■新国十条后最成功的开盘

2010-5-2，距离史上最严酷的调控政策--虎年版国十条的出台恰恰半个月。就在这个深圳2010年以来气温最高的一天里，位于宝安中心区核心地段的高发·第5大道3期开盘，近200套纯大户的成交业绩，为深圳的城市核心资源类豪宅的高抗压性，提供了新政以来最响亮的答案。

当天阳光明媚，作为高发·第5大道的收官供应，及深圳滨海高层纯大宅的最后供应，其3期的客户半径之大超出了宝中之前任何楼盘，境外、深圳罗湖、南山、福田等地慕名而来的客户反而成为现场的主角，相信地利、盘时、品优是两大极数倍增客户半径的诱惑力：

1、地利：滨海中心+4地铁+战略设施密集+宝中最大最高档居住板块的地利；
2、盘时：目前唯一的中央商务区零距离总部效应最大化物业、深圳唯一紧邻大型体育中心的纯大户新盘、宝中同类小区车户比冠军、宝中公配之冠及覆盖功能之冠、宝中最后的纯大户高层豪宅、2010最大的纯大户供应、宝中最后的康体大户等盘时。
3、品优：深圳最好的商业内街、全混凝土豪宅级外墙、宝中层高最高的项目之一、宝中最厚的回填土层、宝中最宽的普通层电梯厅、平均间隔38米。

■客户半径极大化

为避免客户过长等待，开发商邀客户分三批到场。但即使如此，房地内参www.BANQ.cn发现当天上午9：30，第5大道营销中心外就集中了众多客户，客户按前两天领取的选房顺序号依次进入营销中心室内选房，而在场外等候的客户可以欣赏节目：魔术表演、乐队演奏、小提琴演奏、魅力舞蹈等。

由于天气炎热，开发商特地为客户准备了数百罐王老吉，同时准备了各色的糕点和食品。中午到达的一批客户正遇盛暑，热不可耐，但却无一客户提前离开，皆静心等候被叫号。更令人感动的是，客户为了避免万无一失，在等候时都在准备主选、备选方案。

而当天等候选房和成功选房的客户，都是自住刚需客户，无一个所谓的炒家。客户主要来自宝安、福田、南山等区域，客户半径极大化，从事职业主要为金融、电子、证券、银行、保险业等行业的管理人员或老板，宝中“前海曼哈顿”的规划最受看好；而第5大道的点式蝶形布局、XL创新户型高赠送面积设计、新亚洲酒店风情园林设计等产品元素也是诱因。

■不动产现值=单位土地占有的总投入/银行利率

高发当天给客户预留了不小的空间，仅仅以2.2万/平米的价格开盘，按照不动产估值的沸舍定理：不动产现值=单位土地占有的总投入/银行利率，房地内参不妨来计算高发·第5大道的理论价格。定理中，单位土地占有的总投入包括投资改造资金、物流密度、人口密度，其中主要是前两项。

一、资金密度：宝安中心区全胜

宝安中心区作为深圳建设投资资金位居第二、仅仅次于深圳中心区的区域，未来，40多栋写字楼将耸立在此，还有超过1000万标箱的港口、4条地铁、深圳特区最大的体育中心、深圳唯一的临海中心区………

粗略匡算，单是政府投资，分摊在区域内每平米建面（包括所有建筑）上就达2200元/平米，仅次于深圳中心区的2400元/平方米。也就是说你房子一买，政府就补贴给你2200元/平米！

（注：本段数据鉴于保护商业秘密的原因，有所调整，但调整幅度叫较小，并且不影响推论，请注意。）

二、物流密度：前海照样全输

物流密度就更不用说，超过1000万标箱的大铲港口将带来巨大的临港效应。蛇口能够成为深圳的租赁高地，港口因素功不可没，港口带来了物流、物流带类了信息流和人流、资金流以及国际化客户。可以直接一点说，没有港口，就没有现在的蛇口。

未来的物流企业、港口服务企业将更多地集中在宝安中心区，因为那里将更有商务气息。另外，大铲港与西部其它港区相比，与众不同的是，是由一家企业规划、建造运营，未来的服务、装卸效率都将高于西部其它港区（比如赤湾、妈湾、蛇口港等）。同时大铲港更靠近珠三角制造业中心，运输距离更短。大铲港将是深圳面向世界的最主要表情！

以大铲港聚集300亿/年的物流值来计算，这里的密度将为30亿/平方公里，相当于300元/平米。

■沸舍定理理论结论：新政下的置产原则

不动产现值=单位土地占有的总投入/银行利率=（2200+300）/0.07=35714元/平米，也就是说按照理论估值来说，高发·第5大道的理论价格应该是3.5万/平米，现在的三期基本是低了近1.3万/平米、37%出售的。

之外值得关注的是，与5年前比，现在的1万元的购买力仅仅相当于之前的0.5万元了。说到这里各位可能已经明白为什么新政如此严厉，为什么高发·第5大道的开盘为什么还能够取得如此业绩了。

就不动产来说，中心城区、战略设施密集区之所以涨的时候涨得快、涨得大，市场不好时稳定甚至依然上涨，原因就在于这里享受到的单位总投资大，不动产的估值，是占有的单位总投资产生了价值，价值取决于单位投资。单位投资越高，价值就越高，一定是先有投资再有价值、少投资就少价值，新政下，一定要坚定“买熟少买生、买核少买边”的原则。