导读：
      ■全城商物之冠，决定深圳商务格局：一司影响一城
      ■卓越·世纪中心及1栋概况
      一、深圳已建的最大商务综合体
      二、深圳第二大写字楼空中平台空间、最大下沉式广场
      三、层均面积大、双超高首层
      四、恒载余量大、超宽柱距7.5米以上、四角无柱空间
      ■世纪中心质量第二，就没人敢说自己第一
      一、世纪中心1栋由中国最好、世界顶级的承建商建造
      二、在极稳定地质基础上，实施极高抗震标准
      1、世纪中心的地质条件极稳定
      2、地壳稳定性等级属稳定区
      3、在极稳定地质基础上，实施极高抗震标准
      ■钻石级配置
      一、钻石切面是安静式动感的典范：寿命最长的铝合金结构
      二、超厚带银面镀层钢化中空Low-E玻璃、申请专利卓越蓝：深圳首见
      三、国际级设计，深圳最贵的墙地造价！
      四、可互为热备用的双路供电系统：想断电？那就百年一次吧！
      五、冰蓄冷VAV变风量空调系统：成本巨降30-40%、空调效果无层差
      六、环氧树脂防静电网络地板：永久性升级空间
      七、深圳超高层写字楼中最佳的垂直交通系统
      1、深圳超高层写字楼最短电梯的候梯时间：小于35秒
      2、超大尺寸、超宽开门、停电自动平层、多语音提示、光幕双层门保护
      八、通讯系统极为完备、预留空间较大
      ■结论
      一、万科“王郁分歧”反衬了卓越商务之值
      二、收入倍增计划：位居深圳最高效地段的世纪中心受益巨大
      三、“零公里”物业、深圳原点价值
      四、行业越冷，价值就越是向优质资产、向中心集中靠
正文：

■全城商物之冠，决定深圳商务格局：一司影响一城

卓越·世纪中心项目最重要的单体建筑----1栋（Tower1）即将开盘。2009-5-13 房地内参在《卓越·世纪中心’唯论：深圳写字楼自此可荐》http://www.banq.cn/html/7220.htm一文中，已经就位于深圳流金与留金之地的本项目整体的特征予以了阐述，这里不再重复。

相信早期介入到本项目的投资客与企业，都已经享受到了上文所论述的利益兑现之中了。目前，卓越集团其实已经是仅仅是深圳中心区最大供应商，而且也是整个深圳最大的商物供应商了。

因此，卓越在商物市场中的任何动作，都将对深圳的商务格局构成实质性影响，对于世纪中心1栋（Tower1）自然也就还有必要进行基础研究，以为投资客户、企业购买者进行决策支持。

■卓越·世纪中心及1栋概况

一、深圳已建的最大商务综合体

卓越·世纪中心占地面积30163.01㎡、总建筑面积465952.0㎡（计容392824.46㎡）、是深圳CBD单体建筑体量最大的商品房项目、深圳史上单次开工量最大的项目、卓越单次建设量最大的项目、5年内深圳中心区第一高楼（5年后将让位超过500米的平安国际金融大厦，位居中心区亚军）。

卓越·世纪中心功能包括酒店、商务公寓、写字楼和裙楼商业四大功能，是深圳市目前已建的最大规模商务综合体。项目容积率13.02、覆盖率47.20%、绿化率约15%、停车位1590。

二、深圳第二大写字楼空中平台空间、最大下沉式广场

卓越·世纪中心整个项目拥有天台花园9028㎡、泳池629㎡、下沉式广场1033㎡。天台花园、下沉式广场合计10061㎡，是深圳第二大写字楼空中平台空间，仅次于在建中的深交所新大厦。

深交所新大厦空中平台为15800万㎡，这是“世界最大的外挑空中花园”，而卓越·世纪中心仅比其少5739㎡、57%。同时，世纪中心下沉式广场为深圳写字楼最大。下沉式广场在一楼地面与地下之间形成了很好的衔接关系，构成了丰富的城市形态。

三、层均面积大、双超高首层

卓越·世纪中心1栋（Tower1）建面120036.6㎡、66层、280米、商业3449.62、4层裙楼。世纪中心1栋（Tower1）拥有双大堂，首层大堂15.5米高、700㎡，二层大堂10米高、848㎡。

卓越·世纪中心1栋（Tower1）层均建面在1900-2000㎡之间（层均套内面积1280㎡）、标准层层高4.1米（吊顶后最低2.95米）适合大型公司办公所用。

四、恒载余量大、超宽柱距7.5米以上、四角无柱空间

世纪中心1栋平面楼板承重活核载：2KN/㎡（局部荷载2+2KN/㎡），恒载为4.1KN/㎡（120厚板）、3.6KN/㎡（100厚板）、机房楼板（加强）承重2KN/㎡（即机房楼板加强承重后荷载为2+2KN/㎡）。

