导读：
■首地容御、宝能太古城销况本因
■亲情----生活中最宝贵的能量：人的“宝能”
■深圳人30年的幸福到头了
■特区已成深圳的首要之地--首地！
■在特区内制造自住类的购入时机
正文：
■首地容御、宝能太古城销况本因
在2009-12-31的《贺岁篇：论2010后深圳楼市的影响要因》www.banq.cn/html/8363.htm中，房地内参分析了深圳楼市2009年内最大的意外与奇迹：宝能·太古城卖得这么好的特殊时代因素---裙带关系的成型。
裙带关系的成型使得就近购房的需求增加、购房半径在缩小，这是宝能·太古城客户群异常稳定：原本居住在后海的人们，换房更多地只能就近换，因为他们的裙带关系成型了。
文章判断裙带关系因素也将成为理解2010后深圳楼市的重要素，具体这里就不重复了，各位可以参考前文。2010年51劳动节假期其间，房地内参对此又进行了深入的思考。在刚刚过去的4月份，首地·容御取得了102套、9921.4平米、3.3亿的销售额，宝能·太古城售出79套、6455.57平米、2.3亿，两个南山楼盘的销售之平稳是在众多人的预料之外的。一份国际财经报纸上最近有篇文章异曲同工。
■亲情成本----生活中最宝贵的能量：人的“宝能”
伦敦大学经济学家Nattavudh Powdthavee在2007年运用英国家庭盘区调查数据，再结合经济学的定量分析得出，假如一个人从经常能见到家人和朋友的区域搬到另外一个不能常看见他们的区域，他需要每年多挣8.5万英镑来弥补由于远离这些人所失去的幸福。
分析还说，一个月见一到两次朋友和亲人的价值相当于3万英镑的额外收入，而如果将这个频率提高到一周两次，则相当于4.7万英镑。所以稳定的亲朋关系可以助长个人的快乐情绪，这会超过工资上涨的快感、或者房价上涨的压力。亲情是人生活中最宝贵的能量--为了方便与映射，称其为人的“宝能”吧。
而这个研究还只是单向的，仅仅针对离开原区域者本人。假如算上留守的老人在儿女离开后的失落，移居的隐性成本恐怕还要翻倍。这就是移居的亲情成本，如果要避免这种成本，又想搬家，最好的选择是亲朋好友一起搬迁大另外的同一个地方，但这种经济实力又有几人可以具备？
■深圳人30年的幸福到头了
深圳是一座新城，因此具备了与上海、北京、广州、成都、重庆、成都等老城市完全不同的城市格局。在这些老城市，早在30年前就已经完成老城区的城市化了，所以这些城市的居民，要在老居住地换到新房子的难度是非常高的，要买新房往往就要到更远的郊区去。
而深圳则不同，30岁的青春年龄，使深圳人即使是在特区内也可以轻松地在自己的成熟居住地附近买到新房子。这种幸福岁月一过就是30年，甚至于成了习惯。
有了这种幸福，深圳人之前的裙带关系有没有形成，因此，深圳人可以将这种幸福视为空气，有也不去享受，反而去享受零裙带关系带来的区域跳跃式购房快感，今天南山、明天罗湖、后天盐田---这种购房法，在老城市的人们实在是难以想象的。
■特区已成深圳的首要之地--首地！
但是进入2010年后，深圳人面临着两个消失：零裙带关系时代的消失、熟地就近购新房待遇的消失。各位可能已经发现，在特区内你原本居住地的周围，新盘已经越来越少、空地已经越来越少，未来在特区内，要就近购房已经越来越困难。
这两个消失就构成了一种新的楼市应力：裙带关系关系的形成，使你无法远离原居地，因为亲情成本已经越来越高；而熟地就近购新房待遇的消失，又使你很难就近买到房子，就不能不为了竞争到席位而提高自己的出价。因此，特区因此已经成为深圳的首要之地--首地！
两股力量交汇，就形成了特区楼市的新应力，房地内参www.BANQ.Cn判断，正是这种特区楼市应力就构成了深圳湾区一带，以首地·容御、宝能·太古城为代表的新房即使大幅度加价也阻挡不了购房者的壮观景象。
■在特区内制造自住类的购入时机
早在30年前，要在已经经过了初级城市化阶段的上海、北京、广州的建成区买到房产，难度都是非常之高的，深圳在30岁之后在自己的建成区--特区也迎来了这样的时刻：进入一十年代以后，深圳特区原来非常宽松的建成区，如今已经见缝插针，与30年前的上海、北京、广州一样了！
这意味着，深圳特区已经进入深度城市化阶段。同时，从社会学角度来分析，深圳经过30年的沉淀，终于从一个生人城市、开始向熟人社会转变，裙带关系逐步形成，对市民的生活圈构成支持与限制，裙带关系在居住地的选择上份量越来越重，并成为建成区投资的重要参考变量。
从深港比价关系、从深圳经济当量、从人口规模、从裙带风关系成型及就近购新房待遇的消失等综合因素来判断，一个正在赶超香港（十年内深圳的GDP必将等同于香港）的城市，目前的调控，将在特区内制造自住类的购入时机，特区内销售速度可能放缓、但是价格并不具备大幅度调整的社会空间。各位不妨睁大眼睛多看以首地·容御、宝能·太古城的新盘的未来表现，是否会验证上述判断。