导读：
      ■前言：“新蛇口，新梦想”
      ■基础、机遇与挑战篇
      一、优势：基础优势独一无二，具城区完整运营经验
      二、机遇：蛇口再当中国领潮儿，走在转型升级前端
      三、压力：“空心化”威胁，可成“再发优势”
      四、抉择：实施“再造新蛇口”工程
      ■发展目标篇
      一、总体目标：最具改革开放文化底蕴的特色城区
      1、城区建设：产住融合，倍增持有物业
      2、产业发展：三大产业带，成就国内高端配套和国际化城区标杆
      3、人文建设：中国的窗口，世界的蛇口
      二、“一轴一心三核”的产业布局
      三、配套及服务目标：公共大配套环境 + 个性化小服务平台
      四、四大主题文化区：国际商旅区、时尚区、创意设计区、科技创新区
      五、分期目标：一年筹划、三年初成、五年大变、十年成就
      ■发展策略篇：引进新合作方
      一、“大兵团”整体作战
      二、构建利益共同体
      1、产业客户层面：引进新股东
      2、政府层面：构建政企利益共同体
      3、区域层面：与区域各物业拥有者联盟
      三、建立符合共同利益的执行标准
      四、塑造园区特色功能
      ■近期行动篇
      一、产业布局及空间发展
      二、配套及服务、内引外联
      三、招商推广、经济分析及管理
      ■片区详细规划
      一、重点打造片区
      1、太子湾片区：深圳海上门户的综合功能片区
      2、海上世界片区：商务重心
      3、沿山路片区：网谷所在，产业升级的最重要高端活力复合功能区
      二、提升发展片区
      1、体育中心片区：蛇口体育活动和配套功能片区
      2、桃花园片区：未用地建设高端公寓
      3、花园城片区：高端商业和社区综服、居住配套的综合区
      4、招北片区：居住配套及社区综合服务功能片区
      三、维护延续片区
      1、鲸山片区：高端居住
      2、龟山和兰溪谷片区：蛇口最集中的高端居住、会议、服务等综合片区
      3、港口片区：面向世界的蛇口表情
正文：

■前言：“新蛇口，新梦想”

为了给蛇口工业区产业转型升级提供指引，推进“再造新蛇口”，由蛇口工业区创新产业发展中心编制的至2020年“再造新蛇口”详细发展规划蓝图----《“再造新蛇口”基本构想（讨论稿）》（下称《构想》）于日前正式出炉，房地内参有幸获得了文本与规划图，现发布造福网友，同时，本规划对于已经购买或者即将购买兰溪谷、雍景湾、花园城、海月等项目的人来说，这无异于十年来蛇口最好的消息。

《构想》共分为四个部分：基础、机遇与挑战，发展目标，发展策略，近期行动；对蛇口的过去进行了总结，现状进行了分析，未来进行了展望，并对近期发展提出了建议。

《构想》提出，蛇口要最终成为名副其实的“中国的窗口，世界的蛇口”，在珠三角世界级城市带当中奠定突出的地位；蛇口工业区要在推动区域发展中完成建立园区运营商角色的转变，并形成核心竞争力。《构想》还明确提出了“新蛇口，新梦想”口号。

■基础、机遇与挑战篇

一、优势：基础优势独一无二，具城区完整运营经验

经过30年发展，总面积近11平方公里的蛇口已发展成较为成熟的城区，其主要标志是：形成了以招商系企业为主、众多港口物流和石油企业等驻扎的企业群落；初步形成了以港口物流、房地产、园区综合服务和高科技为主并不断发展的产业经济；形成了包括国家级产业园（火炬创业园）、市区级产业园（南海意库、南山医疗器械产业园、佳利泰孵化器）等在内的多个产业园区；形成了依托山海资源、人文发达、富于现代气息和国际化氛围的人居环境。

尤其是在改革开放先行实验过程中，蛇口形成的品牌知名度、精神原动力等内在价值，成了蛇口这个区域与深圳乃至全国其他区域明显的差异，借助其而衍生的价值成为蛇口后续开发所独有的可资利用的宝贵资源。

