导读：
      ■12年的努力成正果：特区扩关
      ■关外变特区、近深变关外：深圳经济地理的重大转折
      ■一市一法的未来
      ■关内外的交互变化
      一、“关内相对高估、关外相对低估”的状况将得到逐步缓解
      1、三大重点关注：前中（含宝中、南山中）、龙坂片区、大运及龙中
      2、宝中受益最大
      3、龙华新城及梅坂片区将再重估
      4、“龙中”对：深圳北郊，转变为世界级展示平台
      二、特区的高档房产及总部经济受益最大
      ■近深区域变关外：凤岗、塘厦、惠阳、松山湖成重中重
正文：

■12年的努力成正果：特区扩关

1998年以来，扩关就是深圳的梦想，12年的努力终于收获正果。2010-5-30市委书记、代市长王荣在出席深圳政协会议大会发言时透露，当场透露一个重大利好消息，“我很高兴地告诉大家，国家批文已经在印刷厂了。”

这意味着特区扩关已获中央批复。王荣话音刚落，全场爆发出长时间的热烈掌声。 深圳经济特区395平方公里，宝安、龙岗以及光明和坪山两新区处于关外，总面积1553平方公里，特区面积只占了1/5，画地为牢使深圳快速地失去了保持后劲的空间。

而中央的批复，相信是庆祝改革改革开放30周年、深圳成立30周年的贺礼。相信这是纪念特区30周年重大政策的其中一项而已，应该还有其它政策出台，这将为深圳的发展提供极充分的条件，拓展新的空间。

■关外变特区、近深变关外：深圳经济地理的重大转折

如果说，1978年决定设计蛇口工业区，是深圳第一次经济地理质变；那么，1980年特区成立、设立二线关则是深圳第二次经济地理质变；而目前，深圳特区扩张到全市，则将是深圳的第三次经济地理质变。

其实，自2003年深圳进入特区土地枯竭期以来，在没有撤关、特区未扩容的背景下，深圳关内外一体化的趋势就已经开始。但即使如此，“二线关”还是对深圳的经济地理构成了巨大的影响。

扩关获批后，深圳特区范围将包含全市，这就意味着撤关、特区扩容一并实现，比之前的撤关来得更彻底。因此，关外变特区、东莞惠州近深区域变关外就将是未来深圳经济地理最大的转折。

■一市一法的未来

以前的一市两法造成关内外两套标准，城市价值存在相对高估（关内）与相对低估（关外）同时并存的怪异现象，犹如以色列与巴基斯坦一样，全世界也难找；其次是物流、客流路径被人为切隔，集约性资源配置与高效利用、共享都未能实现，造成巨大浪费。

全城特区化，则撤关顺路、统一法令，假以时日，深圳关内外居民在城市管理、建设标准、思维模式、生活习性上就会越来越一致，而这种一致必将带来更为集约的社会结构，深圳的城市价值将因此获得制度性重估。但是，全城特区化所带来的经济地理变化，也并不完全都是利好。

1#地铁宝安段、4#地铁2期、5#地铁都将陆续开通，这三条地铁都是连通关内外的，而地铁无法实现身份检查。相信这也是迫使中央与地方两级政府尽快批准深圳全城特区化的很大助力。

■关内外的交互变化

在彻底实现深圳全城特区化以后，深圳经济地理的中观变化趋势可以做如下判断：

一、“关内相对高估、关外相对低估”的状况将得到逐步缓解

1、三大重点关注：前中（含宝中、南山中）、龙坂片区、大运及龙中

目前，一条关的南北，3000米以内相同的房产往往存在近50%的差价，这是不正常的情况。不是关内相对高估、就是关外相对低估。而二线关撤除之后，道路肿瘤消除、客流顺畅，这种情况将得到根本改观。

这个利好将主要由关外的重点建设区域来享有：地铁公建设施密集的前海中心区（含宝安中心区、南山商业文化中心区）、龙华新城及梅坂片区、占有大运中心及深圳大北门CBD的龙岗中心城为重中之重。

