导读：
■“国西商厦”位居宝中商央
■宝中写字楼市场简要分析
一、宝安写字楼市场分析
1、宝中利好与不确定性：40栋扎堆迅速成行市
2、产业升级有助于扩大宝中新型商务空间需求
3、客户分析：三产企业宝中办公需求146万㎡
4、客户行业类型：电子、贸易、实业、物流将是主行业
5、客户构成预判
二、宝中借鉴
1、CBD发展规律是档次、面积的快速提高
2、CBD演进过程：先住后商
■宝中写字楼市场预测：深圳重心西移，商务必然西移
■“国西商厦”SWOT分析：现在的欠缺，是未来价值所在
■“国西商厦”目标客户和行业：总部经济
■项目周边写字楼对比分析
一、几大写字楼指标罗列：国西商厦、荣超滨海、万俊经贸、龙光世纪
二、宝安典型乙级写字楼租金罗列
三、“国西商厦”VS荣超滨海大厦
1、指标对比分析：“国西商厦”绝胜
（1）建筑规模/层数对比：“国西商厦”超出27%
（2）楼高对比：“国西商厦”领先10%。
（3）标准层、户型面积/单位对比：“国西商厦”面对更大客户
2、软硬件指标对比分析
（1）使用率对比：基本一致
（2）产权对比：“国西商厦”多出20年
（3）停车位对比：国西商厦车位配比更优
（4）电梯对比
（5）空调对比：储冰节能系统
（6）智能化对比：均为5A系统
（7）楼层层高对比：基本一致
（8）交通位置对比：“国西商厦”略胜
（9）卫生间：“国西商厦”集中布置适合中大型租赁
■总结
一、对比结论：项目具系统优势
二、租赁定位——形象定位更高
三、地段具有优势
四、具有四大比较优势
正文：

■“国西商厦”位居宝中商央

国际西岸商务大厦（以下简称“国西商厦”）位于深圳宝安中心区（以下简称“宝中”）的中央商业区（珠江口岸线、新湖路、新安路、中央轴线之间的围合区域，是宝中的中央商业区，与更西面的中央商务区形成呼应）的核心地段。

“国西商厦”紧邻“宝中”中央绿轴，规划有图书馆、青少年宫、演艺中心、市民广场；北边紧邻“宝中”最大的ShoppingMall项目，是深圳市西部滨海港湾生活区商业中心地带。

根据《深圳市城市总体规划（2007－2020）》，深圳市将构建福田中心区和前海中心区两大城市中心；未来重点发展前海中心区（“宝中”与前海统称前海中心区），使其成为深圳市具有高度战略价值的高端服务业和总部经济基地。

作为深圳城市双中心之一的“宝中”，同时也是宝安区行政、经济、文化、体育和信息中心，深港经济圈唯一的滨海CBD。“宝中”位于珠三角城市群核心位置，西南侧靠近大铲湾港区,北临国内第四大航空港——深圳宝安国际机场，离西部通道仅10分钟车程，至香港仅30分钟。

■宝中写字楼市场简要分析

一、宝安写字楼市场分析

1、宝中利好与不确定性：40栋扎堆迅速成行市

宝安CBD是继福田CBD后下一个政府主导的商务、商业项目重点开发区域，同时将经历产业升级及相应企业与写字楼物业变迁，这对于宝安写字楼市场是两大利好。此外，也有两大不确定性，宝安CBD的40栋写字楼物业出现井喷供应的不确定性，但是就商务来说，其实是更需要扎堆的。

目前，“宝中”的现状是住宅发展相对完善，市政配套及商业服务相对缺乏。而相较之下，福田CBD在8年时间，共推出186.6万㎡体量办公物业，发展成熟，目前“宝中”写字楼处于起步阶段，未来发展前景看好。

2、产业升级有助于扩大宝中新型商务空间需求

既有产业与政府未来重点扶持政策决定电子信息、物流、贸易等行业将成为未来产业发展重点。目前宝安拥有富士康、艾默生电器、三洋电机、东芝等世界五百强企业29家，电子信息业已成为宝安区龙头产业。

根据规划，未来五年宝安将重点发展电子信息业、新型装备制造业、现代物流业、循环经济产业和文化产业等五大支柱产业，将宝安建设成为深圳市产品出口基地、高新技术产业与新建制造业基地、重要物流枢纽基地、休闲旅游和生态观光旅游基地。也即是说，产业将实现升级，这对于扩大新型商务空间需求是非常有利的。