作为蛇口区域的主导者，蛇口工业区经过30年发展，已经拥有较为雄厚的物质基础——从资产规模来看，总资产约500亿，净资产约150亿；从物业资源及收益来看，拥有约93万㎡建筑面积以及建筑面积超过270万㎡的潜在待开发物业。

不仅如此，蛇口工业区还在园区产业开发、品牌建设、土地经营、风险投资、公共设施、客运、酒店等方面积累了丰富的经验，形成了一条园区运营的完整产业链和较高的品牌知名度及美誉度，因此房地内参www.BANQ.cn判断，招商局无论在规模、效益还是产业完备性方面，都已经从最初单一的工业区开发集合体转变成为一个具有城市区域性完整运营经验的公司。

二、机遇：蛇口再当中国领潮儿，走在转型升级前端

30年前，改革开放是中国发展不可阻挡的历史潮流，蛇口工业区正是顺应了这种潮流，才成为时代的弄潮儿，才干出一番伟业，铸就了今天这块金字招牌；30年后，国内外政治经济风起云涌，已经发生巨大变化，特别是深圳及整个珠三角地区，经济增长模式正在改变，在这个经济结构转型和发展方式转变的关键时期，进一步的发展既面临严峻挑战，同时也孕育着重大机遇。

面对这个全国都在谋求发展模式更新创新的历史潮流，蛇口工业区必须依托国家战略和长远发展全局，依托珠三角创新发展环境，顺应潮流发展、奋勇争先，才有可能在这个新的历史时期再次脱颖而出，再次赢得国家以及社会的认可。

如今，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》、《深圳市综合配套改革总体方案》已经颁布，这给区域发展重新注入想像和活力；与此同时，各级政府也纷纷牵头规划区域发展蓝图，如，打造协调可持续的世界级城镇群、前海湾深港现代服务合作区、“大沙河创新走廊”等蓝图，这些都给蛇口发展带来机遇和美好的想像空间。

三、压力：“空心化”威胁，可成“再发优势”

当前，蛇口工业区在面对机遇的同时，也面临着巨大压力。

首先是功能性老化压力，受城市化快速发展及产业交替的自然规律影响，蛇口在传统产业优势逐渐消退后，正面临着产业“空心化”的威胁，但实事求是地说，这种空心化本身也是机遇，免去了试错、空出了新产业空间：一方面传统产业逐步退出；另一方面，新的产业虽然已经陆续引进，但未能形成足够的产业优势、产业集群和产业品牌形象。产业亟待升级，创新发展的水平层次亟待提升。

其次是物质性老化压力，部分建设陈旧、设施老化，空间品质有待提升，同时新建物业拓展空间有限。再次是空间资源的压力，区域内部建成度极高，基本无成片空置土地；区域连接外部交通拥堵。最后是配套投入的压力。因职能移交等问题，导致区域内政府投入不足，影响了道路交通、硬件设施、环境形象等。

此外，在周边诸多规划中，蛇口未被直接纳入规划范围，在这样环境下，蛇口将面临多个新型特色中心竞争发展的区域格局，面临着被边缘化的危险。这样格局下，蛇口工业区可能需要面对各种主体、各种运作方式、各类物业产品服务、各种政策资金优惠的挑战。

四、抉择：实施“再造新蛇口”工程

面对困境与危险，不进则退，蛇口要摆脱被逐步边缘化的尴尬，必须聚合资源和优势，实现园区的转型升级，实施“再造新蛇口”工程，并以此建立在园区运营商角色中的核心竞争优势和持续的领先地位。

■发展目标篇

一、总体目标：最具改革开放文化底蕴的特色城区

蛇口工业区总体发展目标是：一个在国内具有产业领先、服务配套完善、容纳国际各方人士、传承改革开放文化底蕴、充满活力、环境绿色的特色城区。做到城区环境的生态化、硬件设施的信息化智慧化、产业结构的高端化、生活与休闲方式的国际化。

此外，还将蛇口打造成一个保留蛇口产业发展历史与记忆的纪念源地；一个生产、生态、生活三生和谐的现代化城区；一个美好文明的家园；一个绿色舒适的环境；一个产业和服务业的高地，一个充满创新的沃土；一个具有持续自我创新和拓展的国际化前沿城区。具体目标如下：

