导读：
■怎么理解新国十条后最成功的开盘？
■香港、上海创富靠的是房地产，深圳不！
■华人一哥诞深预见
■华人城市效率，深圳仅次于台北
■深圳已具备世界级的系统创新优势
■中心区级滨海纯大户的套均总价估值
■见证高发力：以时间换空间的载体
正文：

■怎么理解新国十条后最成功的开盘？

2010-5-2，距离史上最严酷的调控政策--虎年版国十条的出台恰恰半个月。就在这个深圳2010年以来气温最高的一天里，位于宝安中心区核心地段的高发·第5大道3期开盘，近200套纯大户、2.2万/平米实际均价的成交业绩。

这个成绩为深圳的城市核心资源类豪宅的高抗压性，提供了新政以来最响亮的答案。同时作为高发·第5大道的收官供应，及深圳滨海高层纯大宅的最后供应，其3期的客户半径之大超出了宝中之前任何楼盘，境外、深圳罗湖、南山、福田等地慕名而来的客户反而成为现场的主角。

按理来说，三套限贷、事实限制异地购房、重提限外令等众多措施均属宣判住宅死缓的政策，那高发·第5大道的开盘业绩如何理解？要做到真正地看破烟雾，就必须跳出第5大道看第5大道，从深圳的整体格局中，去把握它！

■香港、上海创富靠的是房地产，深圳不！

2010-5-6，中国内地新首富在深圳南山区诞生。并不广为人知的、位于南山区松坪山朗山路21号的海普瑞公司实际控制人李锂、李坦夫妇合计持有公司28803.7万股，如以收盘价计算，其身家为504亿元，超过身家396亿元的比亚迪掌门人王传福，成为中国内地的新首富。

而中国大陆前三富的位置，则全部被深圳人占领，仅此三人财富即已达1200亿：504亿的李锂、350亿的王传福、348亿的马化腾依以为深圳获得了无上的光荣，中国大陆前三富都诞生在深圳人的中间，而且均属创新型产业、而非资产型产业，充分说明了深圳的实力，所有的深圳人都将因此而受益。

在大陆还没有对外开放时，只留了香港一个对外的出口，那个时期众多富豪在香港诞生，香港的资产因此一飞冲天，现在香港的富豪100%都是以房地产商为主业了，其创新能力是比较低的，是典型的吃老本的表现，即使是上海，富人也是许荣茂这样的房商！而深圳不同。

■华人一哥诞深预见

而如今，中国的到处都是出口，在这种情况下，深圳诞生如此之多非资产类的巨富，其质量应该说更胜于当时的香港、现在的上海。类似海普瑞这样的公司，在新能源（LED、储电技术、太阳能）、医疗科技、通讯设备、生物科技等领域，在深圳还有很多，鹏城造富的速度不会放慢。

香港担负华人社会致富与商业文明启蒙的历史、使命已经完成，其产业结构限制了香港企业的后劲。所以，各位不妨将眼光放到5年后的2015年，那个时候的全球华人首富，必将已经不在香港，而在大陆！而如果排除国有企业，就民营企业来说，深圳将具有最强的竞争力。

也就是说，华人首富诞生在深圳并不是不可想象的事，而深圳在5~10年内最终实现在整体经济总量上看齐香港、在创新能力上超过香港将是高度确定的事实，香港的就业机会将进一步向深圳流动，深圳与香港之间的资产价差将进一步缩小。

■华人城市效率，深圳仅次于台北

深圳与香港之间的资产价差（以房价为核心）目前是1/3，未来将进一步缩小到1/2~1/1.5。如果有朝一日深圳在法制环境、医疗、出入境便利上与香港看齐，那么深圳的资产价格就可以看齐香港。

在上周日，中央电视台新闻中心记者到办公室采访房地内参www.BANQ.cn负责人，在关于城市比较时记者问“为什么深圳的现金投放量连续6年占全国60%以上？为什么深圳的地下钱庄活跃度全国第一？”我司负责人的回答是：