世纪中心1栋电梯厅宽度3.6米、走道宽度1.8米。楼层方面，5-16层划分为低区、18-32层划分为中低区、34-48层划分为中高区、50-66层划分为高区。世纪中心1栋平均每层柱数为18个，柱间距为7.5米、9米、9.6米，从这些数据可以看出，室内的布置空间是很大的。

世纪中心1栋核心筒与幕墙距离为10.55-10.75米，这样一来，就使建筑的角部为无柱空间，呈现270°景观视野。

■世纪中心质量第二，就没人敢说自己第一

一、世纪中心1栋由中国最好、世界顶级的承建商建造

卓越·世纪中心Tower1的施工单位是1965年7月成立的中国建筑第三工程局有限公司（以下简称“中建三局”）中建三局，是世界500强企业上市公司——中国建筑最重要的子公司，是具有多功能、集团化经营的国有大型建筑安装骨干企业，拥有2个施工总承包特级总包资质，并以齐全的资质冠于建筑企业。

2009年中建三局实现合同额561亿元、完成营业额361亿元，创造了“238”业绩，被誉为“中国建筑排头兵”。中建三局是中国高端房建领域领先者和创新者、是中国建筑大海外战略的排头兵、是中国建筑钢构和商砼的排头兵，其“238”业绩指的是：

2个“深圳速度”----上世纪八十年代的深圳国贸大厦三天一层，上世纪九十年代深圳地王大厦两天半一层，中国建筑业自此进入国际先进水平
3项顶尖工程----492米的上海环球金融中心、国内最大公建单体建筑央视新址CCTV大楼、高490米的香港环球贸易广场
80个鲁班金像奖/国家优质工程奖/詹天佑奖/钢结构金奖----是全国获此殊荣最多的单位。
 
二、在极稳定地质基础上，实施极高抗震标准

1、世纪中心的地质条件极稳定

世纪中心1栋采用XY100-1 A型钻机、双管钻具、合金及金钢石钻头、套管及泥浆护壁的方法回转钻进进行基础勘探采样，通过复合的131次8孔贯入试验、圆锥重型动力触探试验、旁压试验等原位测试和室内土工试验，对各地层物理力学性质、地下水腐蚀性进行综合分析。

世纪中心1栋所在区域位于珠三角东南部，大地构造位置为高要—惠来东西向构造带中段南侧，北东向莲花山断裂的南西段，并且是莲花山断裂带北西支五华—深圳断裂带南西段的展布区。

根据《深圳市区域稳定性评价》的地应力资料，浅层最大主应力值属中等值，且多与最小主应力值相近，在水平面上接近等压状态，最大剪应力值很低，表明现今地应力作用微弱。从1918年2月13日至今，深圳地震在时间和空间上的分布规律看，场地地震活动水平较低，不具备中、强地震的地质条件，只发生过轻微掉瓦现象，所在区域比较有利，所以香港岛屿上就可以建设高楼大厦。

世纪中心所处大陆现今以水平地应力为主，最大主应力方向为NW~SE向。通过对各主要断裂的现今地形变活动量的观测，发现五华~深圳断裂带现今活动量很小，仅0.1~0.6mm/a，地质条件非常稳定。

2、地壳稳定性等级属稳定区

世纪中心场地原始地貌单元属新洲河与深圳河冲洪积阶地，场地内分布的地层主要有人工填土层、第四系冲洪积层、残积层，下伏基岩为燕山晚期花岗岩。本项目地基燕山晚期花岗岩岩石的全风化顶面埋深16.70~26.10米，标高介于-20.19~-10.56米，层厚1.50~7.40米，强风化顶面埋深23.7~35.80米，标高介于-29.66~-17.67米，层厚2.20~8.20米，中风化顶面埋深29.6~46.20米，标高介于-40.38~-23.17米，层厚0.60~17.20米，微风化此处不表。

本场地内的粉细砂、中粗砂在7度地震烈度作用下不会产生液化现象，而持力层燕山晚期花岗岩就建筑抗震而言，属可进行建设的地质稳定场地。本次勘察未见有不良地质作用，也未发现滑坡、岩溶、采空区等其它影响场地稳定性的地质灾害，场地内没有发现埋藏的河道、沟滨、墓穴、防空洞等其它对工程不利的埋藏物，本地区的区域地壳稳定性等级属稳定区，适宜作为拟建建筑物场地。