1、城区建设：产住融合，倍增持有物业

按照“一轴一心三带”的发展构想，依靠填海造地、城市更新，少量提升容积率并控制居住面积增长前提下，打造区域标志性现代产业建筑，并使园区自有经营性物业面积增加两倍，使区域内部产业发展和居住形成良好配比和融合。

2、产业发展：三大产业带，成就国内高端配套和国际化城区标杆

总体营造一个商务发展、科技创新的产业创富环境，围绕三个特色产业带，引入科技服务、网络信息、文化创意等现代产业，用5年左右的时间基本完成核心产业的引进，5到10年内使核心产业综合竞争力国内领先。

配套及服务结合园区形象定位、产业发展目标和功能布局，打造园区“公共大配套环境”和“个性化小服务平台”，树立国内高端配套和国际化城区的标杆。

3、人文建设：中国的窗口，世界的蛇口

依照“创新、高尚、多元化”理念，与蛇口产业升级相结合，在5年内，根据蛇口不同的区域特色打造四个主题文化区，并以文化活动为主要载体，使文化活动体系化、品牌化、常规化，打造一座“中西兼容、高雅时尚、创新发展的文化之城”，在文化形象竞争力上国内领先，中国的窗口，世界的蛇口。

环境建设继续保持现有宽松舒适、多情调的生活环境，加强生态环境控制和提升，国内环境排名领先。

二、“一轴一心三核”的产业布局

蛇口未来的区域发展应注重产业规模，在扩展、发展上与城区建设、服务配套提升并重，重视相互之间的协调发展。因此房地内参www.BANQ.cn看到文本要求依照“一轴一心三核”的设想，构建、更新、加强各片区组团特色，并借助交通、信息、文化交流等完善各区之间的交流，最终形成蛇口区域整体的氛围和特色。

“一轴”是以南海大道为园区发展的主轴。南海大道是蛇口交通的大动脉，早期承载港口、码头和沿线两侧布局的工业组团的交通运输和疏散，而后房地产业才依托工业及港口逐步发展起来。南海大道不仅承担重要的交通疏解功能，也承担了越来越多的城区综合产业发展轴功能。

“一心”是以蛇口体育中心、四海公园为中心的区域，通过改造、提升原有设施，打造城区的体育、社会活动中心。

“三核”是以沿山、海上世界、太子湾为重点核心的三个产业发展的集聚区域和主要空间载体。

蛇口未来的产业用地由商业、服务业用地和工业用地组成，其中商业、服务业用地主要由太子湾、海上世界片区提供，工业用地由沿山片区提供；城区未来的居住及商业、配套服务功能主要在桃花园、花园城、招北片区；社区体育活动设施主要依靠体育中心片区完善及提升（详见“片区详细规划”）。

三、配套及服务目标：公共大配套环境 + 个性化小服务平台

在交通改善方面，完善南海大道交通、景观轴带；设法打通与前海便捷通道，突破与外部重要节点联系；疏通与后海中间交通循环，丰富与香港的多层次交通联系；构建与产业布局一致的片区内交通体系；完善区域内部梳理，在片区组团内部构建方便的连接，包括依托地铁的社区内部交通网络；构建区域步行休闲、自行车交通等特色交通体系。

在配套提升方面，打造园区的“公共大配套环境”，除了交通外，市政设施、服务配套、环境整治等三个专项完全按国际化城区标准进行规划和建设。

营造“个性化小服务平台”，包括数据中心、人力资源、知识产权保护、融资等，特别是能针对具体产业园区形成特色的服务模式、产业环境，形成独特优势和吸引力。

四、四大主题文化区：国际商旅区、时尚区、创意设计区、科技创新区

整合文化资源，包括硬资源的整合即各类硬件设施，软资源的整合即文化活动实施机构（蛇口工业区公司、招商地产、招商街道办）、团体、文化活动内容、经费以及政府资源等等。

建立文化活动体系包括大型品牌文化活动、特殊主题文化活动和常规社区文化活动。打造区域文化特色，特别是符合不同产业发展及配套休闲的文化主题特色，具体包括四个主题文化区，即以海上世界片区为代表的国际商务旅游文化区、以花园城片区为代表的时尚文化区，以南海意库为代表的创意设计文化区，以沿山路片区为代表的科技创新文化区。