3、客户分析：三产企业宝中办公需求146万㎡

电子、贸易、实业、物流为目前宝安高端写字楼主流客群，其与宝安未来支柱产业基本吻合，未来势必将产生较大写字楼需求。宝安区企业分布集中于中心区附近，中心区具有区位优势。

目前，宝安区现有产品最高维持乙级水准，未来供求判断为宝安注册资金500万元以上第三产业企业办公需求为146万㎡。同时，宝安第三产业年增长率，从2005年后逐年递增，平均每年的第三产业年增长率为17.34%，

目前宝安注册资金500万元以上第三产业企业数量5148家，预计2012年其规模将达到5148*（1+0.1734）4=9760家。以每家企业300㎡需求预计，则其办公需求约9760*300=2928000㎡。保守估计，以上办公需求约50%选择宝安CBD写字楼，则其需求约为2928000*50%=1464000㎡。

4、客户行业类型：电子、贸易、实业、物流将是主行业

目前，区域内金融、保险客户基本空白，短期内较难形成规模；生产制造业为主的实业，已具备一定数量及规模的实业企业，未来，实力进一步增强，其中规模较大、企业形象要求较高的部分企业将产生一定办公需求。

顾问咨询服务处于起步阶段，伴随区域成熟，将成为未来写字楼需求新方向，但短期仍难形成大量高端需求；大型物流目前以中小型企业为主，受大铲湾利好影响，深圳大型物流企业出现向宝安迁移，其中大中型公司将产生一定高档办公场所需求。

电子、贸易客户，目前电子行业主要为中低端加工，随着产业升级，其衍生的研发、贸易等相关企业将产生一定高端需求。从目前现状及未来发展趋势角度考量，电子、贸易、实业、物流将是“国西商厦”客户分布的主要行业。

5、客户构成预判

宝安本地选择宝安CBD写字楼的注册资金500万元以上第三产业企业（电子、贸易、实业为主）占45%；宝安本地选择宝安CBD写字楼的注册资金500万元以下第三产业企业电子、贸易、实业为主）占25%。

受大铲湾利好，全市范围物流客户占10%；境外资本、深港融合占10%；全市写字楼惜售带来客户转移占5%；外资客户占5%。

二、宝中借鉴

1、CBD发展规律是档次、面积的快速提高

CBD主流写字楼档次不断提升成为必然趋势。同时，CBD写字楼新推面积逐年增加，在片区建设启动5-7年达到峰值，客户需求面积不断增大，整层甚至多层面积需求成为高端写字楼发展趋势。

随着CBD的发展，乙级写字楼的市场接受度逐渐下降，而甲级、超甲级写字楼的市场接受度逐步提高，超甲级写字楼在市场认知未成熟时提前入市，其价值并不能在价格上得到完全兑现，CBD高端写字楼租金收益明显高于普通写字楼。

宝安CBD相对滞后福田CBD8—10年，“宝中”写字楼推出面积，在片区建设启动5年左右达到峰值。目前福田CBD客户趋势是，客户需求面积不断增大，整层甚至多层面积需求成为高端写字楼发展趋势。随着CBD发展，国际企业、大财团纷纷入驻高端写字楼。以嘉里建设广场为例，其租户国内企业仅中国银行一家，其它均为全球著名企业，包括微软、苹果、戴尔等。另外，星河发展中心大厦被中国平安集团整栋租赁。

2、CBD演进过程：先住后商

CBD规划期、启动期，是建设基础设施、公共设施，无人气，依靠政府前期造势，住宅用地出让。CBD发展到建设初期，以住宅建设为基础，区域人群主要以投资客、豪宅客为主，政府继续公建建设，政府部门随之搬迁，高档住宅和写字楼商业建设。

CBD发展到快速发展期，以写字楼、商业建设为主，区域人群主要以商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资客为主，区域写字楼大量开发，大型商业开发，区域基本成熟，土地开始出让。

最后，当CBD发展到稳定繁荣期，将以大型综合体、大型MALL建设为主，区域人群以城市白领为主、创意人士、都市游走着为主，到时区域成为城市中心、成为城市经济发展引擎，同时成为活力中心。目前，宝安CB处于CBD建设初期阶段。

■宝中写字楼市场预测：深圳重心西移，商务必然西移

目前，深圳商务圈西进，多点开花局面已成为不争事实。各商务组团均衡发展态势日趋明显，拉通全市看市场成为必然。在供应量方面，深圳中心区“一枝独秀”局面逐步在发生改变，未来多区域“齐头并进”将成为趋势。