根据本次勘察成果，未发现影响场地稳定性的不良地质作用，场地稳定，此外未见有滑坡、岩溶、采空区等其它影响场地稳定性的地质灾害，场地内没有发现埋藏的河道、沟滨、墓穴、防空洞等其它对工程不利的埋藏物，故拟建场地是稳定的，适宜作为拟建建筑物场地。

3、在极稳定地质基础上，实施极高抗震标准

世纪中心场区的抗震设防烈度为7度，世纪中心的设计抗震等级为一级、基础设计等级为甲级、结构耐火等级为一级，并采用了造价昂贵的桩径2800的人工挖孔桩基础，桩端持力层承载力2KN/㎡（局部荷载2+2KN/㎡）。

房地内参www.BANQ.cn研究可见，世纪中心虽然是在稳定地基基础上建设，但依然实施了极高抗震标准，提高了其安全系数。安全是平时看不见，关键时刻决胜的要素，对于百年建筑来说，这是最基本的。世纪中心这方面值得表扬、信赖！

■钻石级配置

一、钻石切面是安静式动感的典范：寿命最长的铝合金结构

世纪中心1栋采用框架-核心筒建筑结构，LEO A DALY德理公司大师Larry A Olt米anns设计的钻石切面，可以说是在不动声色之间就实现了自己的动感的典范。为了实现钻石切面，或许我们看起来觉得简单，但卓越在拼接钻石切面造型的玻璃、铝合金上进行了国家级攻关。

因世纪中心设计为钻石切面效果，对于外墙玻璃施工难度较高，故存在多重规格玻璃，其中以8mm+12mm+6mm较多（也包含10+12+10、8+12+8、6+12+6多种规格）。

一层大堂南侧采用了拉索幕墙，以氟碳喷涂铝合金结构予以支持，这种铝合金结构造价高，但耐磨损、抗冲击，热稳定性强，耐化学品腐蚀，耐紫外线、抗辐射，能具有持久的保光、保色性，抗沾污能力优异，寿命可延长25年，这是迄今为止能够找到的寿命最长的铝合金结构。

二、超厚带银面镀层钢化中空Low-E玻璃、申请专利卓越蓝：深圳首见

世纪中心1栋采用2.8mm+12mm+6mm超厚的钢化中空Low-E玻璃，带银面镀层，这是深圳首次运用。膜层中含单层银面，是玻璃在保持高可见光透光率、自然采光良好的同时，实现更低的遮阳系数Sc、有效地限制太阳热辐射的透过尤其是近红外热辐射透过的目的.

更低的U值，可以更有效地限制夏季室外的背景热辐射进入室内，冬季保温性能、夏季保冷的性能，隔音当然就更好了。同时，南玻玻璃、信义玻璃两家为了做成示范项目，因此提供了汽车级浮法原片进行钢化处理，既增强玻璃的抗热冲击力，预防玻璃的热应力破裂，又提高玻璃的使用寿命。同时，特意调出卓越蓝（独家使用），并申请专利。

三、国际级设计，深圳最贵的墙地造价！

除整体设计是国际公司设计之外，1栋（Tower1）大堂、走道、电梯厅等公共空间由国际知名Leo A Daly公司，Larry K Olt米anns先生担纲设计，世界级设计公司HBA及伍兹贝格（WOODSBAGOT）公司分别深化各公共空间。

在室内公共空间上，钻石级风格在延续，双层大堂紧跟国际写字楼趋势（参考香港ICC），独有15.5米双大堂设计，在人流交通方式上突破避免高峰期人流阻塞，首层大堂15.5米（5部低区电梯、5部高区电梯），二层大堂10.5米（5部中区电梯、5部中高区）。结合双大堂空间配合休憩、商务休闲功能的商务配套体现人性化的商务感受。

天花材料采用木纹造型防火铝板+金箔退旧，核心筒石材采用产与安哥拉的棕石（价格1300/㎡）、地面石材则是产自巴西的奥运金麻+铜条（800/㎡）、墙面则是伊朗的圣诞米黄（1100/㎡），墙体造型采用透光云石。各位有没有发现，如果论地面与墙面石材，这几乎是深圳最贵的墙地造价了！

四、可互为热备用的双路供电系统：想断电？那就百年一次吧！

世纪中心1栋的总电力提供，设计了两路高压供电、可互为热备用，其断电切换方式是消防和重要负荷供电两路自动切换，其他次要部分为手动切换（以减轻转换时期的电力负担）。同时两路供电还另配有发电机（1200kw原装进口三菱发电机安装在负一层），提供更加安全的供电系统，以防突然断电造成运行中断。

