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投资分析
港铺交易创新高:你若明晓,就不是卓越了

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-06-08 13:05:55点击4473


■香港街铺开天价,汉口中心13号值174.24万/㎡

香港商铺最近又开出天价,位于香港尖沙咀汉口道5至15号汉口中心21号街铺,面积为2,500方呎,市场估值约1.2亿港元,平均每呎造价高达4.8万港元,折合人民币为42.24万/㎡。该物业业主于市场放租,每月租金可达到25万港元(人民币22万);若分拆出租,每月租金可达30万港元(人民币26.4万),回报约达3成。

此外,汉口中心13号街铺,面积为800方呎,在今年年初以1.59亿港元售出,每呎售价约19.8万港元(折合人民币为174.24万/㎡)。对于街铺来说,这已是天价了。当时租金约36万港元(人民币31.68万),租金回报约2.72成,现在租金为55万港元(人民币48.4万),租金回报达4.15成,租金升幅约53%。

由于香港处于低息环境,市场持续消费畅旺,核心消费区优质商铺备受市场追棒,售价也不断飙升。房地内参www.BANQ.cn认为,香港商铺价格高筑,对于深圳商物有较大的借鉴意义,尤其是位于后海中心路,具有世界级商街面相的卓越·维港——中心大道,将更值得市场关注。

■香港商铺招标引火爆,每月租金收入达20万港元

香港商铺价格高涨,除汉口中心13号街铺开出174.24万/㎡的天价外,香港红磡号凯旋工商中心2期地下H室、K01室及1楼G室,已于上周一顺利截标,也同样引来火热招标,共接获5份标书,洽购人士多数为投资者,招标气氛甚为踊跃。

上述标售物业位于民裕街47至53号,总面积为12800方呎,目前有些单位已租出,每月总租金收入可达20万港元(人民币17.6万元)。可计算出该物业月租为15.6呎/港元(折合人名币为137.5元/㎡)。

由于该物业总楼面面积近万平方呎,属区内罕有涉及偌大面积之地厂放盘,同时,物业门面特阔,行业可塑性相当高,加上如今香港商铺走旺,租金回报可观,因此吸引了不少投资者的青睐。

■香港商铺5月成交465个/46.12亿,创四年半月新高

事实上,房地内参www.BANQ.cn了解到,香港商铺开年来不断走旺,5月份更是创下四年半以来的新高。2010年5月份商铺共成交465个,较4月份的417个上升11.5%,创下自05年9月份交易552个后,近四年半以来按月新高。

在金额方面,今年5月份香港商铺交易总值高达52.42亿港元,折合人民币为46.12亿元,较4月份的36.34亿港元上升44.2%,创下自去年9月份交易67.78亿港元后,八个月以来的新高。5月份香港商铺交易数量及金额均创新高,反应香港铺位买卖市况相当畅旺。
 
更值得注意的是,五千万元以上大额交易数量及金额显著上升。在今年5月份,香港五千万元以上大额商铺交易有19个,较4月份的5个显著增加14个,是上月的2.8倍。港岛占8个,九龙占6个,新界占5个。

金额方面,5月份五千万港元以上大额交易总值高达23.24亿港元(人民币20.45亿元),较4月份的4.06亿港元增加19.18亿港元,是上月的4.7倍。其中,5月份交易金额较高的商铺包括:尖沙咀加连威老道34至36号商场地下至二楼(价值3.20亿港元,人民币2.81亿)及德己立街17至19号德和大厦地下1至1A号铺(价值1.39亿港元,人民币1.22亿)。

■港岛、九龙、新界商铺销量齐升

除此以外,香港交易二千万港元以下各个金额类型的商铺数量也在上升,二百万元以下细额类型在5月份成交150个,共1.40亿港元(人民币1.23亿),较4月份的117个,金额为1.12亿港元(人民币9856万)上升28.2%及24.8%。

一千万港元至二千万港元类型及五百万港元至一千万港元类型在5月份分别成交70个和98个,较4月份的63个及89个分别上升11.1%及10.1%。而二百万港元至五百万港元类型在5月份成交103个,与4月份相同。

分区统计方面,各个主要区域商铺成交数量均在上升。港岛区5月份成交120个,金额达14.73亿港元,较4月份的100个、11.43亿港元上升20.0%及28.9%。九龙区5月份成交189个、23.76亿港元,较4月份的177个、15.98亿港元上升6.8%及48.7%。新界区5月份成交156个、13.93亿港元,较4月份的140个、8.94亿港元上升11.4%及55.8%。

■港铺旺势,具把握楼市方向性意义

从以上数据,可明显看出,港铺成交的旺势,不论是交易数量、交易金额、分区情况,都表现出极为可观的旺销态势。香港商铺的畅旺,反应出市场经济的回暖,商铺投资价值的提升。房地内参www.BANQ.cn认为,镜鉴目前香港楼市的发展趋势,具有准确把握楼市方向性的实质意义,而商铺显然已成为当下投资的重头戏。

在房地产领域,住宅可以通过容积率快速增加、写字楼只要愿意也可以如此实现,唯独街铺---这种必须贴着地面、贴近人口的品种无法大规模生产,所以是稀缺土地资源上、最稀缺的不动产品种。作为生产力要素的商铺,具有更高的回报率,更具吸引力。

原来住宅之所以比租赁回报更高的商铺、写字楼更具有吸引力,就是因为商铺、写字楼的首付比住宅高了150%,杆杠效应低了75%。现在商物保持5成首付,而商品住宅的首付等于甚至反超商物,住宅、商物的杆杠效应就被同化了,而面对第三套住宅,商物则更有优势,在这种情况下,租赁回报更高的商铺就会比住宅大100%以上,因为它们的租赁表现高了100%。

■镜鉴港铺价值高筑:卓越·中心大道潜力无穷

因此,商铺将具备更好的机会空间、高安全性、高现金流,更大投资价值。房地内参www.BANQ.cn认为,在香港商铺旺销、价格高涨的背景下,位于后海中心路,深圳湾最大别墅群落卓越维港高层住宅裙楼街铺、深圳湾世界级商业街铺————卓越·中心大道,作为湾区首个现售项目,即将限量出售,势必将引起市场的高度关注。

卓越·中心大道产品为独特的复式街铺,实用率高达95%;位于未来深圳市规划起点最高,最具景观特色的大型人行城市主干道——后海区中心路的核心地段,与大型购物中心宝能太古城隔路相望。

众多豪宅卓越·维港、三湘海尚、皇庭港湾、曦湾等近在咫尺;并毗邻深圳湾商务区,与海岸城MALL、保利文化广场等配套,更有内湖公园,F1赛场和深圳湾体育中心(在建)等设施,地理位置得天独厚,商业价值不言而喻。


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评论者:老吴
一般来说,高档住宅区的商铺都不是旺铺。
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