导读：
      ■十余家国际投行，浩荡驾临智慧广场
      ■风投最“后悔”的事，是忽略了商业地产
      ■国际资本全面围猎中国高端商物
      ■中国高端商物或成REITs主配方向
      ■调控有利于热钱流向中国商物
      ■全球意志：看好中国
      ■“商住倒挂”必将改变
      ■商物必有独立行情
正文：

■十余家国际投资巨头高层，携旗下客户浩荡出席

今年以来，房市调控重拳一再伸向住宅市场，诸多地产大腕开始转战商业地产，其间暗藏什么“钱途”呢？2010年6月5日下午，“国际资本对接中国商业地产”论坛在深圳华侨城智慧广场开讲，摩根大通、美林、瑞银、德丰杰等十余家国际投资巨头高层，携旗下客户浩浩荡荡出席。

论坛由著名财经主持人曾子墨主持，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容、摩根大通银行副总裁陈思冲、德丰杰龙脉中国基金执行董事李广新，以及美国黑电基金等国际风险投资机构负责人作为主嘉宾出席论坛。

商业地产已成为国际资本围猎的对象，而高端商业地产代表了未来的投资趋势和方向，专家预测，以十年来计算，商业地产的好时光才刚刚开始。伴随着新“国十条”的出台，国内住宅市场调整压力加剧，与此同时国际资本避险需求增加，商业地产渐渐成为机构们新的资金出口。摩根大通监测到的全球数据显示，在全球前15名的房地产商中，大部分拥有大量商业地产，包括美国、澳大利亚、日本等国的一些公司。

所以从全球趋势来说，国际企业也越来越重视商业地产，会有部分资金投入到中国的项目。比如说中国资本市场引入国际通行的房地产投资信托基金（REITs）也进入实质阶段。在国内相关政策没有明确之前，国际资本已通过REITs的方式在悄然运作。而一个相比传统民间资本更加强大的资本团体，不久将浮出水面。

■风投最“后悔”的事，是忽略了商业地产

“现在深圳非常‘热’。你到任何一个地方吃饭，旁边可能就有两个人在谈私募基金。”长期专注风险投资的德丰杰龙脉中国基金执行董事李广新笑着告诉笔者，国内已有近百家上市公司登陆创业板，平均每家公司年净利润约2000万元，相当于国内一套高档商品房的增值。

“一套房子的利润就相当于一个上市公司，说明什么呢？”李广新给笔者讲述了这样一个故事。2002年，他在上海拓展业务，当时计划建立一个风险投资聚集的园区，而开发区同意出让1平方公里土地，为进驻的风险投资总部建造写字楼等商业地产。

李广新考虑到基金协议中约定的投资方向只能是实体项目，而不可以投资地产项目，因此作罢。10年后，当他再去审视当时的投资决策，发现当时如果涉足商业地产，其回报已超过10倍，甚至超过其10年来投资的很多项目。

随着“国十条”的出台，市场对于国内地产走势预期开始出现分歧。但不少专家认为，如果实体经济回暖势头得到保持，那么因住宅市场调整对经济增长产生的影响可能被抵消，这也将成为本轮调控能否持续更长时间的决定性因素。

“此前宽松的货币政策、信贷政策对于房价的支撑不可小视。”中金公司首席经济学家哈继铭表示，去年新增信贷超过9万亿元，今年预计7.5万亿元，货币大幅增长必然拉动非贸易品的价格，因此房价短期仍将呈现上涨态势。

■国际资本全面围猎中国高端商物

“当前已经不能仅仅从建筑的高度、从视觉效果上来理解商业地产，这样的时代正在成为过去。”陈思冲毫不掩饰对新型高端商业地产的兴趣，因为在分享人民币升值的同时，物业自身的增值潜力巨大。

智慧广场一位内部人士向笔者表示，国际资本看好的高端地产往往具有很高的综合价值，一是楼宇的智能化等技术层面；二是生态化的理念层面。目前国内商业地产的情况是，技术层面相对充分，理念层面略显不足。而据介绍，如国际资本此次关注的智慧广场项目，融合了信息技术、低碳运行和园林式设计理念，绿化率高达40%，在深圳高端商业地产中尚属罕见。不仅如此，国际风险投资基金已经全面渗透到商业地产的技术合作领域。

“德丰杰在上海的总部就是遵循环保理念，2003年由德国工程师设计建造的。”对于高端商业地产的技术标准和投资价值，李广新深有感触地表示，一般的大楼是不能自然通风的，但现代商务写字楼往往是双层玻璃，楼层之间可以自然进风。其本人也参与了包括镀膜技术、地热泵，低碳排放水泥、智能控制系统等好几个项目。