可互为热备用的双路并配独立应急发电机供电系统的意义与价值在哪里？想断电？那就百年一次吧！办公区域照明及插座等的标志是70瓦/平方米，也就是说，这里的插座完全可以插接绝大多数的办公电器、生活电器，而无须担忧插座等级。

五、冰蓄冷VAV变风量空调系统：成本巨降30-40%、空调效果无层差

世纪中心1栋利用分时段电费差，夜间蓄冰、白天供冷，降低空调运行费用30-40%，环保节能；比较传统中央空调和VRV空调办公室内空调管道无冷凝水，不渗漏，确保办公设施设备安全。

之外，VAV空调系统中自带新风系统，进行初效过滤和紫外线杀毒，将新鲜清洁的空气源源不断送入室内；而分户计量、精确计算空调使用量。
 
变风量箱分配是：4-16层、32层36个，18-31层37个，33-62层38个，各变风量箱的设计容量是4070 RT，也就是说，这里的风量与楼层高低没有关系了，避免楼层越高、空调效果越差的情况出现。

六、环氧树脂防静电网络地板：永久性升级空间

世纪中心1栋设计了网络式地板，便于安装、调整、升级，提供各种强电、弱电的走线路径，而且可以很容易的增减、改变出线口。采用10cm全钢网络地板，地板块尺寸为600×600×33mm。

网络式地板线槽宽165mm，厚度不小于2.0 mm钢板，表面处理环氧喷涂的静电喷涂处理，耐腐蚀，耐刮擦，有效克服对电子元件有巨大破坏力的静电、阻燃的危害，将电子设备的稳定性提高了一个层次。

网络式地板数据：高度10cm、尺寸600x600±0.3 mm、板芯厚度33 mm、平面度<0.3 mm、每块板重量12.5kg±0.5KG、集中载荷2950N、均布载荷12500N、500Hz行走噪音22dB、浸水24小时后变形<0.3%、最大吸水率10%、防火等级不燃A级、阻然时间永久、支架承载（N）≥20000N。

七、深圳超高层写字楼中最佳的垂直交通系统
 
1、深圳超高层写字楼最短电梯的候梯时间：小于35秒

世纪中心1栋采用最高运行速度6米/s的原装进三菱进口电梯（中转电梯、扶梯为上海三菱）采用先进的电脑人工智能∑AI专家控制系统；VVVF（交流变频变压）技术；采用永磁同步无齿轮传动和能量反馈节能技术，具有噪音低、效率高、平层精度极佳,采用多电脑分散布置网络控制技术，采用串行传输技术，并具有红外光幕保护。

世纪中心1栋合计有20部+2部（消防）+3台转换梯，客梯载重/人数为1600kg/23人、消防梯为1350kg。高区（48-65层）梯速6米/s、中高区（32-47层）梯速5米/s、中区（16-31层）梯速4米/s、低区（4-15层）梯速3米/s、消防梯梯速5米/s，这种密集与高速的配置，实现了深圳超高层写字楼最短电梯的候梯时间：小于35秒。

2、超大尺寸、超宽开门、停电自动平层、多语音提示、光幕双层门保护

电梯内设大型真彩LCD显示屏、空调送风、双侧按钮、中英文语音提示、高轿厢、背景音乐、内空调、高开门和醒目大型按钮等多种先进的功能和配置；呼叫方式采用专家系统、模糊逻辑、心理候梯时间评估和战略总配置原则的动态化处理方式。

轿厢功能配置：光幕安全触板双层门保护、多语音提示、停电自动平层、视频监控。所有轿厢采用超大尺寸（宽*深*高mm），保证搬运便利：

（1）轿厢采用超大尺寸高区为1.95米×1.55米×3.20米（吊顶后约3.0米）、中高区为2.00米×1.60米×3.20米（吊顶后约3.0米）、中区2.00米×1.70米×3.20米（吊顶后约3.0米）、低区2.00米×1.70米×3.20米（吊顶后约3.0米）、消防梯2.00米×1.50米×2.80米（吊顶后约2.6米）
（2）开门尺寸（宽*高mm）为：1200*2600（客梯）、1200*2400（消防梯）。

八、通讯系统极为完备、预留空间较大

世纪中心1栋电话总进线5000对，按66总层计算，每层75对进线，而按照有效办公层计算，则至少150对/层，富余量超大。而在光缆配置上，则每三层配置多模24芯光纤主线，光纤直接进户足以保证百兆级网络需求。

世纪中心1栋设有卫星天线，接收10个免费卫星频道。就无线通信覆盖来说，则引进移动、联通、电信全部进入，电视会议接入线、无线网络全楼覆盖也都是标准配置，也就是说，世纪中心1栋的通讯系统极为完备、预留空间较大。

