导读：
      ■深圳十大混和小区
      ■混人→混建筑
      ■人多地少，混和小区将成中国高端住宅主流
       一、9070政策
       二、规划限制的地方后路
       三、“大混和、小隔离”的无意收获
      ■混和是时代进步：三大理由
       一、应对禁墅令，实现利润最大化
       二、使营销前延，满足需求多样化
       三、兼修内与外，景观资源最大化
      ■深圳混和小区的规划技巧与案例
       一、强调整体，弱化档差：招商·兰溪谷、波托菲诺·纯水岸
       二、外景与内景的无干扰对接：鸿荣源·公园大地、万科·清林径
       三、以别墅区私密性为首要设计任务：中海·大山地、深业·紫麟山
       四、借景式空间互用规划法：金光华·龙岸、振业城
       五、平衡容积率为主攻：和黄·御峰园、万科·金域华府
正文：

■深圳十大混和小区

在房地内参www.BANQ.cn正在服务的名单中，招商·兰溪谷、鸿荣源·公园大地、和黄·御峰园、金光华·龙岸、振业城、深业·紫麟山、中海·大山地、万科·金域华府、波托菲诺·纯水岸、万科·清林径这十个小区具有一个共同的特征，那就是都属于混和小区。

房地内参所称之“混和小区”是指多种形式不同的住宅类型混和在一个小区中进行规划设计、开发建设、营销管理。目前，在超地容积率越来越难再现、而社会造富速度却在加快的情况下，混和将是一条不错的解决之道。

之所以要用“混和”，而非“混合”，是因为这些小区，虽然是不同品类的建筑排布在同一个小区中，但却非常和谐、没有凸凹之感，因此称其为混和、而非混合。上述十大混和小区，一般有高层、小高层、多层及低层住宅相互混和布置，还有别墅与类别墅的混和小区。

■混人→混建筑

混和需求，是因为需求差别。在没有差别或者差别很小的计划经济年代，就无所谓混和。级别、资历不同的人居住在同样的小区或大院里，那个时候混和的是有差别的“人”，而非住宅类型，那时住宅是按面积定差别的。

房地内参www.BANQ.Cn的资料表明,其实在国际上，一些发达国家为减少隔离，有意识地促进不同阶层的人们混和居住，譬如在高档社区中强制设计部分低收入阶层的住宅，这从理论上有助于减轻居住隔离所带来的一些弊端，也即我们今天所说的有助于社会和谐。

而如今的中国，“混和小区”混的不是人，而是产品，这是因为各种不同的差别在增大，而人的选择却无从剥夺，因此开始了产品之混，关于客户混不混，那就交由客户自己决定啦。或者说中国目前出现的“混和”是处于差别、利润及政策的原因，但也可能导致“和谐”的出现。

■人多地少，混和小区将成中国高端住宅主流

从人多地少、政策背景，就会发现混和小区将成中国高端住宅主流：

一、9070政策

9070政策从2006年年中开始实施，到2008年开始起效，这是房地产项目的硬约束，但一些用地明显是豪宅用地，因此必须对此政策进行避开，无形之中促进了混和小区的形成。

二、规划限制的地方后路

事实上房地内参发现，各个地方并没有严格执行9070，而是只通过规划指标控制，而没有对产品进行控制，因此，混和也就有了条件。加之利润的导向，也成为了混和小区面世的推手。

三、“大混和、小隔离”的无意收获

混和小区不仅为同一片区提供了多样化的住房选择，也在客观上形成了不同居住喜好的人混和居住，形成“大混和、小隔离”的居住效果，这是对居住隔离现象日益严重的中国城市的良性缓解。

■混和是时代进步：三大理由

一、应对禁墅令，实现利润最大化

禁墅令其实是起了很大作用的，但别墅类产品利润率又更高，因此项目如果能增加别墅量将可以提高项目档次、提高利润率，又满足了客户更高的居住需求，其实是多赢的安排。

二、使营销前延，满足需求多样化

即使是同一地段，各人的居住需求也是千差万别的，经济实力与家庭结构的不同、生活方式的偏好等造成了需求差别。因此，在同个小区中提供形式多样化、档次区同化的住宅产品，就可以扩大客户层面，营销得以前延。

三、兼修内与外，景观资源最大化

混和小区还有一个好处，比如www.BANQ.cn说高层与低层住宅间的形态，可以实现景观资源最大化，低层住宅丰富起伏的屋顶，甚至与小区园林一并成为高层的窗前景观，借景难度空前降低，增添了家的气息。而东高西低、北高南低、外高内低等建筑排布手法使高层景观资源内外兼修，矮层尽享更好的、更幽静、更安全的内部环境。

■深圳混和小区的规划技巧与案例

一、强调整体，弱化档差：招商·兰溪谷、波托菲诺·纯水岸

招商·兰溪谷、波托菲诺·纯水岸是两个非常有意思的项目，他们是纯大户，都没有受到9070政策的影响，高层与别墅之间的档次差别不大，因此，这两个小区更强调的是整体布局的错落有致、注重住区整体性，而不是去区分不同产品的类型差别。

对于不同住宅、不同位置的日照与景观、通风和采光条件则成为主要考虑要素。这种类型的混和小区，相对来说，让人是最舒服的。

二、外景与内景的无干扰对接：鸿荣源·公园大地、万科·清林径

鸿荣源·公园大地、万科·清林径两个混和小区都紧邻广袤的山体，为充分利用山体景观，都将高层布置在最靠近山体的位置，而低层与矮层住宅在相对远离山的位置。

这样不仅可以让高层充分享受到山的自然环境，也可减少山对低层住宅的压抑感。在总体布局上，低层、高层以及山体之间保持良好开敞的视觉走廊关系。

三、以别墅区私密性为首要设计任务：中海·大山地、深业·紫麟山

中海·大山地、深业·紫麟山这两盘，都是拥有内部山体的项目，内部山体的存在，使小区不同产品类型的相对隔离就有了条件。比如说以山头为地理条件，将别墅、高层拉开距离形成相对独立的格局。

中海·大山地、深业·紫麟山根据现状，利用原有山头及地势落差，就很好地完成了保护别墅区隐私的任务，形成了小区套组团、组团套私家庭院的三环结构。

四、借景式空间互用规划法：金光华·龙岸、振业城

金光华·龙岸、振业城这两个项目，由花园洋房（多层）、高层、别墅（矮层）等多种高档住宅模式混和而成一个整体小区。各项目的建筑类型较多，各自拥有不同的景观视线，因此形成了“别墅看近景、多层看院景、高层看远景”的景观分配模式。各个空间均有不同的景观视线，又互相成为可视景观。

五、平衡容积率为主攻：和黄·御峰园、万科·金域华府

和黄·御峰园、万科·金域华府两个项目，是混和住宅中容积率相对高一些的项目，但可以发现，这两个盘依然取得了规划的胜利，有效解决了容积率问题，提升了项目档次，居住品质超群。

万科·金域华府的U型整体布局，和黄·御峰园的高层与MINIHOUSE综合平衡，都表现出发展商强大的产品研发能力，充分发挥了国土的价值，浪费最小化，值得肯定。