■香港九龙新地王：新鸿基109亿总价、13.8万楼面价创造

商务要位于中心，张扬，而生活要远离中心，归隐，这才是最适合办公、人居的合理安排。在城市中，往往位于核心位置的写字楼和偏远于城市中心的住宅，相对应的商用价值、居住价值更高，建筑所发挥的使用价值更大。

在研究十五峯时，曾经有人质疑，十五峯稍微偏离城市中心的地理位置不具备豪宅的价值基础。然而，紧接其后，十五峯的旺销业绩推翻了这样的质疑，同时，不少购房者正是看中这一点前来购房。房地内参考察时，也曾发出过“心灵与精神在这里所受到了最高层次的照顾”的感叹。真生活一定是这样的。

6月8日下午，香港九龙又开出新地王，地块位于九龙何文田佛光街，由新鸿基地产旗下公司宝仑有限公司以109亿港元（折合人名币95.92亿）夺得，楼面地价为13.8万港元/㎡（折合人名币12.1万/㎡），成为九龙新地王。然而，该地块并非位于核心地段，甚至远离核心，而为何具有如此高价值呢？

■九龙何文田远离核心

房地内参www.BANQ.cn了解到，该地块位于九龙何文田佛光街与忠孝街交界（前山谷道村），地理位置处于九龙南部靠近港岛，与其西面的旺角、九龙核心商圈保持了一定距离，不处于区域的核心地带，同时，在该地块以500米为半径的范围内，无一地铁口。

这与常理具备地王潜质的地块并无相符，既无中心地理优势，又无地铁上盖优势。然而，通过卫星地图观察后可发现，在九龙整个片区内，极易找到该地块，因地块所在区域，仍存在大片未建设用地，建筑密度极低。与周边区域密密麻麻、错落不一的房屋相比，这里显得宽阔、空旷。

同时，区域内有大量的绿化，让人轻易在混凝钢筋繁密的房屋中辨认。而就该地块周边景观来说，东面紧邻4车道的佛光街，东北面设有巴士站，西面的山坡上为何文田疗养院，旁边有一个山丘，南面为区域其他的高层建筑，保持了一段距离。可以说，这里看不到高档核心区的繁华、现代，但却流露着朴实、单纯和浓郁的生活气息，散发着安静、祥和、舒适。

■低密度住区，给予更多的宽阔空间和生活气息

最主要的原因就是该地块所在区域建筑密度低。房地内参www.BANQ.cn了解到，该地块面积17.4万平方尺（1.61万㎡），容积率为5，可建楼面面积约86.9万平方尺（8.08万㎡），是市区罕见的大型地皮，对于香港来说，这属于九龙塘低密度豪宅物业了（深圳人不太习惯），具备较大优势，从而最终在拍卖价值上得到体现。

事实上，本次地块底价为68亿港元（折合人民币59亿），地块被认为是市区优质豪宅土地，有多家大型发展商争夺，长实、嘉里、新世界、九龙仓、恒地等均参与了现场拍卖。同时，在2004年10月，何文田区内上一幅拍出的地皮——前天光道警察宿舍地皮（已建成“半山壹号”），由以长实和南丰最终也以94.2亿港元（人名币82.8亿）的高价夺得。

由此，不难看出，何文田区域地块之所以能受到如此关注，具备高价值，就是因其给予了处于高度城市化发展区域内的都市人难以找寻的宽阔空间，以及浮世繁华中逐渐消失的生活气息。低密度的优势在人口膨胀、土地萎缩、区域高密度建设开发的背景下，逐渐显现价值。对于住宅来说，能处于这样的区域，已经为其价值奠定了最牢固的基础。

■“低密度、高生活”：十五峯的人居享受

其实，对于我们每一个人来说，生活的意义就是心灵的回归，回归本源，回归自然、朴实。生活最终也一定是归零的。事实上，越是成功的人，平时在喧嚣的花花世界中奔波，内心更愿意接近质朴、粗狂的地方，将心灵完全释放。因此，远离核心繁华的低密度住区，让人更易卸下内心的压力、包袱，更能体会到生活的舒适、宁静。

而位于西丽、塘朗山脚下的十五峯，与香港5容积率就算低来比，这里几乎是超低了，正是这样一个“低密度、高生活”的典型。它没有争夺城市核心位置的霸气，没有华丽绚烂的浮光，与何文田地王地块一样，十五峯只是低调地把自己与核心保持距离，归隐于低密度的住区内，独自享受着高山湖水（塘朗山及西丽水库）带来的惬意、安详。

其实，这才是最贴近生活的居住，人们也才能体会最高的人居享受。低密度，换来更高的生活质量，因为人们始终需要获得更多的空间，无论是身体还是心灵。与何文田新地王楼面地价可值12.1万/㎡相比，十五峯具有同样的人居享受，理应具备的价值与之相距较大，但未来，相信随着高度城市化的建设，低密度住区的价值势必将得到相应体现。按照香港12.1万/㎡楼面价，计算计容积率建面122337.6平米、容积率2.2（不到九龙新地王的一半）的十五峯则单地价就要达150亿！而两年开发20%利润率计算，总值应在190亿！当然这是说在香港的话、理论的话！但深圳不是应相当于香港的1/2么？但现在十五峯售价都不到香港楼面地价的1/2！