(1.1-0.7)/0.7=57.1%,进一步降低了住宅的投资价值。(3)商铺、写字楼就不受此影响,无论是第几套,都可以享受到优惠。租赁回报更高的商铺、写字楼的吸引力就会比住宅大100%以上,因它们的租赁高了100%。

        2、微观管制:事实限购
        (1)跨地购房只能一次付。
        对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
        (2)政府可临时性限购。
        严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方政府可采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
        (3)影响分析:地方政府在短期内将积极表态并实施,但长期来看,限购不会受地方政府欢迎。

        3、民生、商品分道:保障及中小户占7成、今建580万套
        (1)各地保障房、棚户区改造和中小套型普宅用地不低于用地供应总量的70%,并优先供应。住房价位、套数、面积、保障房配建比例及开竣工时间等要纳入土地出让合同。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加廉租房、经适房和限价房供应。
        (2)全国要确保完成2010年建保障房300万套、棚户区改造280万套的任务。住建部抓紧制定2010-2012年保障房建设规划(包括棚户区、政策房),2010年7月底前公布。
        (3)影响分析:按每套房解决三口人居住,也即是两年后这部分供应将解决1740万人的居住问题,基本相当于中国每年新增的城市化人口,数量巨大。民生房与商品分实现分道,未来商品房可能更多面向改善性需求、豪宅需求。

        4、打击投资长效措施:出台房产保有税
        (1)增加持有成本。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,做好土地增值税征收管理工作,对定价高、涨幅快的项目进行重点清算和稽查。
        (2)影响分析:持有环节开征,不但将加大房产持有个体的持有成本,对于建成日久又没有卖掉的房子,房企的成本也将增加,不排除真正实行后,房企为快销而做价格文章。

        5、调控目标行政化:省级政府负总责、城市政府抓落实
        (1)政治挂帅。稳定房价和房保工作实行由省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制。住建部加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进房保工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
        (2)、影响分析:既然政治挂帅,也就意味着不允许有过多经济考虑。

        6、改革土地出让制度
        (1)土地出让体制改革。各地及时制定并公布以住房为主的供地计划,并切实落实。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。依法加快处置闲置用地,收回的闲置土地优先用于普宅建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式,抑制住宅地价非理性上涨。
        (2)影响分析:行政公关、技术公关的重要性大大增加。

        7、只能按备案价格销售、杜绝挤牙膏销售法
        (1)必须一次推售、以备案价售。对取得预售许可或办理现房销售备案的项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按申报价格对外销售。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房企,要曝光和处罚,问题严重的要取消经营资格,追究违法违规人员的责任。各省(区、市)政府要对本地区房企经营行为进行一次检查,及时纠正和处理违法违规行为,检查处理结果2010年6月底之前报国务院。
        (2)影响分析:短期肯定是严格执行,长期看后无人过问的可能,检查的成本太高。

        8、房价统计改革,实现分类发布
        (1)规范数字游戏、避免结构性影响。各地及时公布住建计划和住地供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要发布能反映不同区位、不同类型房价变动的信息。
        (2)影响分析:停止发布个盘销售数据,其实加重了信息不对称。

        二、中央已够严:因此深圳本土政策不会超出要求

        而由于国家出台的措施已经非常严厉,因此判断深圳不太可能出台更严厉的措施,但是以下配套政策将很快出台:

        1、阶段性三套限购;
        2、行业检查结果与城市更新计划挂钩;
        3、加大土地供应及保障房供应;
        4、村民房改造放缓。
        5、禁止强行合拼销售。

        三、中央政策推测

        1、先速效再长效的路径安排:目的在于住宅去杠杆化
        先行力推“速效政策”、见效后推进“长效政策”、“长效政策”如果顺利,将会解除某些“速效政策”。本届政府目的在于住宅的去杠杆化,拆除房价上涨的一大动力---投资需求。所谓“速效政策”包括:限购、停贷;“长效政策”是指加大政策性住房建设、扩大供应、改革土地供应制度、增加保有税等。
        政府并不惜为此矫枉过正,本次调控对需求的压制力是前所未有的,而经过多年的金融化,生产方已实力倍增了。因此如果真正持续实行政策、房价的压力之大是可以想见的,目前发展商良好的现金流状况对降价有一定的抵御作用,但是否能坚持半年以上值得担忧,就上市公司来说报表需求将可能促使他们在压力之下率先做出调价决策。

        2、中央调控政策储备
        就我司接受新华社摸底调研时所了解到的情况,中央还有如下后手储备:
        (1)修改相关条例,允许空置厂房转换为住宅用途,甚至直接转变为政策性保障住宅。
        (2)划小单幅出让宗地的面积。
        (3)廉租房的企业代建代管模式、及廉租房企代建代管的奖励政策。
        (4)人防配套工程标准的要求降低。
        (5)包括联排、叠加在内全部限制开发。
        (6)进行全国城镇住宅普查

        3、出重拳的基础与背景
        (1)房企现金流丰厚;
        (2)为人民币升值做准备,目前升值预期强,流入外资多,以防逐渐升值过程中房价再涨扩大社会矛盾;
        (3)增强银行体系安全性。首付5成意味着银行在房价出现50%大跌依然安全。
        (4)实体经济复苏情况好于预期,就业压力最大时期已过。

