■SOHO中国22.5亿购上海商地，预测保底价为6万/㎡

由于新政波及住宅市场，进来，不少开发商持加商业项目的投入以规避市场风险。自调控政策出台后，商业地产被不断看好，近日，SOHO中国也开始斥巨资布局商业项目。6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元，收购位于上海黄浦区外滩南端的商用地皮、外滩204地块部分61％权益。这是继东海广场后，SOHO中国布局上海的第二站。

外滩204地块计划用作商业、办公等用途。总占地面积约2.2万平方米，总体规划建筑面积约为18.9万平方米，包括地下写字楼及商业面积。预计2013年下半年可竣工。房地内参www.BANQ.cn了解到，以项目地上商业及商业楼面面积计，每平米地价成本约3.2万元。
若以全部股权计，成幅地皮估值36.85亿元。

SOHO中国主席潘石屹表示，该地块地上建筑面积的建筑成本约按每平米1万元，料公司需承担建筑成本约5亿元。而若以成本地价3.2万/㎡、建筑成分1万/㎡，再加上财务成本、营销成本等额外的成本总计，房地内参www.BANQ.cn推测该地块最终的保底价估计在6万/㎡。

■商业价格上涨表现突出，租金上浮5-8倍

事实上，外滩204地块，位于外滩南端，与核心地段即CBD隔河相望，并不处于所谓的最好地段内。比起位于福田CBD核心位置的卓越·世纪中心，或许就地段还要更胜一筹。然而，此次SOHO中国购此幅地，以全部股权计需36.85亿元，价格十分高昂。

而支撑高额购买的最大理由，就是近来这里商业项目的价值表现十分突出。去年8月，SOHO中国通过收购位于南京西路的东海广场，当时东海广场商业楼面销售情理想，出租表现亦佳。于数个月内，由出租率不足30%，改善至现时逾80%以上，每天每平米租金约6至8元。

而如今购入的外滩204地块，处外滩南端，由于过去三年因拆迁改造，令外滩周围商业楼面租金受影响，而如今拆迁完毕，世博开始后，租金已现反弹，再加上如今住宅市场受政策打压，商业项目价值高涨，现在每日每平米实用面积租金达40至50元，上幅了5至8倍。

■上海、北京、深圳核心商业项目，价值看涨

作为老板的潘石屹对此次购地十分满意，源于现今上海商业地产项目的租金回报率极高，商业物业潜力非常大，他们还计划将外滩204地块项目建成后长期保留商铺部分。由于商业地产（商铺和写字楼）受政策的影响非常小，同时，跟普通老百姓的住房无关。所以现今在一些大中城市核心地段的商业项目，都出现了高涨高售的现象。

更是不少开发商转向商业地产的开发，而诸如上海外滩、CBD这样的核心地段，北京前门、深圳福田CBD，是中国几个重要城市中最好、最有代表性的地段。因此，这些地段的商业项目发展前景不可小觑。

房地内参曾在www.banq.cn/html/9069.htm一文中推论，未来5年内，商用物业房租将翻番，特别是卓越·世纪中心A栋、鸿隆·世纪广场、国际西岸商务大厦、智慧广场、恒丰·财富港这五大商用物业将具备相当的安全理论空间，值得重点关注。

■卓越·世纪中心：五年十万不是梦想

而今，相较上海外滩204地块价值36.85亿元的高位，房地内参www.BANQ.cn从理论上判断，所处城市位置更优的卓越·世纪中心，将在未来5年内，涨至10万/㎡。

如今，以卓越·世纪中心月租为160元/㎡计算，5年后月租翻番，那么其月租为320元/㎡，年租将为3840元/㎡，而投资公平回报率为4%，那么计算可知，理论上，卓越·世纪中心五年后的售价将为96000元/㎡，已接近10万/㎡。对于其目前4.7万/㎡的售价，无疑存在巨大上涨空间，理论幅度为100%！

如果计算一倍的杆杠效应，5年内自有资金受益率应该为200%，年均40%，而相比现银行收益率只达到2.5%，选择投资世纪中心，高出银行1.5个点，能多收益60%，是非常不错的。如今随着商用物业的升值，价格高涨，如今是最佳的进入时期，抓住这波楼市投资时机，对于资产保值升值十分关键，值得关注。