导读：
      ■双限再双认
      一、二套住宅认定
      二、限贷细则
      ■影响性分析：住宅降价令已下
      一、住宅去投资化回归民品：需求大降
      二、双限再双认，住宅客户大萎缩：不动产配置转向商物
      三、豪宅压力消失时机，在保障房大量上市之际
      四、住宅阶段性集体降价潮即将涌现：18个楼盘
      二、具有对应租赁信号的写字楼、商铺将成为楼市唯一避风港
      ■最终结论
      一、拉撒路效应，宅市将阶段性灭绝后再生
      二、具有对应租赁信号的写字楼、商铺将成为楼市唯一避风港
正文：

前注：本文所有分析，是基于“双限+双认”真实执行的基础所进行的，如果不能真实执行，则结论将有偏差，而中国的行政政策是多变的。

■双限再双认

在新国十条出台限购、限贷的“双限”政策以后，“双认”政策2010-6-4出台：住建部、人民银行、银监会联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范“认房又认贷”，同时对于贷款利率的差别待遇的条件也做了规定：

一、二套住宅认定：

1、对于二套房的认定，不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。

2、无论贷款人是否已经拥有住房，或曾经有过购房贷款，只要其家庭成员有实际拥有住房记录，都会被认定为二套房。

3、三种情况将被认定“二套房”：首次申请房贷，但家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

4、购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

二、限贷细则

对贷款购买第二套住房的家庭，首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

1、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。

2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；

3、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

■影响性分析：住宅降价令已下

一、住宅去投资化回归民品：需求大降

首付与利率大升、杆杠效应大降，使高档及普宅由投资引起的上涨压力归零，疯涨期已结束，一旦供应量开始放大，房价将出现较大幅度下跌。但是真豪宅受影响较小。

投资杆杠效应大时，住宅是投资品，而不仅仅是民用品，民用品需求是有定数的，而且是买跌多买涨少，否则就浪费了。而如果是投资品，需求就被无限放大，更出现买涨不买跌的怪象、跌卖涨不卖，夸大房价波动幅度。

房地内参www.BANQ.cn判断“去投资化”的政策如果严格实施，那将是中国自1998年以来房地产政策的彻底扭转，是本次调控的最大影响，未来在住宅市场将面对的是主要是自用客，房企的主力产品、营销办法都将发生巨大改变。

二、双限再双认，住宅客户大萎缩：不动产配置转向商物

双限再双认，加上可能出台的房产税，如果属实且真正执行，那么毫无疑问，众多家庭将把住宅剔除出家庭投资配置菜单，住宅购房客户群将大萎缩，因为之前追溯5年，绝大多数购房者都是多次购房者。

加上商用物业存在的相对价格优势、绝对租金优势、相同甚至更高的杆杠效应，租赁回报更高的商铺、写字楼的吸引力就会比住宅大100%以上，因它们的租赁高了100%。所以家庭不动产配置菜单将转向商用物业，以前出现的商住倒挂的住宅贵过商业的不正常现象将得到快速纠正。

三、豪宅压力消失时机，在保障房大量上市之际

70%的保障房（廉租房、经适房和限价房）、棚户区改造和中小套型普宅用地比例要求，如果真正执行，就会使中国在3年内出现极具规模的保障房体系，从而形成两个世界：第一世界---商品房系统，第二世界---保障房系统。

只有到了第二世界具备一定规模，现在受到压力的豪宅将可能释放出惊人的暴发力，不要忘记在一个规模如此大、人口如此多的国家中，巨富、巨星的数量将更多。但是，商品住宅中的不太小、却有不区中的户型，将受到长期压力。

四、住宅阶段性集体降价潮即将涌现：18个楼盘

政府本次调控不惜矫枉过正，以控制交易的方式达到降低住宅价格的目的。根据房地内参掌握的权威信息，深圳迄今起码有18个楼盘在酝酿降价，估计在未来一个月将陆续出现住宅的阶段性集体降价潮。

第一波降价潮，将在15%的幅度以内，具备高赠送优势的项目将率先清货。当高赠送的项目销售完毕之后，深圳住宅将进入第二波降价潮，由于没有赠送优势，降价幅度将在20%~30%左右。而在降价区域中，缺乏生活、商业、事业效率的地段，幅度将更大一些。

但与降价保持同步的，将是交易量的快速回升，但回升的幅度将在30%左右，回升到高峰期已无可能。

■最终结论

以上及以下分析，是基于“双限+双认”真实执行的基础所进行的，如果不能真实执行，则结论将有偏差，而中国的行政政策是多变的。

一、拉撒路效应，宅市将阶段性灭绝后再生

拉撒路是圣经人物，被耶稣从坟墓中唤醒复活，拉撒路效应（Lazarus effect）是指一个生物体在化石记录中消失了很长时间后的突然重新出现，好像死而复生。这种现象在哺乳动物和其他脊椎动物的记录中极为罕见，如灭绝了1100万年的“老挝岩鼠”在2005年的出现即被称为拉撒路效应。

“双限+双认”的极为严厉的政策，如果真的执行、并超过一年，将事实上使住宅降价也会失去意义，降价将无法带来同步的交易量增长，降价只能带来一波性质的交易量回升，然后重归寂静，因为“双限+双认”使绝大多数的改善性需求将无法兑现，而现阶段的供应，80%以上是针对改善性需求的。

所以“双限+双认”如果真实执行一年，那么住宅市场将阶段性“灭绝”一年，在第二年如果还不松绑将出现就等于将住宅市场从城市中抹掉，也即是说，一年之后，“双限+双认”撤销应该是肯定的结局，两年后豪宅的报复性上涨就是必然。当然，如果“双限+双认”不真正执行，只是做个样子，则上述分析将失去根据。否则就属过度调控措施。

二、具有对应租赁信号的写字楼、商铺将成为楼市唯一避风港

住宅价格、交易量压力如此之大，将使有租赁支持，成熟地段或具备规划质变可能性的地段上的商铺、写字楼走出独立行情，成为楼市资金唯一的避风港。强币时代到来、恶性通胀预期、国民收入倍增计划、产业升级与转型，这些因素都使商物市场具备了良好的想象空间。

尤其是城市中心的写字楼性质物业---如智慧广场、卓越世纪中心1栋、鸿隆世纪广场、振业国际商务中心、国际西岸商务大厦，与租赁公寓物业---如恒丰财富港，及街铺物业---如位于南山后海中心区的卓越中心大道等反而成为受益者，只要价格合理、租金与价格信号的对应关系合理，就应该重点研究。虽然提醒过多次，这里还是再提醒一次吧！