未来5年，深圳写字楼热点区域可能出现在宝安，客户视角将放眼全深圳。产业结构决定各商务区写字楼用户行业属性趋同，仅存在规模与实力的差异，因此全市客户都可能成为宝安客户。市场拉通带来客户趋同，宝安未来写字楼用户行业属性将延续“深圳特色”，但企业规模需逐步提升。

2008年启动写字楼物业，大量后续供应地块使未来竞争存在诸多不确定性。2009年以后，“宝中”将陆续推出更多写字楼项目，从而形成政府规划中的总部经济区。以区域经济为强大依托，未来宝安写字楼市场需求量巨大。同时在加上，深港合作将进入西部联通时代，这对宝安商务写字楼势必是一大利好。

■“国西商厦”SWOT分析：现在的欠缺，是未来价值所在

S优势：项目位于珠三角唯一滨海中心区——“宝中”的核心位置，商业、商务、行政、居住配套完善；紧邻双地铁和城市干道，地段优越交通利；项目东侧是鸿荣源精心打造的豪宅熙龙湾、南侧是丰富的海景资源、西侧拥有良好城市绿化景观，北侧是五星级酒店、鸿荣源大型购物中心和商业街。

W劣势：目前宝安商务区建设处于起步阶段，商务氛围淡薄；客户对于宝安作为商务中心区仍存在心理认知困难；周边配套还不完善；总部基地还为形成，CBD形成缺乏源动力。

O机会：深圳写字楼市场总体看好，各区域均衡发展，宝安即将成为下一个商务热点区域；深圳双中心规划利好，使宝安战略地位空前重要；宝安写字楼市场现状供不应求，未来写字楼需求将较为强劲。

T威胁：本片区已经入市和即将入市的写字楼将形成一定竞争，会分流“国西商厦”部分客户；中小型企业办公仍以旧厂房改造的写字楼为主；南山滨海商务区已经开始规划；高端客户对二线关还存在心理障碍。

实施办法：创造特色产品附加值和高品质的服务，增加项目卖点；灵活划分产权单位面积，应对不同实力及需求客户；先期入市，以合理价格引领中心区商务市场发展，为投资者和使用者预留充分的升值空间；与周边项目协同发展，充分发挥互补性和规模优势，尽早树立滨海中心区的“城市中心”地位，从而体现“国西商厦”的核心价值。

■“国西商厦”目标客户和行业：总部经济

目标主要客户：跨国大中型企业：深圳分公司总部或者中国总公司某功能部门总部；国内大型企业：深圳公司总部；高科技及高端服务行业的中小企业总部。

目标行业：国内外大型物流企业；保险、银行、证券等金融企业；大型房地产开发企业；国际贸易公司；IT、通信企业；政府事业单位、房地产服务、律师事务所、培训机构、咨询顾问、创意设计。

■项目周边写字楼对比分析

一、几大写字楼指标罗列

1、“国西商厦”

占地为8007.27㎡，建面为40161.78㎡。其中，1到4层为商业裙房,总面积8450.94㎡；5到26层为办公用房，总面积31710.84㎡；大厦总高度为99.9米，净高3.65米，实用率为71.4％。

项目停车位有364个，电梯数11部。公用卫生间女卫3个，男卫3个。大厦采用全数字化5A系统智能化设施，土地使用期限为70年，从2004年7月14日—2074年的7月13日。

项目处于地铁一、五号线合围区域，步行十分钟内有宝安中心站、新安站、宝华路站、临海路站四个地铁站点；外围有宝安大道、西部通道、海滨大道、沿江高速等快速干线。

2、荣超滨海大厦

占地12676.61㎡，建面45200㎡，办公面积37530㎡，单层面积A栋：1150㎡，划分为16个单元；B栋：1450㎡，划分为8个单元；楼高89.8米，层数A栋：21层B栋：15层，项目档次准甲级。

3、万俊经贸大厦

占地5440.39㎡，建面23230㎡，办公面积20600㎡，单层面积1100㎡，楼高80米，层数20层，项目档次准甲级。

4、龙光世纪大厦

占地17203㎡，建面80566㎡，办公面积43770㎡，单层面积AB栋，楼高94米，层数20层，项目档次甲级。

二、宝安典型乙级写字楼租金罗列

现有办公物业均为乙级以下档次，租金较低。宝安现有写字楼主要沿107国道分布；以政务型（政府机关）酒店式公寓、商住公寓、商务写字楼为主。多为政府自用型写字楼，以出租为主。

