■如今，效率说得算！

针对如今楼市趋于调整，进入下降轨道中，房地内参www.BANQ.cn已多次建议，投资应从稀缺转向效率。正确把握楼市动态，在面对不动产投资的两大要素：稀缺、效率时，应对不同楼市环境，所采取的投资方法需灵活改变。

楼市为上涨趋势时，稀缺首位，地段不重要，稀缺体现价值；而当楼市趋于调整与下降轨道中时，效率则应摆在首位，稀缺其次，此时高效的重要性凸显。高效意味着要靠近中心，因中心吸附资源，带来资源集聚。高效也意味着战胜时间，提升商务、生活效率。

在研究深物业·深港1号、恒丰·财富港时，我们发现，一个靠近福田CBD，深圳目前最大的写字楼中心，一个靠近宝中CBD，深圳未来写字楼群最聚集区域，两大物业的“时空峰值”、高效价值值得关注。

■湾仔岛旧楼为何有9个点的租金暴利？

最近，在香港港岛的湾仔道，一栋旧楼经翻新后平均租金达到35港元/呎，即308元/㎡，租价高昂，引起关注。房地内参www.BANQ.cn了解到，作为深物业的投资者，该物业主人持有的湾仔道126号旧楼，早于1990年以约850万港元（人民币748万）买入，如今斥资千万翻新后，租价达到35元/呎，租金回报率高达9个点。

308元/㎡的租价是什么概念，深圳商用物业写字楼的平均租金也只有90元/㎡，而这一栋旧住宅楼的租价却是其几倍之高，同时租价回报率高达9个点，这也十分惊人。一般商用物业的租金能达到5个点，已经十分了不起，目前银行存款也只达到2个点，9个点的租金回报率可谓是楼市暴利了。

该项目总共提供9套，面积由284至708方呎不等，即28.4㎡至70.8㎡，属小户型，平均呎租为35港元，最低月租约1万港元起。事实上，该物业的租价已接近香港中高档房屋的租金水平，作为一栋旧楼，户型面积小，而经过翻新，却能有如此良好的租金和回报率表现，原因何在？

■湾仔道处于港岛高效核心，租金表现突出

该物业处于港岛北部区域内，与九龙南部隔海相邻，而以港岛北部东、西、中三大板块与九龙南形成的区域，是香港写字楼最密集、商业最繁华的核心地带，其中，包括旺角、中环等商业旺区，而值得注意的是，湾仔道又处于港岛三大商业板块最中间的核心位置。

以湾仔道为中心，在1000米半径的范围内就可覆盖其他三大板块的商务中心，其周边坐落着大量的高档写字楼群，体量庞大，商业集中，同时，区域交通发达，有三大地铁口。因此，处于香港最核心的商务地带内，湾仔道的商务效率在香港商区中属于顶级。

事实上，在湾仔道居住的上班族甚至都无需依赖地铁交通，走路上班即可。区域商业集中，带来资源集中，致使这里居住工作的便捷度最大化，效率大大提升，有眼界的投资者在经过全面翻新，能吸引不少金钟及湾仔的上班族租住，自然推升租价。如今，区域内的旧楼已经被不少投资者开始翻新出租。这其中，效率是最大的决定因素。

■战胜最难战胜的，就是投资获胜的本质

原本是旧楼，而由于处于城市的高效地带，致使租金变现突出。由此可知，效率对租金的提升作用很大。这无不给我们以启示。对于人类来说，最难战胜的就是时间，所以，人类的竞争（包括投资的竞争、居住的竞争）的本质，不是在和人竞争，而是和时间竞争，在更短的时间里完成更多的任务（也就是效率），才能成为空间的胜利者。

人类深受时间的限制，如何赢得比别人更多的时间，提升效率，就成为衡量我们一切竞争成败的唯一标尺，而购房决策、置业投资，本质上也是一种竞争，其衡量标准同样也是时间、效率。所以房地内参www.BANQ.Cn认为，当下流行的以所谓投资回报率、租赁回报率来衡量房地产投资的做法，并非完全没有道理，但确实没有涉及问题的关键。

真正衡量物业价值与可持续的，一定是比哪个项目更能为你战胜时间提供充分条件，使你的效率提高，美国乃至全世界的都市人们，都要挤到地铁站和中心区择地而居，正是这个原因。能够取得与时间战斗相对胜利者，最终就是赢家。城市中，往往处于中心，商务生活效率最高的物业，总是最能保值、增殖。

■高效为王：综合体、靠近CBD物业体现

房地内参www.BANQ.Cn认为，高效物业的表现有两种，一种是综合体。商业、休闲、健身、娱乐等在一个建筑体内完全搞定，为业主提供了战胜时间、提高效率的最好载体。一种是，靠近城市核心的物业，因中心写字楼集中，资源集聚，商业效率更高，价值表现更佳。

2009年内，深圳最火楼盘前列的项目中，华润·幸福里、宝能·太古城、百仕达·乐湖就是综合体，深圳高层住宅最高价就是由这些项目所创造的，他们能够卖出高价，其关键原因在于，这些项目在和时间的竞争中，取得了高效率，因而取得了全城物业优胜的成绩。

时间，是人们竞争、投资等所有行为的敌人，是这些行为获胜必须攻克的焦点！如果说体育锦标主义还带有某种过于追求结果、忽略过程的贬义的话，那么不动产投资，就一定要秉承锦标主义立场：能赢得更多时间，取得高效者为王！

■时空锋值：财富港、深港1号

作为深圳唯一的小户综合体——恒丰·财富港涵盖居住与商业、休闲、健身、娱乐、办公等功能，同时，与宝中CBD中央商务区临近，未来这里将集聚35栋写字楼，商务集群更大、更密集，因此，效率更高。具有城市及意义，具备了锋值特征，以及对时间与空间最有效利用。而与香港湾仔道高租金物业一样，都是小户型。小户在安全性、现金流、流动性上表现更佳。

而位于皇岗口岸片区的深物业·深港1号，紧邻福田CBD，与目前深圳写字楼体量最大的核心保持较近距离，能享受到中心商业高效、资源集聚的最大价值。未来，居住或者租住在恒丰·财富港、深港1号的业主，在靠近城市CBD的背景下，从而实现了高效集约、实现了与时间竞争时的相对胜利。

而通过高效的时间、空间关系安排，业主们在这里储存了节省出来的时间、扩大了生活的实际空间，提高了商务、生活的效率，恒丰·财富港、深港1号在很大程度上犹如一个活性的“时空银行”，与其他居住小区相比，在财富港、深港1号换来的是更大的辐射空间，更高的效率，更是最难战胜的时间。