之外，世纪中心1栋监控系统采用24小时闭路彩色电视监视系统，配合离线式巡更24小时公共区域IC一卡通系统门禁、非接触IC卡停车管理服务，安全系统的考虑在现阶段是无须担忧的。
  
■结论

一、万科“王郁分歧”反衬了卓越商务之值

2009年3月，高力国际发表的环球写字楼市场报告指出，香港甲级写字楼每平方呎的租用成本平均每年178美元（即相当于每月呎租115.7港元），折算为人民币是925元/㎡，这衬托出深圳甲级写字楼的巨大想象空间。

在住宅杠杠效应大幅度下降，商物杠杠效应大幅度提高的背景下，以及香港企业北上的条件下，深圳乃至全国的甲级写字楼都呈现出良好的发展势头，就连一直强调只做住宅开发的万科也遇到新烦恼，卓越这样的商务获益，让万科十分羡慕。

事实上围绕转向问题，万科内部早有分歧，“老将”王石仍然坚持只做住宅，但是“少帅”郁亮却主张开发商业地产。半年以前，这两人观点对立，甚至在一些公开场合都也能感觉得到。在严厉的地产调控政策下双方各退一步，王石不再死守住宅模式，郁亮也将商业地产的关键词从进军变为配套。2010年5月开始万科相继有3个大体量商业地产项目披露，总投资超过百亿……
　
二、收入倍增计划：位居深圳最高效地段的世纪中心受益巨大

一直在争议中走走停停的收入分配改革，有了最新的进展。人保部称，我国实施国民收入倍增计划条件已具备，5年内翻番的收入分配方案今年内应该会出台。那么毫无疑问，通货膨胀即将到来，在这种条件下，面向内需的企业利润将成为政府之后的第二受益部门，而写字楼面对的就是企业，将大大受益收入倍增计划！
 
对于投资来说有两个要素：稀缺、效率。在上升轨道、稀缺为主，在调整轨道，效率第一，高效取代稀缺成为楼市投资的主项。城市中哪里高效，哪里就有价值，哪里就聚集资源。以这样的评判标准，我们可以发现，城市核心也就是CBD，往往是资源最集聚，最高效的地带。而若更高一筹，处于CBD核心的世纪中心恐怕是受益最大中的最大。

三、“零公里”物业、深圳原点价值

CBD“水晶岛”设计为“城市光环”，被称为“深圳之眼”，不仅是深圳未来“最重要的地标”，也是深圳地理位置坐标原点，是深圳东西轴与南北轴的交汇点，也是深圳“零公里”标志所在地。以后衡量深圳与其他城市的距离，都以这里为起点。

“零公里”标志随着公路网络的发达而兴起，许多国家都在首都中心位置设立了公路“零公里”标志，例如华盛顿的国会大厦前，巴黎的圣母院大教堂前，北京的天安门广场前等。在各大城市，也同样有零公里标志，比如上海人民广场、天津广场桥、广州南广场等都有类似标志。

而深圳“零公里”标志，就在CBD的水晶岛，这不仅是深圳中心的象征，也是中心区福田站交通枢纽的转换空间及中轴线南北片区人行连接的重要节点，成为深港、珠三角及中国内地的焦点。总而言之，深圳“零公里”标志距离世纪中心仅900米，因此成为唯一在售的深圳原点物业、零公里物业。

四、行业越冷，价值就越是向优质资产、向中心集中靠拢

卓越世纪中心Tower1在区位唯一性和稀缺性上，是现售写字楼中的最佳。卓越世纪中心Tower1其实不是单项冠军，而是全能冠军，单纯地在高度、硬件、设备上拼，恐怕会使人产生误会，错失良机，作为投资如此巨大的不动产项目，必须追求综合素质。中心区位、高度、体量和地标性、大师级建筑、领先环保理念LEED金级四点囊括起不可复制的特有价值。

越是城市中心的区域，就越是高效的地方，因为各种城市价值资源往往都向中心聚集。高效区域就意味着会带来财富集聚、人才集聚、产业集聚、资源集聚，信息集聚，而在各种资源集聚的基础下，将使区域产生尖端放电效应，爆发巨大能量，致使区域价值提升。在宏观调控中，按照历史经验，其实可以发现，越是淡市，价值越是向优质资产转移、向中心集中靠拢。

卓越世纪中心1号楼标准层平面

一层平面

二层平面

世纪中心一号楼-剖面

世纪中心一号楼61-63层

世纪中心一号楼62层

世纪中心一号楼64&66层

世纪中心一号楼65层