品质均为乙级以下档次。同时，租金水平仅在40~60之间，远比关内低。物业管理费多数为10-12元。和空调费：多数为10元—8元/月/㎡。其中：

公路局中心大厦：
租金60(包税费)元/㎡/月，管理费12元/㎡/月，中央空调8元/㎡/月。

中粮地产写字楼：
租金60元/㎡/月，管理费12元/㎡/月，中央空调8元/㎡/月。

冠利达大厦：
租金40~50元/㎡/月，管理费8元/㎡/月，中央空调8元/㎡/月。

宝安广场大厦：
租金60~75元/㎡/月，管理费8元/㎡/月，中央空调8元/㎡/月。

宝通大厦：
租金38~55元/㎡/月，管理费6元/㎡/月，中央空调6元/㎡/月。

三、“国西商厦”VS荣超滨海大厦

1、指标对比分析：“国西商厦”绝胜

（1）建筑规模/层数对比：“国西商厦”超出27%

“国西商厦”——建面57431㎡，办公面积31710.84㎡，共26层。
荣超滨海大厦——建面45200㎡，办公面积37530㎡，A栋21层B栋15层。

“国西商厦”总建筑体量要大于荣超滨海大厦12231㎡、超出27%。办公面积则小5819.16㎡，不足18%。层数超出5—11层。

（2）楼高对比：“国西商厦”领先10%。

“国西商厦”99.9米；荣超滨海大厦89.8米。“国西商厦”比荣超滨海大厦10.1米，占总高度的10%。就商务来说，高度就是地标性，这可以赋予客户更多的心理优势。

（3）标准层、户型面积/单位对比：“国西商厦”面对更大客户

“国西商厦”217个单位；荣超滨海大厦387个单位。“国西商厦”比滨海大厦套数要少，为其56%。

“国西商厦”5层1350㎡,划分为7个单元；24~25层1405㎡，其余为1449.99㎡，标准层均划分为10个单元；荣超滨海大厦A栋标准层面积1150㎡，划分16个单元；B栋标准层面积1450㎡，划分8个单元。“国西商厦”标准层面积，相对要大，但相差不明显，但是单套面积显然更大，未来入住的企业规模更大一些；

“国西商厦”标准层户型127~165㎡；荣超滨海大厦A栋：60~80㎡；B栋：90~260㎡。“国西商厦”户型以中户为主，户型纯粹。若从整体项目对比，“国西商厦”同6栋32层的熙龙湾住宅群所构成的建筑体，要超过滨海大厦的双子座。

2、软硬件指标对比分析

（1）使用率对比：基本一致

“国西商厦”5层达53.5%，其它层数达71.4%；荣超滨海大厦标准层达72%。“国西商厦”5层使用率略低于荣超滨海大厦，但5层以上层数使用率相差不大。

（2）产权对比：“国西商厦”多出20年

“国西商厦”产权70年；荣超滨海大厦产权50年。“国西商厦”多出20年产权，占其40%。

（3）停车位对比：国西商厦车位配比更优

“国西商厦”停车位共364个，地上7个，地下357个；荣超滨海大厦停车位共454个，地上10，地下444。“国西商厦”停车位少于荣超滨海大厦90个，地上3个，地下87个。而在户均停车位配比上，“国西商厦”达到了1.68个车位/户，要大于滨海大厦的1.17个车位/户，“国西商厦”车位配比要更优；（每万㎡办公面积配置车位相近，分别为87.1和84）

（4）电梯对比

“国西商厦”使用11台电梯（7台客梯、2台光观梯、1台货梯、1台消防电梯），主楼电梯分高低区，高度比一般轿箱高出0.4米。电梯的控制形式为智能集控和单控结合；荣超滨海大厦A、B座办公区各5部电梯。

“国西商厦”电梯轿厢内部高度比一般轿厢提高0.4米，分高低层梯并增设空调，提高乘梯舒适度，还增设轿厢内显示屏，用以发布信息和广告等,显示档次较高。

（5）空调对比：储冰节能系统

“国西商厦”采用中央空调，主机增加储冰系统，利于节能；同时空调计量收费系统，可分户计量；荣超滨海大厦采用分体式空调。空调系统上，滨海大厦虽然采用分体式空调一般仅为乙级写字楼使用，档次较低；但恰恰也适合一些中小企业的实际需求；