五、分期目标：一年筹划、三年初成、五年大变、十年成就

2010年底，描绘蓝图。2015年以前，升级转型成果显现。2020年以前，伴随珠三角向世界级城市带发展，成为具有特色的活力区域。品牌领先、模式领先；区域总经营性物业面积增加两倍、租金收入增加三倍、单位面积效益在2015年基础上再提升10%，园区入驻高素质人口共增加10万~13万人；园区的产业综合水平、环境发展、社区文化都居于国内领先水平。

■发展策略篇：引进新合作方

在本篇，房地内参www.BANQ.cn发现将引进新的合作方是最大看点。

一、“大兵团”整体作战

1、加强内部鼓动，优化工作目标及实施策略，形成对内统一认识。

2、优化“跨部门综合协调工作机制”，发挥“大兵团”整体作战优势，加快推进园区转型发展。

3、以点带面推进再造新蛇口工程，鼓励创新、不求全责备。

二、构建利益共同体

设法取得各级政府、相关职能机构的支持，并设法挖掘协调区域内部协同发展的动力，是蛇口工业区下一步在发展过程中要极为重视的一个问题。

1、产业客户层面：引进新股东

蛇口开创初期通过参资入股等方式吸引投资、与客户形成利益共同体，加快了园区的发展，加强了招商局对园区的主导地位。蛇口要完成产业转型升级，需要正视形势和客户需要，突破仅做二房东的传统思维和限制，创新引进模式。

2、政府层面：构建政企利益共同体

继续完善区企平台，与市级甚至更高机构建立平台联系，获取不弱于其他区域的政策扶持和项目支持。

3、区域层面：与区域各物业拥有者联盟

除了获取政府、行业协会等外部机构支持外，建立与区域内各物业拥有者的联盟，争取形成合力，促使区域整体形象得到提升。设法依托区政府，以及设法建立联盟联系，形成针对区域发展的共同宣言，促进区域协调发展。

以各种开放的方式，形成区域内各种合作联盟方式，推动区域配套、服务、环境及文化的发展。

三、建立符合共同利益的执行标准

在蛇口工业区总体平台上，搭建一个信息互通、工作统筹、合力推进的工作机制，并在工作过程中通过加强沟通建立符合共同利益的执行标准。

在产业发展方面，建立有利于发挥各主体主动性同时又能避免散乱的工作规则，需要建立产业园区设计、产业配套发展、产业政策共享的机制。

在空间布局方面，建立有利于发挥各主体相关产品设计能力同时又能建立各产品相互联系的工作规则，需要建立物业产品的可研信息沟通、空间联系、分工推进的机制。

在招商推广方面，建立有利于发挥各主体积极性同时又能充分合作共享的工作规则，需要建立品牌规划、客户分工、价格协调、平台共享的机制。

在配套建设方面，建立提升区域配套水平同时又能充分借助政府力量的工作规则，需要建立前期策划、政府协调的机制。

四、塑造园区特色功能

利用各种方式打造园区“公共大配套环境”和“个性化小服务平台”，建立在国内领先的优势。推动区域交通升级，建立畅顺的交通。并可积极推动区域自行车旅游和步行系统的建设，形成区域特色。依托文化建设，打造产业创新发展氛围。

打造有竞争力的、符合产业需求的多品质的产品链条。构架整合市场功能和平台。

■近期行动篇

一、产业布局及空间发展

要完成产业布局设计落地工作，完成蛇口的产业落地布局的初步构想，后续再不断深入推进，并完成与空间规划和专项配套规划的衔接；跟进并研究有关政府产业政策导向，设法找到合适接口，借助政府力量，推动园区产业发展；跟进并研究政府区域发展安排，争取纳入或者以差异化方式建立竞争优势。

二、配套及服务、内引外联

提交蛇口交通改善方案和实施计划，并做好相关政府公关工作；加强研究，打造产业配套硬件和软件设施，提升、优化生活服务配套设施系统，力图建立完善的产业和服务配套体系；社区文化提升方案，出台园区文化体系构建方案及分步实施计划，整合蛇口工业区、招商地产、招商街道文化资源，逐步提升社区文化活力和水平。