“因为深圳的创新实力强、香港自由港免税优势降低了深圳的进口成本，从而使深圳的城市效率极高，资金一定是流向最高效率的地方，就城市效率、技术创新实力来说，深圳在大陆排名应属第一、在华人圈应仅次于台北位居第二，深圳必将吸引越来越的投资类资金。”

■深圳已具备世界级的系统创新优势

房地内参数据表明，2009年深圳在境内外上市和待上市中小企业达36家，首发募集268.6亿元，居全国首位。目前，深圳基本符合创业板上市条件的企业超过1100家，在上市培育办备案的达392家，处于辅导期的有100家。深圳的造富、创富速度并未到最高峰时期。

如今，单是一个南山区，在深交所的主板、中小板和创业板，以及上交所、香港、纽约、新加坡等地上市的企业就达80家。宝安已有18家中小企业上市，准备上市的81家，已进入上市辅导期的19家，正在股改的62家，另有488家企业有上市意向。

如果说南山已上市公司多，那么宝安就是典型的拟上市公司多，在全国区域经济同比中也是名列前茅，在全国有影响力的上市公司和创投机构，都将在深圳得到全国范围内的首屈一指的发展，深圳的效率还将进一步提升，深圳已具备世界级的系统创新优势，只不过我们自己漠视了这一点，马太效应将为深圳带来更多的价值。

■中心区级滨海纯大户的套均总价估值

如今，深圳的国民科技、海普瑞占据了A股股价的冠亚军位置，各自细分行业的龙头企业或“隐形冠军”在深圳还有很多，深圳的全球竞争力与强大能量已经具备。目前深圳上市企业达218家，其中中小企业128家。深圳仅52家新上市的中小企业2009年就贡献了60个亿税收。

鼓励创新、宽容失败的深圳，既有骏马、又有伯乐，创投公司与创新中小型的结合，因此促进创新创业活力的释放，加速了各种创新资源的聚集，深圳因而实现了资金、技术和人才等方面的跨越式发展，深圳理所当然是中国的创新中心

高发·第5大道3期是深圳最后的中心区级滨海纯大户了，1#、5#、11#三条地铁及深港机场联络线的环绕，各大战略级公配的聚集，一座中国的创新中心之城、一座可能诞生华人首富之城、一座效率最高的大陆之城、一座事实GDP超万亿的微型大城，给予这样的产品500万/套的套均总价将是合理的。

■见证高发力：以时间换空间的载体

任何阶段性的强力调控措施，只会制造大幅波动，为投资客入市创造新一轮机会。而高发·第5大道3期目前的整体套均总价未超350万/套，除开时间价值可能阶段性损失外，空间价值是没有忧虑的。作为8年前的宝中开山拍，房地内参www.BANQ.cn研究后发现第5大道在指标、地段、产品上都具备了众多唯一性，从而支持了其空间价值（对应时间价值）：

1、指标唯一性：在指标上，高发·第5大道3期具备了如下唯一性：宝中车户比亚军（冠军是别墅）、宝中公配之冠、覆盖功能之冠、宝中最后的纯大户高层豪宅、2010最大的纯大户供应等；
2、地段唯一性：在地段片区上，高发·第5大道3期具备了如下唯一性：位于宝中最大最高档居住板块、目前唯一的中央商务区零距离物业、宝中最后的康体大户、深圳唯一紧邻大型体育中心的纯大户新盘、4条地铁途径等；
3、产品唯一性：在产品上，高发·第5大道3期具备了如下唯一性：宝中唯一正方独立宗地、少见的四周20米宽绿圈化休闲带、深圳最好的商业内街、宝中唯一的室外扶手电梯、全混凝土豪宅级外墙、湿空间处理无遗漏、宝中层高最高的项目之一、宝中最厚的回填土层、宝中最宽的普通层电梯厅、深圳史上最大面宽入户花园及最大阳台等。

因此，在深圳整体框架内，就涵盖地段、指标、产品等整体评估，高发·第5大道3期是现今状况下，难得的以时间换空间的资产载体，各位不妨在期待深圳赶上香港的历史进程中，见证其套均价总价向5百万/套前进的爆发力。