导读：
      ■绿景大公馆规划次好：5米处将建大型综合体
      ■绿景大公馆+陂头背建新村旧改项目=龙岗首要门户
      ■陂头背建新村旧改具体目标
      一、规划改造功能定位
      二、上层次规划解读
      1、龙岗中心组团规划
      2、龙城公园地区及回龙埔地区法定图则
      3、与周边地块的关系—大运新城规划
      三、经济技术指标：大型城市综合体
      ■陂头背建新村旧改规划
      一、规划布局结构：一带、两轴、五组团
      二、内部、静态、步行交通规划
      三、绿地系统及开敞空间、景观结构：一带、两轴、四点、五片
      ■改造模式与实施节点
      ■附表
正文：

■绿景大公馆规划次好：5米处将建大型综合体

如果说绿景·大公馆的最大规划利好就是大运中心以及因其而建的3#地铁，那么房地内参www.BANQ.cn今天要告诉大家的，就是其规划上的次级利好：绿景·大公馆隔沙园路一路之隔的陂头背建新村将实施旧改，建设目标是大型城市综合体，一旦建成，这里将成为龙岗中心城的一站式消费中心、成为片区的商核！

陂头背建新村位于龙岗区龙城街道办爱联社区龙翔大道与如意路交接处，西临大运新城，北依余石岭公园，由龙翔大道、黄阁中路、如意路、沙园路四条城市干道围合而成。《龙城陂头背建新村改造规划》已经深圳规划国土委专项规划审查联席会议2010年第3次会议原则审查通过。

本次拆迁改造范围面积21.8万㎡，建设用地面积15.5万㎡。从占地及规划建筑面积、以及紧靠龙城公园的条件上来看，这都是一个大型城市综合体。这样一来，大公馆及其周围就将形成“大型山体公园+5大豪宅+1个大型综合体”的顶级格局，大公馆则因为最靠近大运中心主场馆的地利，而成为这个顶级格局的核心。

■绿景大公馆+陂头背建新村旧改项目=龙岗首要门户

与绿景·大公馆一起，陂头背建新村旧改项目是是进入龙岗区和大运新城的首要门户，属于大运新城板块、也属龙城公园板块。项目经龙翔大道约1公里直接可上水官高速（前往罗湖区），经如意路约0.5公里直接连深惠路、约5公里可上机荷高速（前往罗湖区和大工业区）和龙盐快速路（通往东莞和惠州）。

地块西邻大运新城和会展中心，北望龙城公园。龙城街道办与本地块隔沙园路相望，深圳教苑中学位于如意路，龙城医院位于龙翔大道，距离本地块不到1公里。正在修建的3#地铁在如意路爱联学校有一个站点，与本地块相距不到1公里。

本地块在“龙翔大道”与“如意路”交接处，属于“大运新城”文体中心板块。因此完全享有“大运新城”及周边完善的基础设施、体育场馆、酒店等城市配套。由于第26届世界大运会将于2011年8月在深圳龙岗举行，龙岗爱联陂头背建新村旧改代表着龙岗的门户形象，直接影响到世界各国前来参赛健儿和旅游者们对深圳、对龙岗的第一印象。因此改造迫在眉睫。

■陂头背建新村旧改具体目标

一、规划改造功能定位

本旧改项目与即将建设的大运新城、龙岗体育公园及已建成的龙岗国际自行车赛场一起，形成极具广阔发展前景的龙岗文化、体育、商业、国际商务CBD产业带，服务于龙岗中心城次中心——“大运新城”，创造一个以体育为主题的、融合时尚、文化、艺术、娱乐、休闲为一体、高品质的现代商务、办公、居住综合区。

二、上层次规划解读

1、龙岗中心组团规划

龙岗中心组团规划区包括龙城、龙岗、坪地、横岗（机荷高速以北地区），面积为195.88平方公里。规划至2020年龙岗中心组团人口控制规模为74万，龙岗中心组团功能定位是深圳核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。

区域重点发展产业是商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业。将构筑“一主两副三中心”的多元服务中心.本地块与“大运新城”奥林匹克体育中心相邻，具备“近水楼台先得月”之地理优势，为项目的成功开发运营得到信心保证。

2、龙城公园地区及回龙埔地区法定图则

上层次规划对龙岗区中心组团的定位是东部综合服务中心，重点发展商业服务业、房地产业、金融业等。余石岭片区的区位优势明显，交通便捷，在“保护生态、尊重历史”的精神下，保留了不可再生的绿色山体。

本片区规划将围绕国际“大运新城”，高标准建设现代化综合性商务区和高尚住宅区。本地块所在《【龙城公园地区及回龙埔地区】法定图则》中的标准地块分区编号为“LG201-02&201-03-24”。

3、与周边地块的关系—大运新城规划

大运新城方案提出了“延伸自然的活力”的设计主题，并提炼了大运新城发展的四大战略：“生态优先战略”、“新体育产业链战略”、“体育CBD战略”、“龙岗大中心战略”。方案强化了自然生态环境在该片区的主导角色，将整个大运新城按照环境开发容量分为南北向的四个带状区域：原生态保护区、近生态保护区、次生态保护区和生态城市开发区，实现梯度控制开发容量，较好地保护了山体和自然环境。