而国际标准和技术的引入，在国内地产行业的应用前景尤为广阔。“中国这么庞大的商业地产市场，像我们这种国际基金要回到风险投资老本行了。”据李广新透露，德丰杰已经接触了大量国外楼宇的前沿技术，不少机构提出能否通过投资基金建立专业渠道，将技术和理念引入国内商业地产，提升其功能和价值。而这可能成为未来国际资本的一个投资方向。

■中国高端商物或成REITs主配方向

“我们在思考，在中国的投资环境下，是不是要严格采取国外的方式，用国外成熟资本市场理念来做这些事情。”李广新坦言，这些年自己一直在调整。事实上，新“国十条”的出台，只是暂时将部分国内资本从楼市逼退，却并未令其伤筋动骨。而其实质上将“变身”为另一种形式，这种形式极有可能是境外市场惯常的投资路径——房地产投资信托基金（REITs）。

陈思冲向笔者表示，商业地产往往是以长期持有为主，并且机构投资者十分看重物业整体的档次和价值，因此很少出现“单买单卖”的情况，更多是以整栋为单位作为投资对象，需要的资金量较大，资金渠道因此也格外重要。从国际经验看，国际资本的一个重要投资渠道就是REITs。在信托持有人眼里，REITs作为资产配置的一部分，其收益率和风险介于债券和股票之间，同时又可以参与中国经济的增长。

“中国无论是住宅还是商业地产，潜力和容量都十分庞大。已经有境外机构和REITs管理人，开始着手发行针对中国商业地产市场的信托产品。”李广新告诉笔者，就时机而言，当前就有进一步介入的可能。

一位券商地产行业研究员也向笔者分析称，REITs在欧美是一种合法而成熟的投资模式，但国内还生存在法律空白之中。之所以暂未明确开放是基于对市场稳定的考虑，但业界的呼声日渐高涨。

据了解，国内REITs的筹备工作已进入实质阶段。该人士表示，一旦REITs成行，国内外资本的规模和使用效率将空前提高。尤其在当前直接投资住房成为普通投资者唯一投资方式的情况下，REITs可以解决民间资本投资渠道问题。而投资高收益的商业不动产项目将成为REITs的主要配置方向。

“长远来看我们在商业地产配置还将提高，现在才刚刚起步。”陈思冲对笔者说道。对于如何促使房地产信托基金早日在中国开花结果，助力于中国商业地产在未来的发展，陈思冲认为，可以从税收等方面提供优惠。从其它国家的经验来说，特别是澳大利亚、美国在税务方面给信托基金很大的优惠，比如说可分配的利润中有90%都分红出去的话，他们的信托基金基本上不用缴税。
 
■调控有利于热钱流向中国商物

从“国4条”到“国11条”，再到“国19条”，今年以来陆续推出的政策组合拳，终于导致大中城市楼市销量下滑，对经济增长放慢的担忧亦因此产生。“住房销量突然下滑，不会影响2010年的经济增速。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，从投资、需求还是进出口这三大块来看，中国的经济在2010年是快速增长。

对于今年房地产调控政策的目标，易宪容认为主要是针对住宅。去年住宅价格上升较快，主因是住宅信贷政策较宽松，按揭时间可做到30年，利率可打七折。商业地产贷款首付则为四、五成，贷款利率是在基准利率以上。

“去年有大量资金流入住宅市场，这种状况可能出现逆转。”易宪容认为，一旦国家对住宅贷款进行限制，肯定有人会把住宅投资转向商业地产。同时，去年住宅市场快速的提升亦成为商业地产发展的基础。

最近，包括以专注住宅投资的万科在内的地产巨头，开始加码商业地产投资，行业发展出现新动向。摩根大通银行副总裁陈思冲认为，中国的地产开发商主要从事住宅开发，可是，从全球趋势来说，商业地产越来越受重视。

据陈思冲统计，在全球排名前15名的房地产商中，大部分都拥有很多商业地产，持有商业物业的比例占总资产在60%－100%之间。据他预计，中国的地产商未来会有部分资金转投商业地产中。”

■全球意志：看好中国

在通胀预期和人民币升值背景下，投资商业地产收益如何呢？陈思冲认为，如果有投资渠道的话，投资商业地产还是很好的选择。两大因素导致其回报较高，一是物业增值，二是人民币升值。

如何用一句话概括中国商业地产长期发展趋势呢？凤凰卫视主持人曾子墨在现场主持时的提问，亦是投资人关注焦点。陈思冲称，“商业地产是很好的投资，但我们才刚刚起步。”德丰杰龙脉中国基金执行董事李广新亦表示，从未来十年来看，现在是投资商业地产不错的时机。

