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投资分析
高发·第5大道三期开盘昭:新政置产沸舍法

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-05-04 09:39:02点击5058


■新国十条后最成功的开盘

2010-5-2,距离史上最严酷的调控政策--虎年版国十条的出台恰恰半个月。就在这个深圳2010年以来气温最高的一天里,位于宝安中心区核心地段的高发·第5大道3期开盘,近200套纯大户的成交业绩,为深圳的城市核心资源类豪宅的高抗压性,提供了新政以来最响亮的答案。

当天阳光明媚,作为高发·第5大道的收官供应,及深圳滨海高层纯大宅的最后供应,其3期的客户半径之大超出了宝中之前任何楼盘,境外、深圳罗湖、南山、福田等地慕名而来的客户反而成为现场的主角,相信地利、盘时、品优是两大极数倍增客户半径的诱惑力:

1、地利:滨海中心+4地铁+战略设施密集+宝中最大最高档居住板块的地利;
2、盘时:目前唯一的中央商务区零距离总部效应最大化物业、深圳唯一紧邻大型体育中心的纯大户新盘、宝中同类小区车户比冠军、宝中公配之冠及覆盖功能之冠、宝中最后的纯大户高层豪宅、2010最大的纯大户供应、宝中最后的康体大户等盘时。
3、品优:深圳最好的商业内街、全混凝土豪宅级外墙、宝中层高最高的项目之一、宝中最厚的回填土层、宝中最宽的普通层电梯厅、平均间隔38米。

■客户半径极大化

为避免客户过长等待,开发商邀客户分三批到场。但即使如此,房地内参www.BANQ.cn发现当天上午9:30,第5大道营销中心外就集中了众多客户,客户按前两天领取的选房顺序号依次进入营销中心室内选房,而在场外等候的客户可以欣赏节目:魔术表演、乐队演奏、小提琴演奏、魅力舞蹈等。

由于天气炎热,开发商特地为客户准备了数百罐王老吉,同时准备了各色的糕点和食品。中午到达的一批客户正遇盛暑,热不可耐,但却无一客户提前离开,皆静心等候被叫号。更令人感动的是,客户为了避免万无一失,在等候时都在准备主选、备选方案。

而当天等候选房和成功选房的客户,都是自住刚需客户,无一个所谓的炒家。客户主要来自宝安、福田、南山等区域,客户半径极大化,从事职业主要为金融、电子、证券、银行、保险业等行业的管理人员或老板,宝中“前海曼哈顿”的规划最受看好;而第5大道的点式蝶形布局、XL创新户型高赠送面积设计、新亚洲酒店风情园林设计等产品元素也是诱因。

■不动产现值=单位土地占有的总投入/银行利率

高发当天给客户预留了不小的空间,仅仅以2.2万/平米的价格开盘,按照不动产估值的沸舍定理:不动产现值=单位土地占有的总投入/银行利率,房地内参不妨来计算高发·第5大道的理论价格。定理中,单位土地占有的总投入包括投资改造资金、物流密度、人口密度,其中主要是前两项。

一、资金密度:宝安中心区全胜

宝安中心区作为深圳建设投资资金位居第二、仅仅次于深圳中心区的区域,未来,40多栋写字楼将耸立在此,还有超过1000万标箱的港口、4条地铁、深圳特区最大的体育中心、深圳唯一的临海中心区………

粗略匡算,单是政府投资,分摊在区域内每平米建面(包括所有建筑)上就达2200元/平米,仅次于深圳中心区的2400元/平方米。也就是说你房子一买,政府就补贴给你2200元/平米!

(注:本段数据鉴于保护商业秘密的原因,有所调整,但调整幅度叫较小,并且不影响推论,请注意。)

二、物流密度:前海照样全输

物流密度就更不用说,超过1000万标箱的大铲港口将带来巨大的临港效应。蛇口能够成为深圳的租赁高地,港口因素功不可没,港口带来了物流、物流带类了信息流和人流、资金流以及国际化客户。可以直接一点说,没有港口,就没有现在的蛇口。

未来的物流企业、港口服务企业将更多地集中在宝安中心区,因为那里将更有商务气息。另外,大铲港与西部其它港区相比,与众不同的是,是由一家企业规划、建造运营,未来的服务、装卸效率都将高于西部其它港区(比如赤湾、妈湾、蛇口港等)。同时大铲港更靠近珠三角制造业中心,运输距离更短。大铲港将是深圳面向世界的最主要表情!

以大铲港聚集300亿/年的物流值来计算,这里的密度将为30亿/平方公里,相当于300元/平米。

■沸舍定理理论结论:新政下的置产原则

不动产现值=单位土地占有的总投入/银行利率=(2200+300)/0.07=35714元/平米,也就是说按照理论估值来说,高发·第5大道的理论价格应该是3.5万/平米,现在的三期基本是低了近1.3万/平米、37%出售的。

之外值得关注的是,与5年前比,现在的1万元的购买力仅仅相当于之前的0.5万元了。说到这里各位可能已经明白为什么新政如此严厉,为什么高发·第5大道的开盘为什么还能够取得如此业绩了。

就不动产来说,中心城区、战略设施密集区之所以涨的时候涨得快、涨得大,市场不好时稳定甚至依然上涨,原因就在于这里享受到的单位总投资大,不动产的估值,是占有的单位总投资产生了价值,价值取决于单位投资。单位投资越高,价值就越高,一定是先有投资再有价值、少投资就少价值,新政下,一定要坚定“买熟少买生、买核少买边”的原则。


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评论者:ewsd
不太喜欢现在的半求,不过还是买了一套第五大道的大户型,现场有人咨询二期的小户型,但售楼小姐说还没有开始卖,估计要等三期的大户型卖的七七八八后再开盘。
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评论者:xym1
看看以前开发的楼盘素质,再想下那边楼层下陷 宝中第五大道,想说要你不容易
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评论者:daisysz
说来有意思,关注这楼盘很久了(原来一直想换到宝中自住,对那边的楼盘都有看过),但国家新政的限制贷款也把我给限了... 五一去算了价,拿了号,但第二天没过去选房,不过对这房我也来说说,优点就不说了,这里说得太多了 1)当晚在国土网上一个一个的数了一下,签认购的116套,占他们推出的三期比例大概也就只有1/3不到或接近1/3...大户型成交少,倒是最小面积130平的成交的多些,那种250平的成交可能不足10套 2)感觉有些自欺欺人的所谓"纯大户型"。其一,同在一个小区,一期不是纯大户,三期是纯大户,混合管理,哪能算是纯大户。其二,一期卖了就卖三期,二期一直都在被传闻猜测是商业写字楼。结果当晚在国土局上,看到了传闻中的二期也已经申请到了预售许可,只是开发商没给大家提供户型图也没拿出来开卖。国土网上写明是住宅,而且全是70到90平之间的二房住宅。 3. 这个楼盘物业管理的口碑,据了解,那是实在的不怎么好 4、除了250平的单位那两幢楼是在小区中间,其余的幢数全靠马路,嘈杂是一定的。更何况下面有万佳百货,还有规划的商业街
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评论者:过客
老吴的评论越来越中肯了
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评论者:老吴
房价是博弈的结果,不存在什么理论价,所有政府投资都体现在土地出让金里。
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