做好政府协调及重点项目工作，包括区企共建平台，继续加强政府协调，建立与政府在重点项目合作、优惠措施落实和招商协作；做好区域内部结盟工作，开展区域内企业交流，构筑共同梦想及合力。

三、招商推广、经济分析及管理

要搭建内部平台，设计整合市场功能和平台构架，建立内部协调机制，要做好招商计划方案和招商产品方案，依照产业布局、区域发展规划，构建招商方案，加强协作推进招商引资工作。

要启动经济性测算，根据发展规划，开展物业改造、交通提升和产业引进的投入、产出经济性分析，形成相应建议。

■片区详细规划

一、重点打造片区

1、太子湾片区：深圳海上门户的综合功能片区

2015年前开发准备，2020年开发成型；片区面积75万㎡。

功能定位：通过功能调整和改造升级，打造成为集客运、商务和海滨休闲活动于一体的城市战略节点和集“海、陆、空、铁”于一体的综合性现代客运区和深圳海上门户的综合功能片区。

产业导向：重点布局创新金融、专门专业、现代物流、高端旅游等产业。核心是发展商务产业（国际贸易、临港高端服务业、物流供应链总部）、滨海高端旅游休闲中心，重视打造国际化标杆式休闲产业，借此抬升区域总体水平。

2、海上世界片区：商务重心

2015年前开发成型，2018年开发完成；片区面积101万㎡（注：按包含三洋厂房区域划分），这是蛇口商务楼宇最多、最集中、建筑面积最大的区域，是蛇口的CBD。

功能定位：通过提升改造原有功能设施和规划建设，打造具有国际吸引力的滨海特色文化休闲娱乐中心、高端商务办公和居住生活聚集区，成为深港联动“海上门户”的重要组成部分。

产业导向：重点布局创新金融、服务外包、文化创意等产业。核心是发展创意、文化产业及香港产业，重视国外与国内文化融合，包括酒吧、音乐、新媒体以及带来的设计发展等。

3、沿山路片区：网谷所在，产业升级的最重要高端活力复合功能区

2010年重点推进，2015年前基本完成；片区面积52万㎡。其中蛇口工业区主控占地约22万㎡，建筑面积约53万㎡（需更新开发部分，由蛇口工业区公司主控、并可改造面积10万㎡，可建36万㎡建筑面积）。

功能定位：通过整体更新规划，分步骤、阶段进行改造，升级为南海大道综合产业及服务功能轴上的重要节点，打造具有高端活力的复合功能片区，延承蛇口产业发展历史，是产业转型升级最重要的产业功能基地。

产业导向：重点布局科技服务、网络信息等产业。核心是发展科技创新及风险投资产业，重视国内外科技与商业的融合，包括科技服务、网络信息等。

二、提升发展片区

1、体育中心片区：蛇口体育活动和配套功能片区

片区面积36万㎡。功能定位：通过对蛇口体育中心、青少年活动中心以及四海公园的整合、改造、提升，打造蛇口体育活动和配套功能片区。

2、桃花园片区：未用地建设高端公寓

片区面积49万㎡。功能定位：园区服务配套综合功能片区，把桃花园未用地规划建设高端公寓，整合片区内现有资源，提升综合服务配套水平。

3、花园城片区：高端商业和社区综服、居住配套的综合区

片区面积114万㎡。功能定位：通过改造及提升，打造成为蛇口最重要的高端商业和社区综合服务以及居住配套的综合功能片区。

4、招北片区：居住配套及社区综合服务功能片区

片区面积52万㎡。功能定位：通过资源整合及环境改造，成为蛇口居住配套及社区综合服务功能片区。提升发展片区规划思路是以便利齐全配套提升区域吸引力。

三、维护延续片区

1、鲸山片区：高端居住

片区面积48万㎡。功能定位：通过环境改造及服务提升成为高端居住片区。

2、龟山和兰溪谷片区：蛇口最集中的高端居住、会议、服务等综合片区

片区面积50万㎡。功能定位：通过进一步对资源的整合配置及提升，打造蛇口最集中的高端居住、会议、服务配套等综合功能片区。

3、港口片区：面向世界的蛇口表情

片区面积39万㎡。功能定位：交通运输及物流功能。产业导向：发展港口、航运、物流园区等相关领域产业。

“再造新蛇口”至2020年详细发展规划蓝图