“国西商厦”的空调系统，是中央空调，而且采用储冰系统，符合节能环保概念，同时增加了空调计量收费系统，可分户计量，对成本控制型企业是个重要因素，加班期间供冷费用较高。

（6）智能化对比：均为5A系统

“国西商厦”采用全数字化5A系统，荣超滨海大厦采用5A系统。

（7）楼层层高对比：基本一致

“国西商厦”办公层高3.65米；净高：2.7米；荣超滨海大厦办公层高3.6米 ； 净高：A座2.8米，B座2.7米。

（8）交通位置对比：“国西商厦”略胜

“国西商厦”南面距5#线宝华路站100米；北离1#和5#线宝安中心站约500米；距大商业公交系统100米，暂无巴士经过；荣超滨海大厦距离地铁口和公交站均超过1200米，636中巴总站。

从地理位置和交通系统配套上，“国西商厦”未来均要优于滨海大厦。“国西商厦”北距大商业项目和规划中五星级酒店近在咫尺，而该处是未来“宝中”一个主要商业中心、交通集散点和地铁交汇处，设置有地铁1号线和5号线站点。

而滨海大厦周边商务区的交通配套和商业配套均远弱于“国西商厦”，因此在地理位置和交通系统上，“国西商厦”未来具有较佳优势。目前滨海大厦有636路中巴总站，利于员工上下班出行。

（9）卫生间：“国西商厦”集中布置适合中大型租赁

“国西商厦”与滨海大厦相近方面有：从电梯数上，滨海大厦电梯数有10部，“国西商厦”电梯数为7部,两者相差不大；智能化系统均为5A级系统、标准层使用率均为72%。同时均无商务/会议中心等商务配套；层高而言，“国西商厦”标准层层高3.65米，滨海大厦3.6米；大堂方面，“国西商厦”大堂高2层10.1米，滨海大厦大堂也为2层高10.5米。

在卫生间配置上，“国西商厦”每层集中设置独立卫生间6个，对应1450㎡的标准层面积，集中使用反而便利使用。另一方面，荣超滨海大厦卫生间配置为每单元各1个，即A栋16单元16个卫生间，B栋8单元8个卫生间，没有集中洗手间。这种配置规划决定了荣超项目主要面向是中小型企业，以租赁1～3个单元客户居多；整层租赁客户目前为一家。

而深圳高端的写字楼如地王、华润、诺德等写字楼的卫生间均为集中设置，装修档次较高。因此，相对而言，“国西商厦”集中的6个卫生间对大面积租赁客户更为便利。

■总结

一、对比结论：项目具系统优势

在项目建筑规模、标准层使用率、面积和层高，大堂高度、商务配套、智能化系统等方面，“国西商厦”与滨海大厦相差无几；

在地理位置、周边交通配套上，“国西商厦”有双地铁穿过，并有“宝中”重要的公交集散点，较滨海大厦有较大优势；

在功能配套上，“国西商厦”在空调节能系统和分户计量系统、户均车位配比、电梯高度上相比滨海大厦具有优势，而在电梯品牌上相对不佳，但电梯如今已是成熟技术；

二、租赁定位——形象定位更高

客户定位：通过对滨海大厦客户群体分析和“国西商厦”潜在客户分析，项目客户群定位为：立足宝安、拓展全市客户，以宝安区中小型、成长型的电子、贸易企业为主，依靠大铲湾物流区域，寻找物流、外贸型企业，挖掘和吸引数家我司工业园区、关系客户的中型企业。

形象定位：国际焦点、商务领袖、双城的核心、西部的中央、“双城双港双地铁”。

三、地段具有优势

“宝中”门户核心位置、双地铁口办公物业、可节能、分户计量的中央空调系统、高出行业标准100%的车位配比、以豪宅为后花园。

四、具有四大比较优势

地理位置和交通系统：处于“宝中”门户核心位置，周边交通系统、更是双地铁口物业，具有较大比较优势

空调系统：空调系统的节能概念，分户计量上均超过滨海大厦的分体空调

停车位配比：停车位的户均配比，我们高出甲级写字楼市场平均水平100%，也超过滨海大厦配置水平50%

商业配套：比滨海大厦高出3倍的商业配套及熙龙湾住宅裙楼和天健商业裙楼，使“国西商厦”自身配套更加完善和成熟。（06）