        四、趋势与对策

        1、行业趋势把握
        (1)去投资化,将大幅缩减住宅需求
        投资杆杠大时,住宅是资产、投资品,而不仅仅是消费品,消费品需求是有定数的,而且是买跌少买涨,否则就浪费了。而如果是投资品,需求就苛刻无限放大,更出现买涨不买跌的怪象、跌卖涨不卖,夸大房价波动幅度。
        (2)低端住宅的影响大于高端市场
        低端市场对于信贷需求更为依赖。新政对低收入人的伤及程度远高于高收入人群。伤害程度排序:低收入、中收入和高收入。
        (3)一线楼市所受影响大于二、三线楼市
        一线楼市投资意识强、有提前消费习惯,因此受影响大,其次是省会、区域中心城市和计划单列城市,三、四楼市属局限的本土化市场,因此影响最小,这些地方一次性付款甚至占到75%以上。
        (4)量缩到价跌需要大概2个月
        目前新房、二手房交易量都有了60%左右的下降,但房企现金多因此降价压力目前还不大,但快将进入第二季度的第二个月,公布季报的压力将可能迫使上市房企率先降价出货,最迟在6月中旬就将见到。
        (5)压力顺序:地方政府、已购房投资客、为购房自住客、房企、金融机构、中央政府
        当压力传递到金融机构,就可能是调控放松的契机。
        (6)极端政策对于真正投资客来说反而是利好
        每次政策强压可以使某些需求短暂消失,但非良性调整,因此总会迎来报复性反弹,对于真正的投资客来说,是欢迎政府制造极端波动行情的。有部分投资客甚至现在就开始筹划、准备资金了。

        2、企业应对建议
        (1)、本轮调控将是周期性的
        相信最长不超过10个月,最短4个月,新政影响的层面就达到地方政府的环节,财税收入、就业机会的变化将给地方政府带来压力。但此时还不是政策转向的合适时机,影响达到金融机构时,契机就将出现,金融稳定重于房价。相信今年8~11月份将是非常敏感的月份。
        (2)、除个别地王外,其余土地在三年之后将获取更大溢价
        目前的新政势必打击企业拿地信心,而实力派房企将趁机多拿地,但总量上,中国将出现三年后商品房供应减少的情况。因此除个别地王将受周期的大影响以外,鉴于中国土地供应的垄断性,以及毛地变净地、生地变熟地的长期性,商品房用地价值的成长性在当前政策住房用地的超配背景下,目前已经获得的商品住宅用地在未来将更稀缺,在13亿人口大国,政府当然只能满足极少数人的居住。因此三年后,商品住宅用地将更贵。
        (3)住宅应增加分期、缩小规模、延缓节奏,适度增加二、三线市开发量
        在中国没有任何一个行业与房地产行业一样,非但没有全国普查、振兴规划、中长期发展规划,还隔三叉五地进行“不行也得行”的政策调控。
        (4)加大商业开发份额、增加持有商业比例、积极准备参与代建代管
        这是以时间换空间、以空间谋发展、以降速谋调整的合适途径。
        (5)深圳创富效应之大,决定了真豪宅空间广阔
        海普瑞李锂夫妇取代同是深圳的王传福成为中国新首富,深圳时装参加伦敦时装周,深圳的高科技、生物制药、新能源、LED、房地产业、家具、珠宝、钟表、保险、金融、工业设计、会展等等领域都可能存在更多创富故事。深圳早已不再是改革开放的政治明星,而成为了中国最大的创富明星,证明了深圳在产业升级方面的巨大潜力和优势。这就决定了这里的真豪宅具有广阔空间。

        五、分析后粗测

        如果政策严格执行,而鉴于客观政治形式,短期内各地必然执行,因此短期内的住宅价格、交易量将遭受巨大压力,住宅价格出现20%下跌的可能性极大。但由于租赁支持,成熟地段或具备规划质变可能性的地段上的商铺,由于租赁支持,将走出独立行情,成为资金避风港。
        而地方政府与房企的压力将在8~12月份之间逐渐到来,楼市的压力将取决于实体经济的状况,实业经济越好、就业问题越好,楼市压力就越大,反之就越小。但无论如何,由于目前是全社会、全体系都已经进入泡沫化时代,其中最大的泡沫源头是货币,人们只能选择泡沫小的资产避难,在人民币台阶式升值的情况下,以商铺、写字楼为首,豪宅紧随其后,这些产品将依然具备较大空间,甚至走出妖市行情。但普宅将面对来自政策性住房的分流和竞争。
        在大陆紧缩楼市政策的背景下,只有650万门槛的香港移民政策完全阻挡不了数量众多的大陆富人,只要香港移民门槛不抬高,相信香港楼市还将看高一线,从而对一合之隔的深圳构成映射与信心支持。而按照目前形式,香港政府对楼价上涨势头也是十分警惕,相信在一年时间里,香港移民条例将很快修改,移民资产要求将大幅度上升。

 

深圳市香地信息咨询有限公司
房地内参
www.BANQ.cn
2010年4月18日
于深圳


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评论者:zhenke
但快将进入第二季度的第二个月,公布季报的压力将可能迫使上市房企率先降价出货,最迟在6月中旬就将见到。 请问房地产的财务人士,年内的销售业绩影响的是今年的季报还是明年的财务报表?对于开发商而言,签署购房合同的销售业绩,是不是需要入伙以后才可以计入销售收入吧?所以对于现在流行的期房销售,是不是一般要一段时间来入伙,跟银行结算?
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评论者:wzgtj
思维之发散 逻辑之严谨 反应之快速 令人钦佩!
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评论者:jtsbfx
中原地产 小刘 13713923595 现在本公司将在中心区香格里拉酒店举行香港楼盘推荐会,到时有高端论坛 含 香港的教育及 香港移民政策 有如下楼盘 樓价由250万至500万....元朗 【yoho-midtown】 680万至1000万....大圍 【名城一期】 1800万至2200万....西環 【唯壹】 3300万至5000万....荃灣汀九近水灣【皇璧】 ...
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评论者:过客
新开发的楼盘少有标榜自己是普宅的,现在是普天之下,莫非豪宅。
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评论者:haiboboo
半球的网站价值体现了
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