■东九龙以低租金掏空港岛！

如果要问在深圳哪里可以找到，既有CBD办公的核心位置，又有海景、公园的景观资源，还有地铁的便利交通，同时还能拥有更长产权的写字楼？或许有些难度，在房地内参www.BANQ.cn看来，能单独满足每项条件的写字楼，比比皆是，而若把四点集于一身，或许就不太容易了。暂且不慌回答这个问题，大家可以仔细思考。

最近，房地内参www.BANQ.cn了解到，香港的写字楼出现了一个奇怪的现象。新供应集中出现在东九龙地区，以观塘为主，而其中又以保险业最为活跃。事实上，由去年开始，不少保险业就开始把业务搬至观塘。去年宏利保险在观塘承租了2.5万平米楼面，另一保险公司早前承租约4千平米，保险业集结观塘已成趋势。

东九龙更是成为今年本港甲厦租务焦点，而由此，香港港岛希慎及太古等地商务写字楼收租受到影响。作为资金丰厚的保险业来说，更注重自身形象，因此办公地点往往会选择香港港岛、太古这样的商业旺区，而对比之下，观塘实际上是以制造业为主，人口层次较低，商业发达程度也不高，按道理不是保险业的最佳选择，然而，如今保险业却为何纷纷搬至观塘呢？

■美国友邦也见半租则舍弃港岛

对于任何企业来说，最终都希望成本最小化，利润最大化。因此，控制成本是每个企业的发展关键。房地内参www.BANQ.cn了解到，观塘地区的写字楼租金远低于港岛区的六至七成，如此大的价格差距，是保险业为节省租金开支选择观塘办公的最大理由。除此以外，东九龙区内新落成的写字楼质素，已可媲美传统核心商业区，在既节省开支，又不输于品质的状况下，故此吸引不少跨国企业搬往。

友邦保险也将在今年逐步搬出中环大部分楼面及北角区，其集团早前已租用观塘南联地产于观塘巧明街Landmark East约1.2万平米共五层楼面面积，友邦香港的营业队伍也将分阶段由尖沙咀及铜锣湾等多处写字楼迁往Landmark East，首批已于3月开始迁入，而整项搬迁计划将于2010年底大致完成。

据房地内参了解，Landmark East为观塘地标甲级写字楼，不仅拥有优越的办公位置、景观一流、完善配套、交通便利的条件，最主要的是Landmark East具备租金成本效益，能提升营运效率，其租金接近一半低于港岛、尖沙咀、铜锣湾等地的同质项目。因此，友邦保险业也不惜丢掉形象，选择迁至观塘作为办公地点。

■租金低观塘活化，商务位移产生

事实上，观塘已逐渐成为新的商业枢纽。而斥资70亿港元建成的Landmark East，是充满动感及现代气息的双子塔式商用建筑物，除了具有便捷交通网络、卓越运作、宽敞空间和园林景观的特色，在加上低廉半成以上的租金，更能满足可持续发展及能源效益的要求，切合21世纪的营商需要，因此，其更成为租赁最旺的写字楼。

首批租户已于2008年底迁入Landmark East。在迁入的租户中，不乏金融、保险、房地产及商业服务等本港支柱产业，以及商业和信息科技服务中的著名企业。另外，公共服务机构及大型零售业租户亦已进驻其中。

从Landmark East的成功，反映观塘不断活化，而观塘的活化，无不反映出价格差距对于写字楼市场的影响。重视可持续发展的企业，一定会注重企业的成本效应。因此，在能保证公司正常运作所需的条件下，办公地点的租金越低，成本开支越小，更易掌控未来的发展，从而越能吸引企业抛弃原本租金高的商业旺区，而迁至租金低的区域办公。

■写字楼租金相差一半，则会引发商务位移

事实上，对于写字楼市场来说，出现了半成或半成以上的租金差距，就会带来大批企业开始迁移办公地点的现象，而这种现象就叫做“商务位移”。商务受到较大差距的租金影响，逐渐由租金高的传统的商务旺地向租金低的区域迁移。

香港作为经历了百年市场经济体制的地区，对于市场的掌控、把握，相比起大陆来说要精准很多。因此，在香港出现这种商务位移的现象下，给予一海之隔的深圳很好的启示。纵观深圳的写字楼市场，事实上，不同区域之间的写字楼价格也存在很大的租金差距。

房地内参www.BANQ.cn以深圳的商务核心地带福田CBD为例，区域内聚集众多高端商务写字楼，因位于CBD的城市商务核心地段，因此这里不少写字楼的租金价格始终处于全市高位，有些还在不断攀升。目前，卓越·世纪中心、金中环大厦的租金水平已达到150元/㎡以上，而最近，鸿荣源已经决定其名下位于宝安中心区商业核心地段的国际西岸商务大厦不售只租，并且租金在60-70元/㎡之间，租差已在半成以上。

■深圳商务重心将向宝中转移

那么，也就意味着“商务位移”在深圳一些区域中将要发生。其中，宝中目前的写字楼租价远低于福田CBD。房地内参www.BANQ.cn认为，在香港，写字楼出现了价格差距，企业需从港岛、尖沙咀、铜锣湾等经济发达的区域向发展落后、档次较低的以制造业为主的观塘迁移。而在深圳，企业或许完全无需“降档”选择发展落后的区域办公了！

与观塘距离港岛11公里的路程来看，福田CBD距离宝中也只有17公里，路程都在10-20公里的范围内，而在这个范围内的路程对于开车人士来说，影响不大。也就是说，在香港商务位移需跑去落后的区域，而在深圳，从福田CBD去同样作为中心区的宝中即可，区域档次并没改变。

然而，福田CBD写字楼的租金价格却是宝中的半成以上，而南山CBD也是宝中的半成，在这样的租价差距下，商务重心将逐渐向宝中转移。那么，宝中的写字楼将因商务位移获得巨大的发展潜力。而回到文章开头的问题，既有CBD办公的核心位置，又有海景、公园的景观资源，还有地铁的便利交通，同时还能拥有更长产权的写字楼，除了位于宝中的国际西岸商务大厦，不可能找到第二个。

■商务位移：唯一集合四点优势，国际西岸商务大厦最大收益

鸿荣源·国际西岸大厦处于宝安中心区西部滨海港湾生活区的中心地带，是宝中最近海的写字楼项目之一，具有优越的海景资源，项目的南侧是整个项目的主要景观欣赏面，距离珠江口海面约500米，所以项目南侧看山、看海、看公园、看岛屿，并且是永久性的。深圳写字楼不少，但是海景写字楼不多。

此外，位于鸿荣源·国际西岸商务大厦300米半径内，分布着1#、11#、5#、深港快线的4个地铁站，交通十分便利。而在国际西岸大厦北侧还拥有鸿荣源18亿拿到的西岸商业MALL项目，从而提升项目商业配套档次。可以说，无论是景观、位置、交通，作为写字楼的国际西岸商务大厦都集聚了宝中最好的资源。

而更值得注意的是，深圳甲级写字楼几乎全部是50年产权，到目前为止有一些甚至只剩40年30年，而国际西岸商务大厦的使用年限为70年，不仅是宝安同时也是深圳市唯一具有70年产权的甲级写字楼，与该区域同类项目相比，多出20年的租金收益，这个诱惑对于投资者来说非常具有吸引力。而这里的租金却不及福田CBD写字楼的一半。因此，随着未来越来越多企业为更好的控制成本，将发生商务位移，而唯一集合四点优势的国际西岸商务大厦无不是企业办公的最佳选择。（06）

水景效果图

日景

夜景

正面效果

户型分布图