据李广新介绍，德丰杰在全球有十几只基金，从2005年以来，在“金砖四国”的投资中，印度、俄罗斯和巴西的基金规模增长不大，而在中国则有专门的基金，不仅规模增长快，从2009年以来还有国际资金继续加盟，这说明投资者确实看好中国市场。因为“在全球金融危机爆发后，欧洲主权债务危机又发生，很多人放眼世界，认为只有中国经济比较好。”

“只要让住宅泡沫调下去，未来中国经济快速增长30年没有问题。”易宪容认为，“城镇化、城市化将成为整个经济增长的动力，未来30年是一个快速发展时期。写字楼、商务肯定是未来30年最繁华的地方。”

■“商住倒挂”必将改变

在论坛上，与会嘉宾普遍看好中国商业地产的前景，原因之一便是“商住倒挂”，即住宅价格高于商业地产。信贷预期的相对改善，成为看好商业地产的有力理由。

“这次房市调控政策跟以往相比的根本区别，在于要改变以住宅投资为主导的房市。”易宪容认为，在中国房市，住宅价格高于商业地产的原因在于住宅信贷远比商业地产宽松。在房市调控的背景下，如果商业地产信贷比住宅宽松，则资金一定会进入商务写字楼。

通过比较全球商业地产租金价格，易宪容认为，未来一段时间，中国商业地产可能会成为一个比较好的投资渠道。目前商业地产发展的瓶颈，是缺少房地产投资信托基金（REITs）的快速发展，毕竟，在欧美国家，商业地产往往通过住房信托基金来操作。

陈思冲亦认为，从国际经验来看，投资商业地产比较重要的渠道是房地产投资信托平台，但是，目前开发商利用还无法利用这一平台。

据他介绍，在澳大利亚、美国等国，政府会给予REITs免除红利税等优惠政策，而在中国的商业地产投资基本是没有优惠。税收优惠影响较大，因为一些投资人投REITs，主要是看收益率。

如何选择好的商业地产项目呢？陈思冲建议选择有管理经验的商业地产公司，这将影响长期的物业增长价值。同时，在投资商业地产时，可选择相关股票、物业或REITs。和相对风险较高的股票投资相比，投资REITs更看重的是每年分红收益率，即希望在风险较低的基础上，分享中国经济增长的成果。

■商物必有独立行情

通常来说，无论是股市还是房市的金钱游戏中，热钱总是从最冷的手，流向最热的手，因为赚钱效应是最好的兴奋剂。不过，一旦市场情绪到达临界点，风水轮流转的现象亦随即出现。昨日备受冷落的投资品，或许正是明天大受青睐。这种投资风格转换前提有三：估值洼地、大众冷门和政策支持。

从历史数据来看，在中国，含办公楼和商业用房在内的商业地产销售额不到住宅地产的两成，价格涨幅亦远远落后于住宅。根据国家统计局的数据计算，今年4月份，全国商品房销售价格为每平方米5525元，含办公楼和商业用房在内的商业地产销售均价为8051元，分别为2000年全年均价的2.61倍和1.93倍，这显示商业地产价格在过去20年里一直是慢牛行情，明显落后于整个房市。

同时，商业地产远高于住宅地产的租金回报率，亦让稳健投资客心动。据国泰君安研究员孙建平的统计，我国大部分一、二线城市优质写字楼的租金收益率在7%以上，最高达到11.5%。简单估算，这一收益约为同区域住宅租金回报的一倍。

眼下，住宅市场正遭遇前所未有的政策打压，二套房信贷收缩、土地增值税提高、房产税可能开征……大有“房价不跌调控不止”的态势。诸多地产大腕开始转战商业地产，似乎预示着房地产市场新潮流出现。

在住宅市场量价齐跌之时，商业地产却在4月份量价齐升，大有成为投资新宠之势。京沪穗深今年4月份写字楼新增供应面积环比增长181.90%，销售面积环比增长72.43%，销售价格和租赁价格均是环比上涨。其中北京写字楼价格创出新高。

商业地产悄悄超出一波“独立行情”，似乎已是新政最大受益者。业界主流的观点是——房市调控新政持续加码，在首付、利率、回报率上已明显优于住宅市场的商业地产，在通胀预期日益加深的背景下，势必成为热钱新的避风港。在住宅投资备受政策打压之时，商业地产能否借机上位吗？如果这一预测成立，则可能是未来十年投资者新的淘金宝地。