本地块位于大运新城的东边，有着很好的区位优势，应该重点结合大运新城的建设，强调生态优先战略。该概念在用地功能结构方面体现为贯穿于地块东西方向的绿色景观轴，使大运新城景观楔入带能够与本地块景观轴线更好的衔接。

三、经济技术指标：大型城市综合体

从商业面积达十万平米、品类包括酒店、住宅、写字楼、公寓来看，本旧改项目是一个典型的大型城市综合体项目。

改造区拆迁范围总面积218361.0㎡
规划总用地面积187668.0㎡
规划建设净用地面积155482.0㎡（不含学校用地）
计容积率总建筑面积631924.0㎡
其中：高层住宅112333.0㎡(含政策性保障住房5548㎡)
商务公寓302681.0㎡
酒店34280.0㎡
商业102320.0㎡
服务业17713.0㎡
写字楼52777.0㎡
幼儿园3000.0㎡
会所5000.0㎡
其它公共配套1820.0㎡
建设净用地内容积率4.06
改造范围综合容积率3.37
绿地率35%
建筑密度25%
居住人数3616人
居住户数1130户
地下室建筑面积140000.0㎡
配建车位3561个

■陂头背建新村旧改规划

一、规划布局结构：一带、两轴、五组团

一带：在地块中央贯穿小区南北，以四棵保留的百年古树为核心，规划了一条50多米宽阔的城市绿带，结合入口的集中式商业及商业街、并与健康的运动景观轴线相交汇，形成一个综合的生态型绿化广场和休闲中心。

两轴：一条运动休闲轴和一条商业景观轴。
运动休闲景观轴是指贯通本地块东西向的新丰路两侧6米宽的运动休闲型绿化景观带，它是连接大运新城与龙翔大道商务轴的纽带。同时为本区域的居住、商业人口提供运动休闲空间，是本区域的标志景观区；
商业景观轴是指由本地块的商业步行街组成，即可购物又可休闲步行的景观道路。它是联系本地块商业、休闲、娱乐等功能的生态型步行空间；

五组团：指由道路和轴线自然相交形成的五个功能组团，各个组团相对独立、功能各有侧重点而又相互联系和补充。

二、内部、静态、步行交通规划

本地块周边对外交通和道路网已基本建成，龙翔大道和黄阁中路、如意路、沙园路是本地块对外的主要交通干道。这里不重复，主要阐述内部交通、静态交通、步行交通。

1、内部交通

在保证对外交通顺畅的前提下，结合本地块用地功能性质的要求，规划了新坡路、新丰路、新丰一路三条小区主干道和两条垂直于中心绿化带（组团）的东西向步行道，由此构成本区的内部主要道路网络。

2、静态交通（车位配比）

本地块内机动车配建停车位按《深圳城市规划标准与准则》要求配建。住宅按0.8车位/100㎡建筑面积设置，商业按0.5车位/100㎡建筑面积设置，办公按0.3车位/100㎡建筑面积设置。本地块设置室内外停车位共3561个。

3、步行交通

由于本地块是居住、商业、办公综合区，因此在满足机动车交通的前提下，大量设置步行交通，为居民提供一个健康安全、便捷、连续的步行环境。
本片区内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

三、绿地系统及开敞空间、景观结构：一带、两轴、四点、五片

一带：是地块中央贯穿小区南北，以四棵保留的百年古树为核心，规划的一条50多米宽阔的城市绿带，结合入口的集中式商业及商业街、并与健康的运动景观轴线相交汇，形成一个综合的休闲中心和生态型绿化广场。

两轴：是承担功能引导功能的两条景观轴线，即运动休闲轴和商业景观轴。

四点：是指点缀在景观轴线上的四个主题景观节点，即由西向东分别是：以自然景观为主题的广场、以休闲购物为主题的休闲空间、以古榕树为主题的古树文化园地、以体现本地块主题特色的入口广场。

五片：由两条轴线与道路自然分割，形成五个主题组团，同时也形成六个主题景观组团。龙岗中心组团以“充分结合全区良好的自然资源，力争实现‘生态、城市、人’的和谐统一”为景观规划目标。高绿地率应成为其首要标准，达到生态型和花园式商业综合区的要求。

本地块平均绿地率达到45.6%，同时地块内的小公园、小游园要求街头化、外向化，形成“城中有绿、绿中有城”的景观形象。

■改造模式与实施节点

该改造项目计划采用整体改造模式，改造措施是整体拆建，在严格按照规划要求下，优选改造单位，由其自筹资金进行整体改造重建，打破现有的地缘、血缘结构和生产、生活方式，改变旧村落后的社会形态，让居民融入新的社区生活，建设高品质的现代化新城区。

改造实施时序应遵循可持续发展原则，总共分四期进行分期改造与开发建设。在进行分期改造时，优先开发拆迁程度较少的、主要以居住用地性质为主的地块，这样可以避免乡村重大搬迁，同时也解决一部分回迁偿还问题。在后期开发中一边回收资金一边进行新的地块改造建设，为后期开发提供有利条件，也更加适合该地块的建造性质。

■附表

“土地利用平衡表”如下：

沿街建筑设计时应遵循以下城市设计内容表

规划配套设施一览表

绿景大公馆规划次好：5米处将建大型综合体

改造范围图

规划结构：一带、两轴、五组团

“土地利用性质图”如下

绿地系统及开敞空间、景观结构：一带、两轴、四点、五片