■深圳首5月唯有商物租金普涨

目前，卓越·世纪中心、鸿隆·世纪广场、国际西岸商务大厦、智慧广场、恒丰·财富港、惠州·佳兆业中心、绿景NEO企业大道等写字楼项目都是房地内参www.BANQ.Cn正在重点研究的范本，最近出现的一些信号对于商用物业的重点--写字楼非常有利。

自4月中旬新政出台后，房地产市场严重受挫，成交量跌入低谷，全市有36个楼盘正在降价，二手房价普降，最大降幅达三成。而与之相反的是，租赁市场风生水起，需求趋旺，价格上涨，与此雷同的是，香港房租也普遍上涨。这其中说明了什么呢？楼市又发出了哪些信号呢？

5月17日，深圳市出租屋综管办公布了《深圳市2010年房屋租赁指导租金》及测定的相关情况。今年首５个月深圳房屋租金普遍上涨，平均涨幅为5.3%，龙岗区住宅类租金领涨全市，达到9.4%?而就全市来说，商用物业出现的普涨最为突出。

包括商铺、写字楼、工厂在内的商用物业，与去年同期相比有较大涨幅的提升。商铺类涨幅6.2%；办公类和厂房仓库类上涨幅度稍微逊色，办公类涨3.1%，厂房仓库类略涨1.8%。住宅类上涨7.5%，住宅和商铺类上涨明显，均超过了6%，其中只有商铺出现普涨局面。

■商用物业租金涨幅明显，写字楼涨26.7%

虽受中央宏观调控政策的遏制，商品房成交量下降，但房屋租赁市场成交活跃，一些热门社区出租率更是高达96%以上。过去租金价格一直走低的龙岗区，今年以来租金上涨势头强劲，达9.4%，为全市上涨之最。历来租金一直偏高的福田、南山两区，住宅租赁市场平均增幅分别为7.6%和6.3%。

房地内参www.BANQ.cn还了解到，新政调控的重灾区，蛇口部分片区的二手房成交量几乎沉底，但片区租金从春节之后至今已上涨约两成。而值得关注的是，商用物业的写字楼租金涨幅十分突出。其中，深圳甲级写字楼租赁市场延续了去年的向好趋势，租金稳中有升。

像卓越·时代广场月租均价已达150元/㎡，升幅高达26.7%，卓越·世纪中心的租金都在130元/㎡以上。福田中心区已经很难找到月租每㎡百元以下的甲级写字楼。宝安中心区以国际西岸商务大厦为代表的写字楼，均价也在80元／㎡以上。位于罗湖金三角，占据优越地理位置的的鸿隆·世纪广场所在区域的租金涨幅也十分明显。

■香港房租同样发出上涨讯号，创21月新高

除深圳出现房租上涨现象外，一海之隔的香港也同样如此。房地内参www.BANQ.cn了解到，2010年4月份全港73个住宅大盘的平均租金每平方为17.3港元（折合人民币150元/㎡），较3月份的17.1港元上升1.2%。4月租金创自2008年7月17.4港元后的二十一个月新高，住宅平均租金若再上升0.6%便重返2008年的高位，预期2010年第二季租金可望重上高峰。

十个住宅大盘方面，4月海怡半岛平均呎租为19.8港元（RMB172元/㎡），按月上升4.8%称冠。其次是美孚新村，呎租录17.3港元（RMB150元/㎡)，按月上升3.0%。黄埔花园租金为20.1港元(RMB174元/㎡），按月上升2.6%，排名第三位。

香港租金的上升主要由于本地经济回复增长，薪金普遍向上，提升市民的付租能力，转租更好的单位，带动租务市场活跃，刺激租金上升。同时，楼市持续畅旺，吸引投资者买楼收租，亦令平均租金随着楼价上涨而录得增幅。

目前，深港两地房租涨幅明显，北京房租也出现了一定幅度的价格跳涨现象，与一年前相比，北京一套普通两居室的租金涨幅在15%－20%左右。从房租普遍上涨发出的讯号中，房地内参www.BANQ.cn预测，未来五年内房租将翻番。并且，首先将由生产力要素的商用物业领涨，再到住宅。

■未来5年，房租翻番理由

房地产的市场问题，目前演变成了政治问题、金融问题、民生问题，各种信息、数据、政策层出不穷，如果只看表面，已经无法对楼市进行有效的判断，唯有看清本质、以及即将发生的变化这样才能在变局中，更靠近市场的脉搏。

过去5年中，中国成为全球劳动生产效率提高最快的国家：人均生产劳动效率提高了8倍。效率提高，意味着国人个体就更值钱了，这其实也是人民币需要升值的内在理由。同时，生产效率的提高，在满足社会财富、政府财富、企业财富提高的目标之后，就将传递到人头，每个人的收入水平就将重估。简单预料，未来5年内，中国人年人均收入将翻一番，各位应该做好迎接腰包鼓起来的准备。

人年均收入翻一番，那么，我们评价房价水平的静态的所谓房价收入比就应该替换成动态的房价收入比。所以各位看到，深圳其实没一年的房价收入比都很高，但每一年都安然无恙，如果早期锁定了自己的居住成本，房价收入比的下降是很快的。

受新政的严控，已经决定能够购买房产的人减少，那么预料在未来5年内，租客数量将增多。由于与房价巨幅增长不同的是，租金一直没有太大变化，预计未来5年内，中国一线城市租金水平将翻一番，这将改善租售比。

■五大商用物业推荐

由以上推论可知，未来5年内，商用物业将首先带动房租翻番，而目前深港两地商用物业，特别是写字楼存在较大的租差，香港目前的高端写字楼租金普遍高于800元/㎡左右，而深圳的写字楼平均在100元/㎡左右，随着香港写字楼房租不断上升，未来5年深圳写字楼价格上涨空间很大。

以目前深圳核心地段高端写字楼平均月租为130元/㎡计算，一年房租为1560元/㎡，投资公平回报率为4%，那么实际售价为3.9万/㎡是合理的，这恰恰就是目前的售价。而在5年房租翻番后，写字楼月租为260元/㎡，一年房租为3120元/㎡，那么计算可知，实际价格为7.8万/㎡。对于目前深圳写字楼的价格，无疑存在巨大上涨空间，理论幅度为100%！如果计算一倍的杆杠效应，5年内自有资金受益率应该为200%，年均40%，是非常不错的。

对于卓越·世纪中心A栋（4.7万/㎡）、鸿隆·世纪广场（2.9万/㎡）、宝安中心区国际西岸商务大厦（只租不卖，约50~60元/㎡）、智慧广场（待定）、恒丰·财富港（1.8万/㎡）、惠州·佳兆业中心（0.75万/㎡）这五大商用物业目前的均价来说，未来5年内将具备相当的安全理论空间。因为，正确把握房租信号，是抓住商用物业投资的关键。（06）