导读：
      ■“近亲繁殖”会有更优的下一代吗？
      ■最大的近亲繁殖片区：龙岗中心城
      ■龙岗中心城：安居房密度全市之冠
      ■政府化加重龙城近亲繁殖
      ■龙城近亲繁殖状况的逐步瓦解
      ■万科·金色沁园彻底解放最大近亲繁殖片区
正文：

■“近亲繁殖”会有更优的下一代吗？

一个区域，如果没有品牌开发商的进驻和刺激，在缺失竞争的环境下，会严重影响一个区域内的住宅建造水平和楼盘档次。深圳的楼盘片区中，研究龙岗中心城的楼市，会发现这样的奇怪现象。从1991年成立开始，龙岗中心城逐步建成的楼盘大多是由本土的一些中小型开发商开建的，这是其一。

其二，龙岗中心城片区还是深圳政策性住房占比最高的区域。例如大量的福利房、准成本房、微利房、经济适用房等。房地内参www.BANQ.cn把这些类型统称为安居房。龙岗中心城这些以政府为主建设的安居房密度之高，为全市罕见。

由于本土化、政府化这两股力量的牵制，使得龙岗中心城的楼盘档次一直无法与关内其他区域楼盘同等速度提升。在这两个开发实力低、无竞争力、建造档次低、管理水平低的主导建设下，不但没有推升区域楼盘向高端品质化迈进，还使区域出现了楼市“近亲繁殖”的现象。

■最大的近亲繁殖片区：龙岗中心城

事实上，在2005年鸿荣源开发公园大地之前，龙岗中心城的楼盘，基本全部是本土开发商建设的，品牌保证、研发实力都存在限制，在特区已然成为中国房地产样板房的时候，龙岗中心城的居住待遇依然是区域级的，在没有外界刺激的环境下，建造了一堆只为迎合当地较低层次与口味的房子。

由于没有品牌开发商的进驻刺激，参与竞争、优化循环，当地开发商因此缺乏升级的动力，因此龙岗中心城住宅的开发水平和楼盘档次一直停步不前。而这种无竞争的环境下，本土开发商垄断供应，因此造就了深圳最大的近亲繁殖片区：龙岗中心城。

这样导致的直接后果是，整个区域的大环境低层次循环，当万科、招商、华侨城在关内大放异彩，为特区人民提供世界级的居住待遇的时候，龙岗中心城的居民们学依然是县级待遇，这除了本土化导致近亲外，政府化是另外一方面。

■龙岗中心城：安居房密度全市之冠

根据房地内参www.BANQ.cn监测，1991年才成立的龙岗区，从1992年开始其住宅局（原龙岗区建设局）开始主要在龙岗中心城兴建安居房小区。包括：

1、总建面7万㎡的建新村总住房套数为670套，居民主要是区属企业、金融系统以及教育、卫生、公安系统干部职工。
2、总建面7万㎡的中心城龙福一村住宅小区总住房套数为954套。
3、总建面62000㎡的福园总住房套数为606套。
4、特区内建面1.8万㎡康欣园住房总套数为145套。居民主要是区直机关干部。
5、建面13.6万㎡的中心城黄阁翠苑总住房套数为1021套。
6、特区内总建面18000㎡的新龙花园住宅套数为120套。
 
从1992年到2006间，龙岗中心城已经建成的安居房共29.5万㎡，总套数2941套，套均建面100.3㎡，成为全市安居房占比最高的片区，而众所周知，安居房在规划设计、产品档次、物业管理上都是只能保证基础需求的，这严重影响了龙岗中心城的居住水平。

■政府化加重龙城近亲繁殖
 
事实上，对于深圳来说，以前党政机关、事业单位工作人员的住房需求主要由安居房解决。本地农村居民，主要由宅基地自建房或集体所有制经济单位建房解决，除以上两类以外的户籍居民，则主要由微利商品房、商品房的方式解决。

后来自建房逐渐退出历史舞台，住宅供求的“双轨制”成为当前深圳住宅体制的主要特征。龙岗中心城的安居房（没有开发过社会微利房）。主要是分配给区属机关和财政拨款事业单位的职工。

这些安居房，有政府的支持，不需要太高的技术含量，也不需要建得太高端，更不用与市场参与竞争，不抱销售目的，因此缺少了内在动力，品质档次自然无法与品牌相比。因此，在本土化和政府化的双重作用下，作为龙岗安居房密度最大的龙城，成为了深圳最大的近亲繁殖片区。

■龙城近亲繁殖状况的逐步瓦解

然而这一切，随着2005年品牌开发商鸿荣源的到来，原本近亲繁殖的龙岗中心城开始发生微变，龙岗中心城龙翔大道北侧、吉祥路以西的公园大地项目拉开了最大近亲繁殖片区的翻身序幕。但很显然一个公园大地、一家鸿荣源是不足够的，龙岗中心城的解放需要品牌更大、规模更大、视野更广的房企的介入。

房地内参www.BANQ.cn了解到，鸿荣源后，招商、中海、深业这些具备专业实力和深厚功底的品牌开发商也纷纷加入到龙岗中心城的开发队伍中，开发了招商·依山郡、中海·康城国际、深业·紫麟山等高端项目，而这些品牌开发商的进驻，带动了区域竞争，给龙城楼市提供了优质产品，近亲繁殖的局面开始逐步得到缓解。

这些企业的到来，不仅因开发实力悬殊较大，在项目建设、品质保证、研发团队、管理水平等方面本土开发商都无法与这三大品牌开发商想比拟。因此，在这种竞争的刺激下，逐渐推升了龙城楼盘的开发品质和建筑档次，从前区域里人们只能近亲选择本土开发商的项目，而在竞争比较下，无疑使得品牌力量加大，选择性增强，而这种近亲繁殖现象开始逐渐瓦解。

■万科·金色沁园彻底解放最大近亲繁殖片区

更值得关注的是，万科在2009与建设集团签约合作开发的东方沁园二期，也就是金色沁园项目。这是万科在龙岗中心城继清林径、九州之后的第三个项目。而此次万科进入龙城开发的意义更为重大。作为全球最大住商，万科拥有顶级研发团队，享有盛名品牌，将给龙岗中心城带来最强大的刺激。

而这种刺激，无疑将进一步加高区域楼盘的竞争门槛，使人们以更高的参照标准对待区域楼盘，而在这种背景下，区域楼盘的建造品质、档次都将得以快速提升。而作为万科在龙城打造的金色沁园项目，将是使龙城近亲繁殖得到彻底解放的最好标志，有了万科的高端建设和品质保证，区域内的人们可享受到世界级的居住享受。

房地内参www.BANQ.cn认为，在之前一些品牌开发商逐步进入龙城的背景下，已经使得区域内近亲繁殖现象慢慢瓦解，而如今作为世界最大住商，万科在龙城打造的金色沁园，无疑将给区域带来更大的冲击。那么，对于龙城近亲繁殖的现象，将在万科打造的金色沁园后，彻底解放。（06）