2、宝中受益最大

前海中心区是深圳唯一的滨海的市级中心区，未来将成为深港合作的重点建设区域，其中的宝安中心区存在较大的相对空间，鸿荣源·熙龙湾、国际西岸大厦、天健·时尚空间这些新盘是值得关注的。

而整个南头半岛（含蛇口）将主要收获在高端房产、商务房产上的收益，兰溪谷、波托菲诺值得注意。这里更好的形象，将实现商务高端化的转变，不过对于中档房产来说，将被稀释掉相当的不太需要符号价值的客流。

3、龙华新城及梅坂片区将再重估

龙华新城及梅坂片区凭借深圳新客站的优势，成为深圳的核心枢纽，北上京城、南下香港的速度都得到极大提升。而4#地铁更是与香港无缝对接，这里也将成为港人聚集的重地。

同时，这里其实是深圳的地理中心，原来的中心价值没有得到体现，关键在于二线关的阻碍，而全城特区化以后这里将回归中心之位，成为深圳CBD当之无愧的后勤居住基地。因此这里的客户资源将得到提升，莱蒙·水榭山、金光华·龙岸、莱蒙·水榭春天、潜龙·漫海宁的价格得到新支持是必然的。

4、“龙中”对：深圳北郊，转变为世界级展示平台

占有大运中心及深圳大北门CBD的龙岗中心城，是近三年的时间里，深圳建设资金密度最高的区域，同时，未来这里将建设世界级的体育主场，举办完大运会以后，这里的区域性质将深圳的北郊，转变为将成为深圳最高档的世界级展示平台，性质转变，价值必然转变。

因此，绿景·大公馆、中海·康城国际、华业·玫瑰郡、万科·清林径、深业·紫麟山这些区域的的精华楼盘其实值得研究，但惟独遗憾的是，这里的阶段性供应稍嫌过多。

二、特区的高档房产及总部经济受益最大

深圳在未来相当长的时间里，香港都是必须依赖的对象，因此目前的特区范围（南山、福田、罗湖、盐田）将是主要的对接面。这些区域建设程度高、配套完善、教育资源丰富，二线关撤除之后，道路肿瘤消除、客流顺畅，目前因为交通原因而滞留在关外的高端产业，将具备象南迁移的足够条件。

由于深圳正在迅速地进行产业转移，第三产业需要靠近高密度区域、高端服务业则更需要高端形象，这些力量都将使以福田、罗湖、南山为首的商务区实现高端化。在这里我们要重点提及CBD的卓越·世纪中心、罗湖金三角核心的鸿隆·世纪广场、南山蛇口的新海上世界，这些项目其实放到全市版图中来衡量，供应量并不大，因此，特区高档商务楼宇的租赁情况在未来5年内将可能实现租金水平50%以上的提升。

而特区成熟地段的豪宅，在新盘中应该引起足够关注的是华侨城·波托菲诺（纯水岸、天鹅堡、香山里）、招商·兰溪谷、首地·容御、侨城馨苑、宝能·太古城、深物业·深港1号等。

■近深区域变关外：凤岗、塘厦、惠阳、松山湖成重中重

由于深圳本身地域面积只有区区1950平方公里，不到一个县城的面积，是深圳前30大城市中最小的。因此特区版图扩大，原来关外的宝安、龙岗纳入特区之后，东莞、惠州近深区域将取代原来的宝安、龙岗，变成了整个深圳特区的关外。将会有越来越多的深圳人，前往关外甚至东莞、惠州居住。那么这些近深区域就将实现自身对于深圳意义的转变。

其中，东莞的凤岗镇与塘厦镇、惠州的惠阳区、东莞松山湖就应成为重中之重。凤岗三正·卧龙山、惠阳·振业城2期乡墅、塘厦万科·棠樾、松山湖的光大·锦绣山河鹭栖湖这些项目应该重点关注。

这些产品的品质与深圳相当甚至有超越，但价格却只有深圳同类产品的1/4~1/9左右，将成为许多追求生活质量的深圳人的选择。所以，深圳特区版图扩大，不仅对不仅对深圳有利，对东莞、惠州等近深城市也极为有利，这些城市的楼市将因此而获得大发展。